시청 방문해 증·개축 여부 직접 확인해야

시청 방문해 증·개축 여부 직접 확인해야 

집 면적이 등기 서류와 차이날 때

허가 받고 공사 했다면 큰 문제 없어

불법으로 늘렸다면 구입하지 말아야

집을 사려는 주택의 실제 면적과 카운티 등기소에 기록된 면적에 차이가 나 오퍼를 포기하는 사례가 종종 발생하고 있다.

특히 건축 연도가 오래된 주택이 많은 LA시의 경우 면적 차이는 흔한 일이어서 바이어가 오퍼 쓰기를 주저하는 일이 적지 않다.

얼마 전 LA에서 집을 보러 다니던 최모씨는 마음에 드는 집을 찾았지만 셀러가 주장하는 면적보다 등기 서류에 나타난 면적이 훨씬 적게 나와서 오퍼 쓰는 것을 고민하고 있다. 최씨는 면적 차이가 적다면 문제를 삼지 않겠는데 550스퀘어피트가 차이 나서 해당 주택의 구입을 포기해야 될 것 같다고 말하고 있다. 

◆실내 면적이 차이 나는 이유

집 주인이 증.개축을 통해 면적을 늘린 것이 가장 큰 이유다. 주택 공사를 하려면 시로부터 허가를 받아 건축 코드에 맞게 늘려야 되지만 시간과 비용절감을 위해 허가 없이 공사를 하기 때문이다.

건물 면적을 늘리는 공간으로는 방이 가장 많으며 화장실을 새로 만들거나 협소한 리빙 룸을 더 넓히기도 한다.

문제는 허가를 받고 공사를 해도 재산세 부과를 담당하는 카운티 산정국에 업데이트되지 않을 때도 있다는 점이다. 

공사 허가를 내주는 시 빌딩&세이프티국과 건물 가치를 재평가하는 카운티 산정국은 서로 다른 기관이다 보니 증축된 면적이 자동으로 공지되는 과정에서 실수로 빠질 때가 있다.

또한 60년대 이전에는 부서 간에 업무 협조가 제대로 이뤄지지 않았을 가능성이 높고 관련 자료가 분실돼서 공사로 인해 새로 늘어난 면적이 카운티 등기소로 통보되지 않은 경우도 있다. 

일반적으로 증·개축은 건축연도가 오랜된 도시에서 많이 발생한다. 

LA는 집이 지은 지 100년이 넘은 주택들이 많아 오래된 시설을 교체하면서 실내 공간을 넓힌사례가 많지만 발렌시아나 어바인 등 신흥 주택단지에서는 이러한 증.개축이 거의 없는 편이다.

건물면적이 차이 나는 또 다른 이유로는 셀러가 거주공간이 아닌 주택내 일반 시설물을 건물 면적에 포함시키는 경우도 있다. 발코니나 대형 주차 시설 뒷마당의 패티오 공간을 실내 면적에 포함시키는 것이다. 실제 이러한 이유로 말리부 소재 저택을 판매한 부동산 회사가 바이어로부터 소송을 당한 적이 있었다.

수 년 전 홍콩 출신 재력가가 말리부에 저택을 구입하고 나서 카운티 등기소 서류를 검토하다가 셀러가 말한 면적과의 차이가 5000스퀘어피트나 되자 셀러와 리스팅 에이전트를 상대로 수백만달러의 소송을 제기해서 승소한 사건이 있었다.

이후로 샌타모니카와 웨스트 LA 지역의 MLS(Multiple Listing Service)에 올라있는 리스팅을 보면 바이어가 주택 면적을 확인해야 하며 리스팅 에이전트는 이에 대한 책임이 없다는 문구를 삽입하고 있다. 

◆어떻게 확인하나

구입하고자 하는 주택의 증축된 면적을 확인하는 가장 좋은 방법은 해당 주택이 위치한 시에 가서 허가 여부를 조회하는 것이다.

대부분의 시청에는 주택과 상업용 건물의 건축허가를 담당하는 빌딩&세이프티국이 있다. 이곳에 가서 주소를 알려주면 집주인이 아니더라도 이전에 허가를 받았던 공사에 대한 자료를 열람할 수 있다.

셀러가 주장하는 원래 실내 면적이 2500스퀘어피트이고 늘린 공간이 500스퀘어피트라면 늘어난 수치가 시에서 갖고 있는 허가면적과 같은지를 확인해야 된다.

셀러가 주장하는 것은 공식적으로는 믿기 어렵다. 현재 셀러 이전에 거주했던 주택 소유주가공사를 했을 수도 있으므로 바이어가 시에서 본인의 눈으로 직접 확인하는 것이 제일 확실한 방법이다.

그러나 불법으로 늘어난 면적은 시청에 가봐야 기록이 없다. 허가 없이 지어진 공간은 새로 이사온 바이어가 정식 허가를 신청할 수 있지만 건축코드에 맞지 않는다면 이를 시정하거나 새로 지어야 한다. 경우에 따라서는 시에서는 원상복구를 명령할 수 있다.

◆차이나는 면적을 정정하려면 

현재 살고 있는 홈오너가 정식으로 허가를 받고 면적을 늘렸다는 것이 확인되면 나중에 카운티 재산세 산정국에 업데이트를 요청할 수 있다.

새로 주택을 구입한 바이어가 카운티 산정국에 실내 면적을 다시 측정해달라고 요청하면 전문가들이 나와 정확하게 공간면적을 계산한다. 그리고 다음해 재산세 부과시 새로 계산된 면적에 따라 세금을 부과한다. 물론 면적이 늘어난 만큼 재산세도 늘어날 수 밖에 없다. 이 기간은 대략 3주~4주가 소요된다.

다른 방법으로는 주택 타이틀 보험회사에 연락을 해서 상황을 설명하면 전문업체에서 사람이 나가 주택면적을 새로 측정해 주기도 한다. 따라서 허가를 얻어 면적을 늘린 집에 대해서는 오퍼를 써도 괜찮다.

그러나 허가 없이 면적을 늘렸고 이를 시정하기가 현실적으로 힘들 것 같다고 판단되면 해당 주택에 대한 구입을 포기할 수밖에 없다.

<출처 : 미주 중앙일보 박원득 객원기자>

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