Newstar Story
newstarceo / 2017.10.24 00:48 / 칼럼



[부동산 가이드] 부동산 재산세 절세 
이상규/ 뉴스타부동산 명예부사장
55세 이상으로 살고 있던 주택을 팔고 
가격 같거나 낮은 주택 구입하면 혜택
 

지난주 재산세에 대한 문의가 쇄도했다. 최근 오른 재산세가 부담이 되다 보니 특히 은퇴를 했거나 은퇴를 앞둔 예비 연장자들로부터 절세에 대한 문의가 많았다. 

재산세를 줄일 수 있는 대표적인 것이 주민발의안 60/90이다. 

55세 연장자들을 위한 재산세 절감 혜택이다. 본인 또는 배우자 중에 55세 이상이면서 본인이 살고 있는 주택을 팔고 가격이 같거나 낮은 주택을 구입하거나 신축하여 이사를 했을 경우 혜택을 받을 수 있다. 

새로 산 주택 가격을 기준으로 재산세를 내는 것이 아니라 팔기 전 소유 주택에 적용했던 산정가격을 바탕으로 세금을 매기기 때문에 크게 절약을 할 수 있다. 다만, 원래 주택 가격의 산정가격과 새로 산 대체 주택의 가격이 차이가 없다면 큰 혜택을 보지 못한다. 이 혜택 기회는 평생 한 번 사용할 수 있다. 

가령 10년 전에 주택을 30만 달러에 구입해서 올해 재산세 산정 가격이 43만 달러라고 치자. 이 주택을 현 시세인 60만 달러에 팔고 58만 달러에 다른 주택을 구입했다면 새로 산 주택 가격인 58만 달러가 재산세 산정가격이 되는 것이 아니다. 전에 살고 있던 주택의 산정가격인 43만 달러로 재산세를 낸다. 

이 혜택으로 인해 연 1600-1900달러 정도의 재산세를 절감할 수 있다. 

한인들이 많이 살고 있는 지역인 LA카운티 내에서 대체 주택을 구입했을 경우 모두 적용받는다.(주민 발의안 60) 

LA카운티 내 주택을 팔고 캘리포니아주 내 다른 카운티에서 대체 주택을 구입했을 경우에는 새로 구입한 주택의 해당 카운티에 재산세 감면이 되는지 확인해야 한다.(주민 발의안 90) 해당되는 주요 카운티는 한인들이 많이 사는 LA, 오렌지, 샌타 클라라, 샌마테오, 벤투라, 샌디에이고카운티 등이다. 

둘째로 많이 문의 온 내용은 부모와 자녀 간, 또는 조부모와 손자, 손녀 간 유산이나 증여 또는 매매로 부동산을 물려 줄 때의 산정가격에 대한 것이다. 일반적으로 부모님이나 조부모님들은 오랫동안 부동산을 소유하고 있어서 아주 싸게 구입을 했을 경우가 많아 증여나 유산 시 현 주택 시세와 크게 차이가 난다. 

만약 재산세 산정 기준 금액을 유산이나 증여 시 현재 가치로 재산정하게 되면 재산세를 많이 물게 된다. 그래서 부모 자식 간에 또는 조부모와 손자 손녀 간에 재산을 물려주게 될 때에는 주의가 필요하다. 

일단 기프트로 주든, 매매를 통해서 주든 간에 물려준 시점에서 3년 안에 주민발의안 58(부모 자식 간) 또는 주민발의안 193(조부모 손자,손녀 간) 가이드 라인에 따라 재산정 면제 신청을 해야 한다. 물려받은 부동산에서 자녀나 손자, 손녀가 꼭 Primary Residence로 살지 않아도 된다. 

가령, 지금 조부모 주택의 산정가격이 35만 달러인데 시세가 55만 달러라면 신청서를 내지 않을 경우 재산정이 되어 재산세 산정가격이 55만 달러로 올라 연간 약 2000-2500달러의 재산세를 더 내야 한다. 

그러므로 가족에게 부동산 증여 및 매매 시 꼭 변호사, 세무사 및 부동산 전문가와 상담을 해서 절세를 할 수 있는지 확인하는 것이 좋다. 

▶문의:(818)439-8949



 


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newstarceo / 2017.10.21 00:39 / 미국 부동산 이야기




상가 건물은 관리 쉽고 아파트는 안정적 


상업용 부동산 장단점 분석


상업용 부동산은 종류에 따라 장단점이 있으므로 잘 검토한 후에 구입을 결정하는 것이 좋다.


상가는 수리 할 곳 적지만 경기에 민감

아파트 공실률 낮은 반면 관리 힘들어

경기 좋을땐 오피스·산업용 수요 많아


상업용 부동산에 투자하려는 사람들은 어떤 형태의 상업용 건물을 선택할지를 놓고 고민에 빠질 때가 있다.


소매 업소가 있는 상가를 구입 할 것인지 아니면 아파트를 살 것인지를 놓고 저울질을 하게 된다.


어떤 사람들은 상가가 좋다고 추천하고 또 다른 사람들은 아파트가 투자에 유리하고 말하기도 한다.


과연 어떤 형태의 상업용 건물이 좋은지 장단점을 알아보자.


◆상가


▶장점:관리가 쉽다는 것이 상가의 가장 큰 장점이라고 할 수 있다. 대형 쇼핑 몰이 아닌 이상 건물 관리인이 상가에 항상 있을 필요가 없다.


건물 수리를 요구하는 세입자들의 전화는 주로 영업 시간대에 오기 때문에 관리인이나 건물주가 한 밤중에 스트레스 받을 일이 적어진다.


상가 건물은 주거용에 비해 내부 구조가 비교적 단순하기 때문에 수리 등 건물을 관리할 일이 아파트에 비해 많지 않다.


리스 기간이 끝나고 나서 재계약을 하거나 새로운 세입자와 계약을 맺을 때 렌트비를 주변 시세에 맞게 올릴 수 있다. 


상가는 아파트와 달리 렌트 컨트롤이 없어 렌트비 인상에 대한 상한선이 없다. 렌트비가 올라가면 건물 가치도 함께 상승하기 때문에 건물주 입장에서는 렌트비 인상이 곧 건물 가격 상승과 직결된다고 할 수 있다


▶단점:경기에 민감하다. 소매업 경기가 세입자의 재정 상태에 영향을 주므로 매출이 떨어지면 렌트비를 내는 데 어려움이 생길 수 있다.


특히 온라인 업체와 경쟁을 해야하는 업종이라면 더욱 힘든 상황이 될 수 있다. 


상가에 입점한 업소가 갑자기 문을 닫고 나가면 렌트 수입이 감소하고 새로운 업소가 들어오지 않는다면 건물 가치에도 영향을 주게 된다. 세입자가 나가면 다른 업체를 찾는 데 수개월 이상이 걸릴 수도 있다.


투자자들이 가능한 피해야 하는 상가 내 업종은 의류 장난감 일반 소매 상점 등 온라인과 경쟁이 되는 사업체들이다.


건물주가 선호하는 업종은 병원 치과 약국 코인 론드리 프랜차이즈 관련 식당 등이다.


◆아파트


▶장점:소매 업소들이 입점한 상가에 비해서 안정적이라고 할 수 있다. 상가는 경기와 밀접한 관계가 있으나 아파트는 세입자들이 거주하는 곳이니 만큼 경기를 덜 타기 때문이다.


물론 2008년에 터진 금융위기와 같은 상황에서는 공실률이 높아지겠지만 대체적으로 상가나 다른 상업용 부동산에 비해 리스크가 적은 편이다.


그래서 은행들은 상가보다는 아파트에 대한 융자를 더 잘해주고 있다. LA지역 아파트는 공실률이 5% 수준으로 거의 완전 입주 상태이며 유닛이 비어있다 해도 새로운 세입자를 찾기가 어렵지 않다. 


아파트 렌트비는 전국적으로 꾸준히 오르고 있으며 앞으로도 더 상승할 것으로 전망되고 있어 비교적 안전한 투자처라고 할 수 있다.


▶단점:LA시의 경우 1978년 10월1일 이전에 지어진 아파트는 렌트 컨트롤 대상이어서 연간 렌트비 인상을 3~4% 이상 할 수 없다. 


세입자가 하루 종일 거주하기 때문에 건물에 긴급한 문제가 생기면 밤이나 새벽에도 수리를 요청하는 전화가 걸려 올 수 있다.


세입자 퇴거 절차도 상가에 비해서 까다로운 편이다.


16유닛이 넘는 아파트는 반드시 해당 아파트에 매니저가 상주하고 있어야 하고 건물 관리에 대한 규정도 상가에 비해서 까다롭다. 


상주 매니저는 비용 발생 측면에서는 단점이라고 생각할 수 있지만 건물에서 발생하는 간단한 문제에 대해서 건물주가 신경을 덜 써도 된다는 장점도 동시에 갖고 있다.


◆오피스&산업용 


▶장점:한번 구입하면 관리가 쉽다는 것이 가장 큰 장점이다. 


오피스와 산업용 건물은 아파트나 상가와 달리 사람들의 출입이 많지 않고 건물 구조도 간단해서 수리 요청이 많지 않다. 


전체적인 경기가 좋으면 다른 상업용 건물에 비해 리스 공간을 찾으려는 사람들이 많아진다.


대도시 주변의 산업용 건물은 일반 세입자 이외에 건물주가 직접 비즈니스에 사용하려는 경우가 많아 수요 증가에 따른 가격 상승률이 높다고 할 수 있다. 


▶단점:상가처럼 경기에 민감하다. 웨어하우스 같은 산업용 건물은 제조나 물류 경기에 따라서 건물 가격이 오르고 내린다.


특히 규모가 작은 산업용 건물은 세입자가 한두 업체인 경우가 많아 이들 업소가 나가면 건물주 재정에 큰 부담을 주게 된다. 또한 새로운 세입자를 찾는데도 아파트와 달리 긴 시간이 필요할때가 있다. 


오피스도 경기가 나빠지면 렌트 수요가 감소한다.


<출처 : 미주 중앙일보 박원득 객원기자>



 


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newstarceo / 2017.10.20 08:41 / 미국이야기
미국 뉴스타 부동산에서 할로윈 시즌에 가볼만 한 곳을 추천합니다. 

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Los Angeles 인근 할로윈 시즌 어디를 가면 좋을까요?

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유니버셜 스튜디오 (Universal Studios Horror Nights)
100 Universal City Plaza, Universal City 91608
할로윈 시즌에 맞춰 매 주말 오후 7시부터 새벽 2시까지 헐리웃 영화에서 보던 특수 음향효과, 조명, 
그리고 세트 등이 유니버셜 스튜디오만의 짜릿한 공포와 재미를 느낄 수 있게 해줍니다. 
www.halloweenhorrornights.com


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퀸메리호 ‘다크하버’(Queen Mary’s Dark Harbor)
1126 Queens Hwy, Long Beach 90802
롱비치의 상징‘퀸메리호’의‘다크하버’는 스릴을 즐기는 매니아들 사이에서는 꽤나 알려진 이벤트입니다. 
6개의 미로를 따라가다 보면 무시무시한 좀비.들과 호러 영화를 연상시키는 기괴함에 자신도 모르게 괴성을 지르게 됩니다.
www.Queenmary.com


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식스 플래그 프라잇 페스트 (Six Flags Fright Fest)
26101 Magic Mountain Pkwy, Valencia 91355
매년 할로윈 시즌에는 무섭고 소름끼치는 공포체험 이벤트 '프라잇 페스트'(Fright Fest) 를 합니다. 
그밖에도 미로와, 공포존, 쇼플 등등 볼거리가 아주 많습니다.
frightfest.sixflags.com/magicmountain


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넛츠 스케어리 팜 (Knott's Scary Farm)
8039 Beach Blvd, Buena Park 90620
세계 최고의 할로윈 이벤트로 알려진 넛츠베리팜. 다양한 공포 투어가 마련되어 있으며, 무시무시한 쇼 공연도 다양하게 선보입니다. 
매년 새로운 볼거리를 선보여 관람객들로 하여금 방문 내내 비명소리가 끊이지 않게 만들어준답니다.
www.knotts.com/scaryfarm


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그리피스 파크 올드 주 (Los Angeles Haunted Hayride)
4730 Crystal Springs Ave. Los Angeles, CA 90027
그리피스 파크내의 옛 동물원 자리에 보기만 해도 으스스한 호러 장식이 방문객들을 맞이합니다. 
8세 이하는 방문금지
LosAngelesHauntedHayride.com


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디즈니 할로윈 타임 (Disney's Halloween Time)
1313 Disneyland Dr, Anaheim 92802
31일까지 디즈니랜드에서는 '할로윈 타임'입니다. 동화책에 나오는 마녀 등 악당들이 이 기간에는 디즈니랜드를 활보합니다. 
피터팬의 후크선장, 백설공주의 마녀, 이상한 나라의 앨리스에 나오는 마녀도 눈을 크게 뜨고 나타납니다. 
www.Disneyland.com 


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그레이트 울프 로지 (Howl-O-Ween at Great Wolf Lodge)
12681 Harbor Blvd, Garden Grove 92840
10월 한달동안 리조트가 가족과 아이들에게 재미있는 곳으로 변합니다. 
Trick-or-Treat Trail, Nightly Costume Parade, and Monster Bash Dance 외에 실내 워터 파크, 어드벤처 게임 등이 있습니다.


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씨월드 (SeaWorld San Diego Halloween Spooktacular)
500 Sea World Drive, San Diego 92109)
씨월드의 할로윈 스푹테큘라(Halloween Spooktacular)는 다른 테마공원 이벤트와는 조금 다릅니다. 
요란하지 않고 어린이들에게 적합해, 가족들이 즐기기에 아주 좋습니다. 주로 밤에 진행되며 트릭 오 트릿도 펼쳐집니다. 
https://seaworld.com/san-diego/events/halloween-spooktacular


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레고랜드 브릭 올 트릿 (Legoland Brick-or-Treat)
1 Legoland Drive, Carlsbad 92008
할로윈 의상 콘테스트가 열리고 대형 레고 할로윈 모형들과 불꽃 놀이 등의 다양할 볼 거리들이 있으며 
물론 달콤한 사탕, 과자, 초콜렛 등도 준비되어 있습니다.
www.legoland.com/bot


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부 앳 더 LA 동물원 (Boo at the L.A.Zoo)
5333 Zoo Drive, Los Angeles, CA 90027
어린 자녀가 있는 가정이라면 LA동물원도 추천 장소입니다. 
오전 10시~오후 4시. 동물원 티켓만 있으면 행사에 입장할 수 있습니다. www.lazoo.org/boo


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웨스트 할리웃 할로윈 카니벌 (West Hollywood Halloween Carnaval)
Santa Monica Blvd. (between Doheny Drive and La Cienega Boulevard)
전국에서 가장 유명한 할로윈 코스튬 축제입니다. 오는 31일 오후 6시부터 웨스트할리웃의 중심 샌타모니카 길 구간을 막고서 할로윈 축제가 열립니다. 
거리 곳곳에 설치된 무대에서는 댄스와 춤, 의상 콘테스트 등이 쉼없이 열립니다.입장료는 없습니다. 
www.visitwesthollywood.com/halloween-carnaval


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롱비치 좀비 페스티벌 (Long Beach Zombie Fest)
400-403 Shoreline Village Dr, Long Beach 90802
Long Beach Rainbow Lagoon에서 열리는 페스티벌은 각 종 좀비들이 출현할 예정이며, 참여하시는 모든 분들께 
무료로 Cinema Makeup School에서 좀비 메이크업을 해 준다고 합니다. 늦지 말고 좀비 페스티벌에 참여하세요. 
longbeachzombiefest.com


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