렌트용 '주택' vs '아파트' 장단점

주거목적의 임대사업을 하려면 주택과 아파트 관리의 장단점을 파악하는 것이 중요하다.

주택은 투자금 적게 들지만 공실 생기면 큰 부담

아파트는 유지 비용 높지만 건물 가격 상승 빨라

전국적으로 렌트비가 크게 상승하면서 여유 자금이 있는 개인 중에는 임대 사업에 관심을 갖고 있는 사람들이 많다.

임대 목적으로 주거용 부동산을 투자하는 방법에는 크게 두 가지가 있다. 일반 주택(콘도&타운하우스 포함)과 아파트다.

두 가지 부동산은 관리 방법이 다르므로 어떤 형태를 선택할 것인지를 투자자 입장에서 먼저 생각하는 것이 바람직하다.

개인에 따라서 주택을 선호하는 사람이 있고 아파트가 좋다는 사람도 있다. 과연 주택과 아파트 투자의 장단점은 무엇인지 알아보자.

◆주택

▶장점:투자를 위한 자금이 적게 투입 된다는 것이 가장 큰 장점이라고 할 수 있다.

콘도와 타운하우스는 아주 비싼 지역이 아니라면 대략 50만~80만 달러면 2~3베드룸짜리 구입이 가능하다. 

단독주택은 이보다 가격이 높지만 임대를 목적으로 한다면 굳이 비싼 동네를 선택하지 않아도 된다. 

따라서 일반주택에 대한 투자는 100만 달러 미만으로 시작할 수 있다.

두번째로 꼽을 수 있는 장점은 세입자가 한 가정라는 것이다. 임대용 부동산을 잘 유지하려면 세입자와의 소통이 중요한데 한 가정만 있다는 것은 그만큼 관리가 쉽다는 것을 의미하다.

건물 관리도 아파트에 비해서는 규모가 작으므로 그만큼 문제 발생 여지도 적다고 할 수 있다.

또한 매니저 없이 건물주 혼자서도 세입자를 관리하기가 어렵지 않다 

▶단점:집 한채에 세입자가 한 가정이므로 공실이 생기면 렌트 인컴은 하나도 발생하지 않는다.

만약 매월 들어오는 렌트비로 모기지 페이먼트를 해야 되는 상황이라면 집 주인한테 재정적인 부담이 될 수 있다.

국책 모기지 기관인 프레디맥에 따르면 전국의 렌트용 주택 입주율은 91.75%수준으로 되어 있다. 확률적으로는 공실이 생길 가능성이 10채 중 1채꼴이지만 세입자를 찾지 못하면 모기지 페이먼트가 힘들게 된다.

또 다른 단점으로는 렌트비를 올려 받아도 집값에는 아무런 영향이 없다는 점이다. 일반 주택은 집값과 렌트비와의 특별한 상관 관계가 없기 때문이다.

그래서 일반 임대용 주택의 가치는 렌트비가 아닌 전체적인 가격 상승에만 의존해야 되는 단점을 갖고 있다.

다운페이먼트를 많이 해야 어느 정도 인컴을 만들 수 있다는 것도 단점 중의 하나다.

50만 달러 짜리 2베드 콘도를 30% 다운해서 구입했다면 35만 달러에 대해 30년 고정 이자율 4.5%적용시 월 페이먼트는 약 1800달러가 된다. 여기에다 관리비 350달러 정도를 더하고 재산세를 한달에 500달러 추가 할 경우 집 주인이 내야하는 한달 페이먼트는 월 2650달러가 나온다. 수리비용으로 한달에 100달러 정도를 예비비로 잡아둘 경우 한달 렌트비를 적어도 2750달러 이상을 받아야 수익이 발생하게 된다.

모든 지출을 공제하고 한달에 1000달러이상의 렌트 수익을 올리려면 절반은 다운해야 된다는 계산이 나온다.

◆아파트

▶장점:유닛이 많을 경우 세입자 한·두 가정이 나간다해도 아파트 모기지 페이먼트를 하는데 큰 부담이 없다. 요즘은 전국적으로 아파트 공실률이 5% 미만이어서 거의 완전 입주 상태라는 것도 아파트만의 장점이다. 

일반 주택과 달리 상대적으로 적은 다운페이먼트를 해도 렌트 수익이 발생하는 것은 장점이라고 할 수 있다.

그리고 렌트비가 매년 인상되면 건물 가격도 올라간다. 

아파트와 같은 상업용 부동산은 건물 가치를 결정할때 순운영수입(Net Operating Income:NOI)을 기준으로 하기 때문이다.

NOI는 아파트 렌트 인컴에서 모기지 페이먼트를 제외한 모든 비용을 공제하고 남는 수입이다. 아파트 건물 가격은 NOI를 투자 대비 수익률이라고 부르는 캡 레이트로 나누면 된다.

즉 아파트의 연간 NOI가 12만 달러이고 캡레이트가 5%라고 하면 이 아파트의 가격은 240만달러가 된다. 만약 렌트비가 인상되어 NOI가 12만5000달러로 늘었다면 아파트 가격은 250만달러로 오르게 된다.

여기에 덧붙여 전체적인 부동산 가격의 상승 흐름에 따라서도 가격은 오르게 된다. 아파트 가격의 상승 요인은 일반 주택과 달리 두가지 요소에 좌우되는 셈이다.

특히 요즘처럼 렌트비가 지속적으로 오르는 상황에서는 아파트 가격도 계속 오르는 것이다.

▶단점:세입자가 많다보니 건물 수리 할 곳이 많이 생긴다. 아파트 관리인을 고용하면 귀찮은 일을 하지 않아도 되지만 월 렌트 수입의 7~10%를 지출해야 된다.

LA 등 렌트 컨트롤이 적용되는 지역에서는 렌트비 인상을 3~4%이상 할 수 없다는 것도 건물주에게는 재산권 행사의 제약이라고 할 수 있다.

투자금액도 주택보다 많이 소요된다. LA한인타운의 경우 위치 좋은 곳의 4유닛은 최소 150만 달러 이상은 줘야 구입이 가능하다.

<출처 : 중앙일보 박원득 객원기자>

부산의 드림 크루즈 남인희회장님과 회사를 방문하였습니다. 한국에서 조금은 생소하지만 많은 열정이 있으시기에 반드시 성공할것입니다.

부산 코리아경매/NPL전문학원과 한영우원장님을 방문하였습니다. 같은 분야기에 관심이 많았고 원장님이 같은 주택은행 출신이었기에 더 따뜻해 보였습니다. 많은 발전기원합니다.

서부산지역을 개발하려는 의지들이 대단하였습니다. 극성스런 사람에 의해서 세상은 발전하기에 자랑스러웠습니다. 한국의 어려운 상황에서도 모르고 발전하려는 사람들이 있으니 아마 크게 성장할것입니다. 많은 국가에서 기피를 하고 있는 .....

LA·글렌데일 리스팅 절반이나 차지

럭셔리 주택은 옛말…가주주택의 12.5%

10년 전만 해도 100만 달러 짜리 집이라고 하면 럭셔리한 주택으로 여겨졌다. 보통의 중산층이 구입하기 힘든 상류사회 사람들만이 살 수 있는 수준으로 생각했다.

전통적으로 초호화 저택들이 즐비한 베벌리힐스나 벨에어 등지에서는 명함도 내밀지 못하는 가격대지만 일반 지역에서 100만 달러가 넘는다고 하면 다시 한번 집을 쳐다 볼 정도의 수준이었다.

하지만 지금의 100만 달러는 그저 그런 수준의 집이 돼 버렸다. 주택가격이 너무 올라 집값 인플레이션이 됐기 때문이다. 

지난 8월 말 한인들이 많이 거주하는 라크레센타 지역의 MLS(Multiple Listing Service)를 검색한 결과 리스팅 33개중 100만 달러가 넘는 주택은 11채였다. 전체 리스팅중에서 약 33.3%가 100만 달러가 넘는 셈이다.표 참조

2000년대 초반만 해도 이 지역에서 100만 달러가 넘는 집은 많지 않았다. 하지만 지금은 방 3~4개에 건물 면적 2000sf만 넘으면 리스팅 가격이 100만 달러가 넘고 있다.

콜드웰 뱅커의 데이비드 신 에이전트는 "방 3개짜리 타운홈 가격이 70만 달러가 훌쩍 넘는 상황이라 사이즈가 큰 단독주택은 100만 달러가 될 수 밖에 없다"고 말했다.

신씨는 "이제는 100만 달러라고 하면 부자들만이 거주하는 럭셔리한 주택이 아니라 그냥 적당한 넓이의 주택으로 생각하면 될 것"이라고 덧붙였다.

라크레센타와 인접한 글렌데일은 전체 리스팅 94개중 51.1%인 48개 주택이 100만 달러가 넘었다. 글렌데일의 경우 지난 2월의 45.9%보다 5.2%포인트가 늘었다. 6개월 동안 집값이 또 올랐기 때문이다. 

비싼 동네로 알려진 라카냐다도 집값이 많이 올랐다. 2004년에 건물 면적 3000sf 수준의 새 집이 100만 달러가 조금 넘었으나 현재는 200만 달러대로 껑충 뛰었다.

현재 라카냐다의 리스팅 45개중 100만 달러 이상의 매물은 41개다. 91.1%가 100만달러가 넘는다.

오렌지카운티의 풀러턴도 상황은 비슷하다. MLS검색 결과 매물로 나온 리스팅 133개중 31%인 41개가 100만 달러가 넘었다.

패서디나는 전체 리스팅 171개중 59.6%인 102채가 100만 달러 이상의 주택들이었다. LA시는 절반이 조금 넘는 50.2%가 100만 달러가 넘었다.

그동안 100만 달러 짜리 매물이 거의 없었던 부에나파크는 전체 리스팅 43개 중에서 3개가 100만 달러 주택으로 이름을 올렸다.

100만 달러가 넘는 주택은 전국에서 가주가 가장 많다.

한 통계 자료에 따르면 가주의 경우 전체 주택 900만채 중 12.5%인 112만5000채가 100만 달러가 넘고 있다. 

뉴욕은 7.7%가 100만 달러가 넘었다. 매사추세츠는 3.5%, 콜로라도는 2.5% 등 대부분의 주들은 100만 달러가 넘는 비율이 10%를 넘기지 못하고 있는 반면 가주만 집값이 고공행진을 벌이고 있는 셈이다.

가주의 경우 샌프란시스코와 샌호세, 샌타바버러, 샌타클라라 등 전통적으로 집값이 비싼 지역이 많고 LA를 포함한 남가주 역시 집값이 상대적으로 비싸기 때문에 100만 달러 짜리 주택이 대거 생겨나고 있다.

또한 지난 2012년 이후 바닥을 쳤던 주택시장이 상승 국면에 접어들면서 매년 10% 이상씩 가격이 올라 100만 달러 짜리 주택을 많이 만들어 냈다.

몇 개월 전부터 집을 보러다니는 한 바이어는 "100만 달러 짜리 집이라고 해서 오픈 하우스에 가 보면 특별한 것도 없는 평범한 수준"이라면서 "평소 생각했던 화려한 고급 주택이 아닌 보통 사람들이 거주하는 정도의 집이라고 생각하면 될 것 같다"고 전했다.

2000년대 초반에는 100만달러가 넘는다고 하면 실내 바닥은 거의 대리석이거나 최고 수준의 부엌 설비가 놓여 있고 마당에는 시원스러운 잔디가 넓게 깔려 있는 드림홈처럼 보였다.

그러나 지금은 웬만한 크기면 거의 모두 100만 달러가 넘는 상황이 되고 있다.

물론 지역에 따라 100만 달러 짜리 주택의 기준은 다르다. 

어떤 곳은 실내면적 3000sf가 넘어야 되는 경우도 있고 2000sf이하여도 100만 달러가 넘기도 한다.

100만 달러 짜리 주택의 기준은 지역마다 다르겠지만 분명한 것은 주택 가격의 지속적인 상승으로 인해 고가의 주택들이 많이 생겨났다는 것이다.

100만 달러 이상의 주택을 구입하려면 바이어의 소득은 당연히 높아야 한다.

모기지 이외의 다른 부채가 전혀 없는 상태서 100만 달러 짜리 주택을 구입하려면 세금 보고상 한달 수입은 최소한 1만2000달러가 넘어야 한다. 만약 크레딧 카드나 자동차 페이먼트가 있다면 수입은 그만큼 더 늘어나야 된다. 

집값 인플레이션으로 인해 비싸진 주택의 겉모습은 평범하게 보일지라도 구입하는 사람의 소득은 상위권이 되어야 하는 것이다.

<출처 : 중앙일보 박원득 객원기자>

특강
이번에는 강의를 하지말고 그냥 쉬다가 가야지 하면서도 또 강의를 한다. 오히려 하지 말고 가야지 할떄가 더 많이 하는 것 같기도 하다. 성공 스토리를 만들기 보다는 성공스토리가 되어져 있기에 가능하리라고 본다. 항상 강의를 하고 나면 너무 좋아 하시는 분들이 많다. 그리고 이멜도 많이 오고 고맙다고 인사오고 선물도 오고 이 소소한 재미로 몸이야 어떻든 강의를 하나보다. 내가 알고 나들에게 가르켜 준다는 것은 좋은 일이고 뜻이 있는 듯해서 이번에도 명지대(지도교수 정지윤박사)에서 시작해서 부산 벡스코 컨벤션센터에서 부산 적십자 강당에서 하였다.

남문기의 성공 스토리는 유투브나 인터넷에 많이 소개되어 있다. 내용을 꼭 알고 싶으면 인터넷이나 유트브에서 찾을수 있지만 그래도 같이 하는 것이 좋아서 몇번 듣는다는 분도 있었으니... "성공은 아무나 할수 있다, 그러나 아무나 할 수 있는 것은 아니다"

"돈이 보이는 부동산 축제가 열린다"는 슬로건으로 부산에서 대한민국 지역개발 및 부동산 박람회가 지난 주말 3박4일로 벡스코에서 열렸습니다. 세계부동산연맬 한국지회 지태용회장을 비롯한 많은 관계자와 부산 부시장과 부산 시의회 백종헌의장과등 많은 분들이 참석을 하여서 성황리에 행사를 마쳤습니다.

대회장으로서 인사말을 올리면 행사가 엿 보일것이라 생각되어 홍보겸 인사드립니다.

"주택 구입 대출 함께 받아요"…공동 융자 증가 

2분기 융자 22.8%가 공동 명의

수년간 주택 가격 급등하면서

한 명 소득으로 힘들어진 탓

주택가격이 급등하면서 공동으로 융자를 받는 바이어들이 증가하고 있다.

주택 구입을 위해 융자를 받을 때 여러 명이 공동으로 융자를 받는 비율이 급증하고 있다. 

부동산 정보서비스 업체인 애텀 데이터가 최근 집계해 발표한 자료에 따르면 지난 2분기에 2명 이상이 공동으로 융자를 받아 주택을 구입한 비율이 전체 주택 거래의 22.8%에 이르렀다. 거의 주택 거래 4건 중 1건은 여러 명의 바이어가 공동으로 융자를 받은 셈이다. 이는 2016년 2분기에 여러 명이 공동으로 융자를 받은 비율이 20.5%였던 것과 비교하면 2.3%포인트나 높아진 것이다. 

이처럼 여러 명이 주택 구입을 위해 공동으로 융자를 받는 비율이 증가한 것은 주택 가격이 급등했기 때문이다. 1명의 소득 만으로는 융자 받기가 어려워지자 다른 사람도 공동 명의로 추가하면서 소득을 더한 것이다.

또한 모기지 이자율이 지난해와 비교해 다소 상승한 것도 주요 요인이다. 지난해 2분기에 전국 평균 모기지 이자율은 30년 고정 기준으로 3.5% 수준이었지만 지난 2분기에는 4%대로 높아졌다. 모기지 이자율이 0.5%포인트 상승하면 소득이 5% 정도 하락한 것과 비슷한 효과가 발생한다. 

한 융자 에이전트는 "LA의 경우 중간 가격대의 주택을 구입하려고 해도 연소득이 10만 달러는 돼야 융자가 가능하다"며 "연소득이 10만 달러가 넘는 바이어는 생각보다 많지 않다. 특히 한인들은 자영업 비율이 높은데 대부분 소득을 많이 보고하지 않기 때문에 융자받기가 쉽지 않다. 그러다 보니 부부 공동으로 혹은 부부에다 자녀까지 더해져 융자를 신청하는 경우가 많다"고 설명했다. 

공동으로 융자를 받을 경우 일반적으로 주택에도 공동 명의로 올라가게 되며 융자에 대해서도 동일한 책임을 지게 된다. 코사이너(Co-Signer)와 다른 점은 코사이너는 누군가 융자를 받을 때 보증을 해주는 역할을 할 뿐 소유권과 관련해서는 책임을 지지 않지만 공동융자자는 소유권도 공동으로 갖는다는 점에서 차이를 보인다. 이번 조사에서 공동으로 융자를 받아 주택을 구입하는 경우에는 단독 명의로 융자를 받을 때 보다 높은 가격대의 주택을 구입하는 것으로 나타났다. 애텀 데이터가 캘리포니아 일리노이 플로리다 등 3개 주의 부동산 시장을 조사한 자료에 따르면 지난 2분기에 공동융자자가 구입한 주택 가격 평균은 62만5801달러로 개인융자자가 구입한 평균 가격 52만5834달러와 비교해 약 10만 달러 높았다. 

융자받은 액수도 공동융자자는 평균 49만1367달러였지만 개인융자자는 44만4074달러였다. 공동으로 융자를 받을 경우 다운페이먼트도 더 많이 하는 셈이다. 

애텀 데이터의 데런 블롬퀴스트 부사장은 "공동으로 융자를 받을 경우 일반적으로 소득도 충분하고 크레딧도 높게 나왔다. 따라서 더 좋은 이자율을 받는 경우가 많다. 이러한 장점으로 앞으로 공동융자는 점점 더 증가하게 될 것"이라고 전했다.

<출처 : 중앙일보 김현우 기자>

개인 선호 색보다 이웃 주택 건축양식 고려

지붕·창문틀 등 외관 세부요소 색과 매치

바람·습도 없는 50-90도 날씨 작업하기 좋아

주택정보 웹사이트인 앤지스리스트(Angie's List)에 따르면 주택소유주들이 주택 외벽페인트 비용으로 평균 3737달러를 지출하는 것으로 나타났다. 2층 주택인 경우에는 7500달러까지 비용이 올라간다. 이렇게 비싼 비용을 들여 외벽의 페인트를 칠하면 일반적으로 평균 8년을 유지한다. 

한 번 칠하면 수 년 동안 바꾸기 어려운 외관 페인트 작업은 집안 페인트 작업보다 간단하지 않다. 개인 취향대로 칠하면 주택판매 때 바이어가 외면하기 쉽다. 이웃 주택들과 동떨어진 색상이거나 주택 건축양식을 강조하기 위해 3-4개 이상 색상을 칠하면 외관이 혼란스러워 보인다. 또한 지붕 창문틀 등 주택 외관을 이루는 작은 요소들의 색상과도 잘 매치해야 한다. 

외벽 페인트를 선택할 때는 균열 퇴색 곰팡이 저항력 내구성을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 외벽 페인트 브랜드로는 베어(Behr) 캘리포니아 페인트(California Paints) 클라크+켄싱턴(Clark+Kensington) 글리든(Glidden) 발스파(Valspar)가 좋은 평가를 받고 있는데 가격은 1갤런에 28-48달러 사이다. 이 외 벤자민무어(Benjamin Moore)와 셔윈 윌리엄스(Sherwin-William)는 1갤런에 68달러 이상이다. 

주택외벽 페인트 작업을 하기에 가장 좋은 온도는 바람과 습도가 없는 50-90도로 가을이 가장 적합한 계절이다. 외벽 페인트 작업을 계획할 때 고려해야 할 사항이 여기 있다. 

◆개인 취향 색상 금물 

주택소유주가 좋아하는 청색으로 외벽을 칠하면 주택판매 때 바이어들이 집 앞에서 발길을 돌리기 쉽다. 온통 청색으로 감싼 주택을 보며 바이어들은 다시 페인트 작업을 하는데 들어갈 수천 달러를 생각하기 때문이다. 

외벽 색상을 선택할 때는 개인의 취향보다 이웃 주택과 어울리고 주택 건축양식에 맞는지를 먼저 고려해야 한다. 페인트 전문가들은 이웃 주택과 잘 어울리는 주택 외관일수록 주택 가치도 올라간다고 조언한다. 

◆자연광 아래 색상 고려 

남부지역에서 핑크 색상의 주택은 매력적으로 보일 수 있다. 하지만 북부지역에서는 어울리지 않는다. 샌프란시스코에서 인기 있는 주택외벽 페인트 색상이 보스턴 지역에서는 맞지 않을 수 있다. 이렇게 지역에 맞는 외벽 색상이 다른 이유는 자연광 때문이다. 색상을 더 밝게 보이게 하는 자연광은 외벽 페인트 색상 결정을 하는데 중요한 역할을 한다. 외벽 페인트를 선택할 때는 생각하는 색상 보다 한두 가지 음영이 짙은 색을 선택한다. 테스트를 할 때는 그늘 혹은 음영이 있는 현관문 같은 곳은 피하고 햇볕이 내리쬐는 부분에 칠해본다. 또한 하루동안 여러시간대의 색상을 살펴보고 빛이 색상에 미치는 영향을 확인한다. 

◆외벽 부분별 색상 선택 

지붕 창문틀 회반죽 등 주택 외관에서 색상이 바꾸지 않지만 세세한 부분의 색상도 염두에 두어야 한다. 벽돌주변 회반죽 색상은 주택외관을 따뜻하고 자연스럽게 보이기 위해 일반적으로 미색 베이지 혹은 회색을 선택한다. 지붕이 빨간색 혹은 갈색톤인 경우 회색 또는 녹색과 맞지 않으므로 검정 혹은 회색 같이 누트럴 색상을 선택한다. 

창문트림 몰딩색상을 선택할 때는 창문틀 색상을 고려해야 한다. 비닐 창문틀은 종종 흰색 혹은 베이지색이 칠해져 덧칠할 수 없다. 

◆주택 건축양식에 맞는 색상 매치 

컨템포러리(Contemporary) 같은 주택 건축양식에 밝은 색상을 칠하면 세련돼 보이지 않는다.

건축 양식은 외벽 페인트 색상 선택에서 매우 중요한 요소다. 페인트 색상을 정하기 전에 주택이 있는 거리에서 이웃 주택건축 양식과 색상을 살펴본다. 

일반적으로 전통적인 양식은 채도가 낮은 어스톤(earth tones) 황갈색(tans) 및 베이지(beiges)가 매력적이다. 요즘 인기인 현대적인 양식은 밝은 회색 또는 검은색 트림이 있는 차가운 회색이 어울린다. 

빅토리안(Victorian) 양식의 주택은 화려한 장식과 세부 디자인을 표현하기 위해 여러 가지 색상을 사용하는데 인기 색상은 연보라색이다. 농장(Farmhouse) 스타일은 붉은톤 사이딩 녹색과 회색의 트림 황토색 현관문이 특징이다. 컬러니얼(Colonial) 양식은 청회색 사이딩 흰색 트림 반짝이는 검정 셔터와 현관문을 매치한다. 

미드센추리 랜치(Midcentury ranch)에는 짙은 회색(charcoal) 사이딩 흰색 트림에 현관문은 청색을 칠한다. 

◆거리에서 이웃 주택색상 살피기 

주택외벽 페인트 색상을 정할 때 거리에서 이웃 주택의 색상을 살펴보는 것이 좋다. 선택한 색상이 너무 이웃 주택 색상과 가깝지 않으면서 잘 어울릴 수 있는지 생각해 본다.

현관문은 세미글로스 페인트로 마무리 

주택 외벽페인팅 작업을 할 때 현관문과 트림으로 고민하는 경우가 많다. 

건축 양식에 따라 어울리는 현관문 색상이 다양하지만 페인트 타입은 세미글로스(semigloss)를 선택한다. 

세미글로스 타입 페인트는 내구성이 높고 시각적인 대비효과가 있어 광택을 더해 준다. 또한 몇 년이 지나도 페인트 색상이 바라지 않고 흙이나 먼지가 묻어도 닦으면 깔끔해 보인다. 현관 천장과 난관, 계단 역시 세미글로스로 마무리하는 것이 좋다. 

컨수머리포트에서 테스트한 결과 가장 높은 점수를 얻은 세미글로스 페인트와 갤런당 가격은 베어 프리미엄 플러스(Behr Premium Plus) 31달러, 베어 프리미엄 플러스 울트라(Behr Premium Plus Ultra) 43달러, 클라크+켄싱턴(Clark+Kensington) 37달러, 

셔윈 윌리엄스 에메랄드(Sherwin-Williams Emerald) 77달러, 발스파 듀러맥스(Valspar DuraMax) 39달러다.

<출처 : 중앙일보 이은영 객원기자>