Newstar Story
newstarceo / 2018.06.16 00:38 / 미국 부동산 이야기




집 렌트 주고 '아파트 생활' 시니어 는다


경제적인 '은퇴 생활' 방법
비용 적게 들고 렌트 수입 챙길 수 있어
주택은 본인이 소유 에퀴티 상승도 기대

주택을 소유한 시니어들 중에는 생활비 절약을 위해 살던 집을 렌트 주고 다른 곳에서 아파트 생활을 하는 사람들이 있다.


연금으로 생활이 힘든 은퇴 홈오너들 중에서 살던 집은 렌트를 주고 거주비가 적게 드는 곳에서의 생활을 선택하는 시니어들이 늘고 있다.

젊은 시절 자녀들과 정들었던 마이홈은 지키고 생활비가 저렴한 곳에서 자식들한테 부담을 주지 않고 렌트 생활을 하겠다는 것이다.

한인 시니어 홈오너들의 생활비 절약 방법을 알아봤다.

샌타모니카에서 17년간 거주했던 60대 김 모씨는 최근 살던 집을 월 4700달러에 렌트 주고 LA한인타운으로 거처를 옮겼다.

김씨에게는 두 자녀가 있다. 큰 아들은 북가주 팔로알토에서 직장생활을 하고 있으며 둘째인 딸은 뉴욕에서 살고 있다.

김씨 집은 아직도 모기지 융자금이 17만 달러 정도 남아 있으며 13년을 더 갚아야 페이오프가 된다. 현재 주택 시세는 약 130만 달러 수준이다.

김씨는 한 달 모기지 페이먼트로 1500달러를 내고 있으며 월 2800여 달러인 은퇴 연금으로 생활을 하고 있었다.

하지만 연금만으로는 모기지 상환금을 내고 1300여 달러로 한 달 생활을 꾸려나가는 것이 힘들었다.

그래서 김씨 부부는 샌타모니카 집을 렌트 주고 한인타운의 1베드룸 아파트를 1800달러에 얻었다. 

김씨는 렌트 수입 4700달러에서 모기지 페이먼트 1500달러를 내고 남은 돈 3200달러에서 아파트 렌트비 1800달러를 지불하고 나면 한달에 1400달러를 손에 쥘 수 있게 됐다.

여기에다 2800달러에 달하는 연금을 더하니 한달 수입이 4200달러로 늘어났다.

김씨는 "집을 팔지 않았기 때문에 주택가격이 오르면 에퀴티는 더 늘어나고 1베드룸 아파트에서 사니까 생활비도 적게 들어 일석이조의 선택"이라고 만족해 했다.

다른 60대 한인 유모씨는 6개월 전 글렌데일의 주택을 3800달러에 렌트 주고 아내와 함께 주변 지역인 선밸리에서 1베드 아파트를 시세 보다 싼 월 1550달러에 얻었다.

유씨의 큰 딸은 시애틀에서 직장 생활을 하고 있으며, 둘째는 결혼해서 샌프란시스코에서 살고 있다.

유씨는 "두 딸이 1년에 서너 번 정도 집에 오기 때문에 굳이 아내와 넓은 집에서 살 필요가 없고 생활비도 절약하기 위해 렌트 생활을 하고 있다"고 말했다.

유씨는 "집은 있어도 현금 수입이 매우 적은 상황이어서 생활비 절약을 위해 집을 팔고 아파트로 이사 갈까도 생각했었다"고 말했다. 그러나 유씨는 "요즘은 집값이 계속 오르는 상황이라 지금 팔면 아깝다는 생각에 집을 놔두고 렌트를 주게 됐다"고 설명했다.

유씨는 "자식들한테 의지하기 싫고 살던 집을 이용해서 렌트비를 받으니까 예전 보다 여유롭게 생활할 수 있다"고 전했다.

집은 소유하면서 렌트를 통해 생활비를 마련하는 은퇴 홈오너들이 계속 증가하고 있다. 아직까지 이에 대한 정확한 통계 자료는 없지만 시니어들이 정들었던 주택을 쉽게 팔지 못하는 것은 설문 조사 결과에서 알 수 있다.

2017년에 실시된 한 조사에 따르면 전국의 65세 이상 홈오너들중에서 불과 15% 만이 현재 살던 집을 팔 생각인 것으로 나타났다.

부동산 전문가들은 시니어들의 상당수는 젊었던 시절 자녀들과의 추억이 담긴 집을 쉽게 팔지 못하는 것으로 보고 있다.

또한 65세 이상 홈오너들이 갖고 있는 에퀴티가 전국 평균 20만 달러가 넘고 있으며 세월이 갈수록 집값이 상승하기 때문에 계속해서 집을 소유하려는 것도 이유가 되고 있다.

그래서 경제적인 이유로 현재 거주하고 있는 주택에서 여생을 마치기 힘든 시니어들 중에는 살던 집을 렌트 주고 다른 곳으로의 이사를 선택하게 된다는 것이다. 

하지만 생활비 절약을 위해 렌트를 살던 시니어들은 경제적인 사정이 나아지면 다시 예전 집으로의 복귀를 생각하고 있다.

3년 전 요바린다에서 살던 집을 렌트 주고 LA동부 코로나의 아파트에서 거주하고 있는 60대 후반의 정모씨는 2년 후 본인 소유의 주택으로 이사 할 계획을 갖고 있다.

정씨는 "3년 동안 1베드룸 아파트에서 렌트 생활을 하면서 약간의 돈을 모았고 주택 모기지 페이먼트가 2020년에 끝나면 내 집으로 다시 이사갈 생각"이라고 말했다.

정씨는 "은퇴해서 연금에 의존하는 시니어들은 집이 있다고 해도 생활비를 걱정하는 사람들이 많다"면서 "이사를 하는 것이 불편하지만 생활비를 줄이고 약간의 자금을 모을 수 있다는 점에서 잠시 렌트 생활을 하는 것도 나쁘지는 않은 것 같다"고 덧붙였다.

<출처 : LA 중앙일보 박원득 객원기자>






newstarceo / 2018.06.15 01:07 / 미국 부동산 이야기




한국인이 미국서 융자로 집 사는 법…

다운페이 40%이상, 2년치 페이먼트 예치


이자율은 거주자보다 1%p 가량 높아
현금 구입시 송금 위한 계약서 있어야 
이주 예정자는 자금 출처 확인서 필요

한국에서 부동산과 관련된 여러 규제로 인해 미국에서 주택을 구입하려는 사람들의 방문이 늘고 있다.


한국에서 해외 부동산 구입에 대한 관심이 다시 높아지고 있다.

지난해 여름에 투기 수요를 억제하기 위해 발표된 '8.2 부동산 대책'에 따라 청약과 대출 재개발에 대한 각종 규제로 아파트 가격이 하락 할 것이라는 우려 때문이다.

강남권을 중심으로 한 부유층들은 한국에서 투자 목적의 아파트를 소유하는 것 보다 미국에서 주택을 구입하는 것이 더 안전하다고 생각하고 있다.

특히 2008년부터 해외 부동산 투자에 대한 자금 제한이 사실상 없어지면서 목돈이 준비된 부유층들의 미국 주택 구입이 늘어날 것으로 전망되고 있다.

지금 한국은 아파트 가격이 주춤하고 있거나 오히려 하락하는 곳도 생겨나고 있어 앞으로 본국 투자자들의 미국 방문이 더 늘어날 조짐이다.

한국 투자자들이 미국에서 주택을 구입하는 방법에는 크게 두 가지가 있다.

모기지 융자를 이용하는 것과 전액 현금으로 구입하는 것이다.

◆융자를 받을 경우

외국인이어도 주택 구입을 위한 모기지 융자를 받을 수 있다. 10년 전 금융위기 때 외국인에 대한 융자가 금지됐었으나 지금은 다시 융자를 신청할 수 있다.

다만 합법적으로 미국에 거주하는 사람과 비교할 때 다른 점이 있다면 이자율과 예치금이다.

다운페이먼트자금은 최소 40% 이상을 해야 한다. 모기지 렌더들이 거주자에게는 20%를 요구하지만 외국인은 소득과 크레딧을 증명 할 수 없으므로 리스크 보전 차원에서 더 많은 다운페이를 원하고 있다.

이자율도 거주자에 비해서 약 1%포인트 정도 높다. 현재 30년 고정 모기지 이자율이 4% 후반대이므로 외국인 모기지 이자율은 5% 후반대가 되는 셈이다.

또한 모기지 렌더는 외국인 바이어에 대해서 예치금을 원하고 있다. 매월 내야하는 모기지 페이먼트와 주택 보험료 재산세에 대한 2년치가 은행계좌에 입금되어 있다는 것을 보여줘야 한다. 만약 콘도나 타운하우스를 구입한다면 관리비도 예치금에 포함시켜야 한다.

월 모기지 페이먼트가 3000달러이고 1년 재산세가 8000달러 보험료가 연간 1000달러 관리비가 월 500달러라면 외국인 바이어는 다운페이먼트 자금 이외에 총 10만2000달러가 은행 계좌에 예치되어 있어야 한다.

모기지 융자금에 대한 프리페이 페널티 옵션은 일반 거주자와 차이가 없다.

융자금에 대해서 바로 페이오프를 시키려면 융자를 신청할 때 이러한 내용을 미리 알려서 프리페이 페널티가 없는 융자를 선택해야 한다.

그리고 외국 바이어는 다운페이먼트자금과 예치금을 모두 미국내 은행 계좌에 입금시켜 놓아야 한다.

한국에서 바로 에스크로 구좌로 송금하는 것도 가능하기는 하지만 이럴 경우 한국내 본인 은행 계좌에 입금된 자금에 대한 내용을 모두 영문으로 번역하고 공증을 받아야 한다. 

따라서 이런 방법 보다는 처음부터 미국내 은행계좌에 필요한 자금을 미리 입금해 놓는 것이 편하다.

한국에서 미국내 은행에 송금 할 때는 한국서 송금했다는 영문 확인서와 미국내 은행에 입금됐다는 서류를 모기지 렌더한테 제출해야 한다. 

현금으로 구입 할 경우

구입가격 전액을 현금으로 구입할 경우에는 거래 절차가 융자를 받을 때 보다 훨씬 간단해진다.

구입가격과 매매비용을 합쳐서 바로 미국내 에스크로의 트러스트 어카운트로 보내면 된다.

미국내 은행계좌가 있다면 이곳으로 송금한 후 다시 미국에 들어와서 구입 자금을 캐시어스 체크로 끊어서 에스크로에 전달해 주면 거래 상황은 종료된다.

한국서 미국으로 송금할 때는 금액에 대한 제한 규정은 없다. 주택 구입에 대한 에스크로 계약서만 보내주면 된다. 계약서를 보낼 때는 에스크로에 요청해서 바이어와 셀러 모두가 사인한 서류를 받아서 보내야 한다.

그러나 바이어가 투자나 가족 초청 등 이민을 신청한 상태라면 한국 국세청에서 발급해 주는 자금 출처 확인서가 있어야 은행에서 송금 할 수 있다.

이 서류는 이민자가 세금을 체납하고 해외로 도주하는 것을 막기 위한 조치로 송금하려는 자금이 어디에서 나왔는지를 확인하는 절차라고 생각하면 된다.

자금 출처 확인서를 발급 받는데 필요한 기간은 보통 1주일 정도가 소요되므로 이 기간을 감안해서 송금 계획을 준비해야 한다. 

부동산 전문가들은 "자금 출처 확인서를 제때에 발급 받지 못해 에스크로 기간을 연장하는 사례가 종종 있다면서 미국에서 주택 구입을 위한 에스크로를 오픈했다면 한국에서 이 서류부터 챙기는 것이 무엇보다 중요하다"고 지적했다.

<출처 : LA 중앙일보 박원득 객원기자>






newstarceo / 2018.06.14 00:56 / 미국 부동산 이야기




LA카운티 첫주택구입 보조 재개…7만5000불까지 무이자


연소득 7만7500불 이하
혜택은 사실상 선착순

최근 열린 한 주택 구입 세미나 참가자들이 다양한 첫주택구입 보조 프로그램에 대한 설명을 듣고 있다. [중앙포토]


자금 고갈로 중단됐던 LA카운티의 첫주택구입 보조 프로그램이 재개된다. 


LA카운티 정부는 연방주택도시개발부로부터 자금 지원을 받아 오는 7월 1일부터 첫주택구입 보조 프로그램인 홈오너십프로그램(HOP·Home Ownership Program)을 다시 시작한다고 밝혔다. 

HOP는 LA카운티 정부가 저소득층의 주택 구입을 도와주기 위해 실시하는 프로그램. 다운페이먼트 자금을 무이자로 융자해줌으로써 저소득층이 적은 부담으로 주택을 구입할 수 있도록 해 준다. 특히 7월 1일부터는 지원 금액이 상향 조정돼 주목된다. 과거에는 6만 달러까지 무이자로 지원했지만 앞으로는 7만5000달러로 높아진다. 

이 프로그램의 혜택을 받으려면 지난 3년간 주택을 보유하지 않았어야 하고, 주거용 주택만 구입 가능하다. 또한 신청자는 주택 구입액의 최소 1%에 해당하는 다운페이먼트 자금을 준비해야 하며, 8시간의 첫주택구입자 교육을 이수해야만 한다. 주택은 신규 주택 혹은 기존 주택 모두 구입이 가능하지만, 구입액이 42만7000달러를 넘으면 안 된다. 

소득기준은 LA카운티 중간 소득의 80% 이하로 싱글인 경우 연소득 5만4250달러 이하면 가능하고, 2인 가족은 연소득 6만2000달러 이하다. <표 참조> 

한인들의 첫주택 구입을 도와주고 있는 샬롬센터의 이지락 소장은 "이 프로그램은 일반적으로 연방정부에서 펀딩이 되면 재개됐다 자금이 소진되면 중단하는 형태로 운영된다"며 "사실상 선착순으로 혜택을 받게 된다. 하지만 신청에 준비가 필요한 만큼 빨리 서둘러야 혜택이 가능하다"고 말했다. LA카운티 내 모든 도시가 이 프로그램에 참여하는 것은 아니며 총 47개의 도시내 주택을 구입해야 혜택을 받을 수 있다. 

LA카운티 HOP 참여 도시 

▶아구라힐스 ▶아케이디아 ▶아발론 ▶아주사 ▶벨 ▶벨가든 ▶베벌리힐스 ▶칼라바사스 ▶세리토스 ▶클레어몬트 ▶커머스 ▶코비나 ▶컬버시티 ▶다이아몬드바 ▶두아테 ▶엘세군도 ▶하와이안가든 ▶허모사비치 ▶어윈데일 ▶라카냐다 ▶라하브라 하이츠 ▶라미라다 ▶라푸엔테 ▶라번 ▶론데일 ▶로미타 ▶말리부 ▶맨해튼비치 ▶메이우드 ▶몬로비아 ▶랜초팔로스버디스 ▶롤링힐스 에스테이트 ▶샌디마스 ▶샌퍼낸도 ▶샌게이브리얼 ▶샌마리노 ▶산타페 스프링스 ▶시에라 마드레 ▶시그나힐스 ▶사우스 엘몬테 ▶사우스 패서디나 ▶템플시티 ▶토런스 ▶월넛 ▶웨스트 할리우드 ▶웨스트레이크 빌리지.

<출처 : LA 중앙일보 김현우 기자>






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