올해 LA와 OC 한인 선호지역의 주택시장은 매물 부족과 이자율 상승 등 도전에도 불구하고 꾸준히 성장할 것으로 예상됐다. 실수요자와 투자자가 적극적으로 매수에 나서면서 완만하게라도 가격 오름세가 이어지고 거래도 증가할 것이란 전망이다.
 
남가주 한인부동산협회(회장 조나단 박)가 9일 주최한 ‘2022 남가주 부동산 전망’ 세미나에서 강사들은 지난해 5~10% 가격이 오른 LA와 OC 한인 주택시장이 올해는 이보다 상승 폭이 다소 둔화하겠지만, 오름세를 이어갈 것으로 내다봤다.
 
협회 이사장인 레드포인트 부동산의 제이 장 대표는 지난해 LA 한인타운의 주택 시세가 다운타운과 비슷해졌다고 전했다. 그는 “한인타운의 스퀘어피트당 매매가는 단독주택과 콘도가 각각 700달러와 600달러에 근접했다”며 “올해는 지난해보다 가격 오름폭이 크지 않고 진정세를 보이겠지만 적어도 늦여름까지는 가격 상승과 거래 증가가 이어질 것”이라고 말했다.
 
인컴 유닛 투자는 수익률 4% 안팎이 가능한 상황이다. 장 대표는 “팬데믹으로 지난 2년간 주춤했던 한인타운의 인컴 유닛 투자가 살아날 기미를 보인다”며 “호가 아래로 팔렸던 지난해와 달리 올해는 호가 이상의 가격에 거래될 것”이라고 설명했다.

다만 금융위기 이후 지난해까지 과거 부동산 사이클과 관계없이 꾸준히 오른 집값이 언제까지 오를지는 미지수다.
 
장 대표는 “인플레이션으로 정부가 돈줄을 조이면서 이자율이 상승하면 바이어의 심리에 변화가 생길 수 있다”고 지적했다.
 
OC 주택시장 전망에 나선 파라다이스 부동산의 케니 박 대표는 렌트 시장 호황과 숏 세일 실종, 모기지 시장 움직임을 근거로 올해 전반적인 가격 상승세가 유지될 것으로 예측했다.
 
박 대표는 “어바인, 부에나파크, 풀러턴 등 OC의 한인 선호지역 3강을 보면 호가보다 5만~10만 달러 얹어줘야 거래가 가능한 상황”이라며 “어느새 평균 3000달러 수준으로 오른 렌트비가 집값 상승세와 궤를 함께한다는 점에서 올해도 가격은 오름세를 유지할 것”이라고 말했다.
 
지난해 OC에서 나온 숏세일 물량은 110건으로 전체 매물의 2.8%에 불과했던 점도 가격 상승을 점칠 수 있는 근거다. 박 대표는 “투자자는 물론, 은행들도 보유중인 물량을 고쳐서 렌트 물량으로 내놓으며 유지하는 전략으로 렌트 시장의 전망을 밝게 보고 있다”고 분석했다.
 
여기에 연방 정부가 2030년까지 건설 인프라 투자 계획 중 주택에 6500억 달러를 투입하는 등 주택경기 활성화 분위기가 조성됐고 컨포밍과 점보 론의 대출 한도가 크게 오른 점도 집값이 쉽게 내려가지 않을 것이라는 경제 전문가들의 시선이 반영된 것이라고 그는 덧붙였다.
 
한편 한인타운의 상업용 부동산은 팬데믹으로 직격탄을 맞았지만 투자 가치는 남아 있다고 코러스 부동산의 마크 홍 대표는 강조했다.
 
한인타운의 리테일 임대 물량은 지난해 7만5600스퀘어피트 감소했고 렌트비는 0.4% 하락했다. 인플레이션을 생각하면 3~5% 올라야 하지만 3년 전과 비교해 유동인구 감소 등 악재가 겹친 이유다.
 
홍 대표는 “지난 18개월간 타운에 특별한 리테일 부동산 신축은 보이지 않았다”며 “주상복합 개발이 대세였지만 각종 불편함으로 사실 이곳에서 리테일 임대가 활발하게 이뤄지지는 못했다”고 전했다.
 
그러나 상업용 부동산 거래는 활발해 지난해 한인타운에서 거래액만 1억1030만 달러에 달했다. 홍 대표는 “70% 이상이 회사가 아닌 개인 투자자로 임대 부진은 일시적으로 본다”며 “올해 금리가 올라도 향후 시세 오름 전망에 비하면 큰 부담이 아닌 수준으로 투자가치가 있다”고 강조했다.

류정일 기자

출처:미주중앙일보

https://news.koreadaily.com/2022/02/09/economy/economygeneral/20220209184634599.html

페이먼트가 많이 연체된 주택소유주들이 차압 후 얼마 동안이나 살 수 있냐고 물어본다. 상황을 들어보면 정말로 딱한 경우가 많다.  
 
상담을 하다 보면 어떤 손님은 임종을 앞둔 남편을 마지막까지 손때가 묻어있는 편안한 곳에서 보내드리고 싶지만 매일 안절부절하면서 초조한 시간을 보내며 얼마나 더 살 수 있냐며 문의하는 것을 보게 된다.  
 
페이먼트를 못 낸다고 당장 집에서 쫓겨나는 것은 아니다. 페이먼트도 안내고 거주하는 것이 한국적 정서에 안 맞는 것은 당연하다. 은행은 차압 진행에서 발생하는 비용을 염두에 두고 차압을 통해서 얻을 수 있는 이익이 아무것도 없을 때는 시간을 가질 수밖에 없다.  
 
은행은 법률적 절차에 따라 차압 진행에 여러 달을 보내야 한다. 요즘은 매물이 부족한 상황이지만 특히 차압 후 집이 경매에서 팔리지 않았다면 훨씬 더 많은 기간을 그냥 살 수 있다. 어떤 경우는 3년까지도 페이먼트 없이 사는 경우도 볼 수 있다.  
 2차 융자에 여러 담보가 걸려 있는 경우는 더 많은 시간이 걸린다. 이 기간을 돈으로 계산해 보라. 만약 월 집 페이먼트가 2000달러라고 가정하자. 9개월간 못냈다면 1만8000달러를 세이브한 결과다. 물론 전부 다 세이브할 수 없어도 반만 계산해도 상당한 돈이 통장에 있어서 이사할 때 큰 도움이 될 것이다.  
 
수입이 생기면 제일 먼저 지출해야 할 것은 생활비다. 먹고는 살아야 하기 때문이다. 그다음에 전기, 전화, 물값 등 유틸리티 비용 지불이다. 그다음에는 크레딧 카드의 지불이 아닌 담보력이 있는 집값에 대한 지출이다. 하지만 지금 경기가 안 좋아 집값을 못 내고 있는 상황에서 페이먼트 절약을 통해 미래에 대한 준비가 필요하다.
 
지출의 우선순위에 밀려 페이먼트를 하게 되는데 사실은 금전적 여유를 제공해 주고 있다. 즉 집 페이먼트 없이 살면서 오는 이득을 말한다.  
 
집을 포기한 후 살던 집에서 얼마 동안 체류할 수 있는가에 대한 정확한 시간은 없지만 대체로 서로에게 윈-윈하는 적정한 기간을 선택하고 있는 건 분명한 것 같다.  
 
간혹 페이먼트를 못 내고 있으면서 오랜 기간 머무는 것에 대한 미안함과 송구스러움이 나타나기도 하지만 서로에게 도움이 되고 있다고 보면 미안해할 것도 없다.  
 
즉 은행은 새 주인이 나타나기까지 무성한 잡초나 잔디 관리를 해주길 바랄 테고 빈집에서 많은 문제도 발생하는 만큼 은행은 더욱 전주인이 모든 적법 절차가 끝날 때까지 머물러 주길 바란다.  
 
또한 빈집에서 문제가 발생했을 때   정부기관은 은행을 상대로 소송하게 되고 그 벌금은 엄청난 액수가 될 수도 있다. 즉 새 주인이 이사 오기 전까지 머물게 함으로써 오히려 은행을 도와주고 집의 가치는 물론 커뮤니티를 안전하게 유지하고 있는데 기여하고 있다는 것이다.  
 
만약 차압이 가족 구성원의 사망이나 이혼 또는 질병으로 인한 수입감소로 어쩔 수 없는 상황이었다면 추후 다시 내 집을 장만하는데 충분한 사유가 되므로 미래를 대비하는 자세가 필요하다.  
 
요즘 정부에서 팬데믹으로 인한 어려움에 부닥친 홈오너들에게 8만불까지 그랜트로 지원해 주면서 차압을 막아주는 역할을 하고 있다. 조건이 된다면 지원해 보는 것도 좋겠다.
 
출처:미주중앙일보

https://news.koreadaily.com/2022/02/08/society/opinion/20220208202406152.html

매물은 없고 집값은 뛰는 데다 모기지 이자율까지 오르면서 예비 주택바이어들의 가슴이 새까맣게 타들어 가고 있다. 올해 주택 구입 가능성이 더 희박해졌기 때문이다.
 
지난 2년간 주택 가격이 사상 최고 수준으로 상승하고 매물 품귀 현상이 악화하는 등 만연한 주택 시장의 이중고(Double Trouble) 현상에다 30년 고정 모기지 이자율까지 4%에 육박하면서 예비 바이어들이 주택 매입에 선뜻 나서지 못하고 있다.
 
국책 모기지 기관 ‘패니매’의 1월 주택 매입 심리 지수가 2020년 5월 이후 바닥을 기록한 것만 봐도 알 수 있다. 이에 따르면, 4명 중 1명 만이 집을 살 시기라고 답한 것과 반해서 팔기 좋은 시기라고 한 비율은 69%나 됐다.  
 
부동산 분석 업체 코어로직이 집계한 바에 의하면 계절적 요인으로 통상 주택 거래 시장의 비수기인 지난해 12월에도 전국 집값은 전년보다 18.5%가 상승했다. 이는 11월 18.1% 상승률에 이은 것으로 상승 곡선이 꺾임 없이 오름세를 유지하는 걸 보여준다. 2021년 평균 집값 상승률은 2020년의 6%와 비교하면 2배 이상 웃도는 15%였다.

프랭크 노샤프트 코어로직 수석 이코노미스트는 “지난해 집값 신장세는 수급난에 기인한 것”이라며 “즉, 공급(매물)은 부족한데 매입 수요가 이를 한창 상회했기 때문”이라고 분석했다.  
 
이처럼 집값은 껑충 뛰었는데 소득이 그만큼 따라잡지 못해 예비 바이어가 구매할 수 있는 주택 수는 팬데믹 이전보다 대폭 줄었다.
 
전국부동산중개인협회(NAR)에 의하면, 지난해 7만5000~10만 달러 소득의 가구가 살 수 있는 주택 수는 팬데믹 이전과 비교하면 40만 채나 급감했다. 즉, 2019년에는 이 소득 계층이 살 수 있는 주택 수가 65만6200채였는데 2021년엔 24만5300채로 40만 채 넘게 줄었다는 것이다.
 
부동산 업계는 예비 바이어가 감당할 수 있는 집이 많지 않으니 오퍼 경쟁은 더 치열해지고 이에 따라 주택 가격은 또 오르는 악순환이 이어지고 있다고 분석했다.
 
이런 현상은 올해 완화될 것이라는 게 업계의 전망이다. 이는 집값 하락이나 매물 증가 등의 긍정적인 요소라기보다는 30년 고정 모기지 이자율의 상승으로 주택 매입 수요가 둔화될 것으로 예측되기 때문이다.  

주택 구매에 나섰던 김모씨는 “주택 쇼핑에 나섰을 때만 해도 30년 고정 모기지 이자가 2.75%였던 게 이제는 4.1%로 치솟았다”며 “생각해둔 예산에 맞추려면 대출금을 줄이고 다운페이먼트를 늘려야 하는 상황”이라고 한탄했다. 이어 그는 “다운페이먼트를 더하려면 목돈이 필요한데 현 재정 상황으로는 힘들어 주택 매입을 포기해야 할 것 같다”고 덧붙였다.
 
더그 던컨 수석 이코노미스트는 “다른 세대보다 긍정 성향이 강한 젊은층 마저 서민주택 부족과 추가 주택 공급 부재 등으로 주택 매입을 미루어야 한다는 의견이 많아지고 있다”며 “올해 주택 거래가 둔화할 가능성이 높다”고 내다봤다.

진성철 기자

출처:미주중앙일보

https://news.koreadaily.com/2022/02/07/economy/economygeneral/20220207183535834.html