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▶ 스테이트팜 등 이어
▶ 중소업체도 잇단 철수
대형 보험사에 이어 중소 규모의 보험사들이 캘리포니아 손해보험 시장에서 잇따라 철수를 선언함에 따라 주택보험 대란이 우려된다.
최근 토키오 마린 아메리카 보험사와 트랜스 퍼시픽 보험사는 캘리포니아주 보험국에 주택보험과 보상 범위를 넘어선 피해금액에 대해 보상금을 지급하는 엄브렐라 약관(umbrella policy)을 더 이상 판매하지 않겠다고 통보했다.
이에 따라 오는 7월부터 기존 가입자 1만2,500명의 주택보험 갱신이 중단될 전망이다.
이에 앞서 한인들도 많이 가입하고 있는 스테이트팜과 올스테이트 등 대형 보험사들도 주택보험 시장에서 철수할 예정이거나 신규 가입을 불허하고 있다. 이달 초 스테이트팜은 오는 7월3일부터 주택보험 서비스를 중단한다고 밝혔다.
스테이트팜의 주택보험 시장 철수로 3만여명의 주택 및 임대보험 가입자와 4만2,000명의 상업용 아파트보험 가입자들이 영향을 받게 된다. 올스테이트 보험은 지난 2022년 11월부터 주택, 콘도, 상업용 보험 신규 가입을 받지 않고 있다.
· 출처 : 미주 한국일보 (4/24/24일자)
http://www.가주 ‘주택보험 대란’ 심화 - 미주 한국일보 (koreatimes.com)
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가주주택금융청(CalHFA)의 2024년 California Dream For All Shared Appreciation Loan 프로그램이 많은 사람들의 관심을 끌고 있습니다. 이 프로그램은 이전 다운페이보조프로그램과 비교하여 지원 규모와 소득 제한 면에서 획기적인 변화를 가져왔기 때문에 많은 문의와 신청이 이뤄지고 있습니다. 마감일이 점점 가까워지고 있으니 관심 있는 분들은 빠르게 Pre-approval Letter를 받아 신청하는 것이 중요합니다.
프로그램 신청 후에는 몇 가지 주의할 사항이 있습니다. 먼저, 신청이 제대로 되었는지를 확인하는 것이 중요합니다. 웹사이트를 통해 확인하고, 필요한 서류가 빠지지 않았는지 확인하세요. 또한, 이메일을 꼬박꼬박 확인하여 추가적인 정보나 알림을 받아야 합니다.
크레딧 관리도 중요한 요소입니다. 신용이 융자 승인과 집 구매력에 영향을 미치므로 꼭 유지해야 합니다. 최근의 경제 상황이 부담스러울 수 있지만, 지금이라도 규칙을 따라서 페이먼트를 제때에 하는 것이 중요합니다.
신용카드나 다른 융자에 대한 코사인, 비싼 물건 구입은 자제해야 합니다. 가능한 한 주택 구입 후로 미루는 것이 좋습니다. 또한, 신용카드 잔액을 낮게 유지하고, 자동차 융자 밸런스를 상의 후 조절하는 것도 중요합니다.
직장이나 비즈니스의 변경은 융자에 영향을 줄 수 있으므로 신중히 결정해야 합니다. 또한, 은행 계좌에 융자에서 허락되지 않는 자금을 입금하는 것을 피해야 합니다.
이런 주의사항들을 염두에 두고, 신청자들은 융자 담당자와 상의하여 대비하는 것이 중요합니다.
* 출처 : 미주 한국일보 (4/22/24일자)
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주택대출 금리(모기지)가 반등하면서 전국 주택거래가 3월 들어 전월 대비 감소한 것으로 나타났다.
18일 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 3월 전국 기존주택 매매 건수는 419만건(계절조정 연율 환산 기준)으로 전월 대비 4.3% 감소했다. 1년 전과 비교해서는 3.7% 줄었다.
전국 주택시장 거래량의 대부분을 차지하는 기존주택 거래량은 지난해 10월 들어 13년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다가 1∼2월 들어 바닥을 찍고 반등하는 듯한 모습을 보인 바 있다.
로런스 윤 NAR 수석이코노미스트는 거래 감소 배경에 대해 “주택거래가 저점에서 반등하고 있음에도 금리가 큰 진전을 보이지 않으면서 거래가 타격을 받았다”라고 설명했다.
국책 담보대출업체 프레디맥에 따르면 30년 고정금리 주택담보대출의 평균 금리는 지난 11일 현재 6.88%로, 2월 들어 반등 흐름을 보이고 있다.
주택 매매는 통상 거래 종결까지 통상 1∼2개월 이상 소요되는 게 일반적이기 때문에 3월 매매 건수 통계는 지난 1∼2월 구매 결정이 반영된 수치다.
· 출처 : 미주 한국일보 (4/19/24일자)
http://www.주택판매, 전월비 4.3%↓ 모기지 금리 반등 여파 - 미주 한국일보 (koreatimes.com)
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윤소야 뉴스타부동산 풀러튼 명예부사장
55세 이상만 거주하도록 만들어진 시니어홈은 정부 지원을 받아 지어지는 만큼 일반 시세보다 저렴하게 공급된다.
요즘처럼 매물이 부족한 상황에서 시니어홈은 자격만 된다면 부담 없이 새집을 구입할 수 있는 기회가 아닐 수 없다. 시니어라는 단어 대신 ‘어덜트(Adult)’라는 단어를 사용하기도 하며, 55세 이상을 의미하는 55+로 일반적이고 가장 기본적인 입주 조건으로는 연령과 재산(또는 연수입) 제한이 있다.
실버타운, 시니어 단지, 은퇴마을 등으로 불리는 ‘시니어 하우징 커뮤니티 (Senior Housing Communities)’ 또는 양로 호텔이나 양로 병원과 구분하기 위해 활동할 수 있는 시니어가 사는 타운이라는 의미에서 ‘액티브 시니어 커뮤니티(Active Senior Communities)’라고 표현하기도 한다. 시니어 단지에서 생활할 수 있는 사람은 55살이 넘어야 되지만 구입하는 것은 반드시 55세가 안 되어도 구입할 수 있다.
보통 연령은 부부 가운데 최소 한 명이 55세 이상 이어야 입주할 수 있으며, 지역과 시설에 따라 이 기준은 달라질 수 있다. 시니어 단지로 이사할 계획이 없어도 현재의 소득과 재정 상태에 맞게 노후를 대비하는 인컴으로 고려해볼만 하다.
대표적인 시니어단지를 꼽으라 하면 라구나우드, 실비치 그리고 지역마다 있는 라미라다 랜드마크, 브레아, 사이프러스 등 한인들이 많이 선호하는 곳이다. 구매 혹은 투자하기 전에 각 단지의 다른 점과 조건을 알아보는 것 중에 첫째로는 렌트를 줄 수 있는지의 여부이다.
단지에 따라 집주인이 렌트를 줄 수 있는 곳이 있고, 허용이 안 되는 곳이 있다.
둘째, 다른 시니어 단지와 차별화된 편의시설이 어떤 것들이 있는지를 확인하는 것이 좋다. 기후에 영향을 주는 바다가, 공원 혹은 쇼핑몰 등, 운전을 할 수 없는 사람을 위한 교통수단 제공, 다양한 배움의 클래스 혹은 의무실 등등 확인하는 것이 좋다.
셋째, 건물 및 단지 안의 도로 상태, 건물의 냉난방, 지붕 상태에 따라 많은 비용이 들어가므로 HOA에 관한 것을 확인해 보는 것이 좋다. 대개 HOA는 400~800달러 수준이며, 여기에는 기본적인 사항이 모두 포함된다.
대단지일수록 다양한 취미 활동을 즐길 수 있도록 운영되고 있으며, 골프장과 승마장이 구비된 곳도 있고, 수영장, 당구장, 탁구장, 테니스장 등 각종 스포츠 시설과 목공이나 재봉 등 기술이나 취미 활동을 할 수 있는 공간도 마련되어 있다. 이들 시설 이용료는 무료이거나 저렴하게 이용할 수 있다.
의료시설이 운영되고 있고, 거의 다 게이트 단지여서 치안이 안전한 것이 장점으로 꼽힌다. 인근 동네와 쇼핑센터까지 매일 무료 버스를 운영하는 곳도 있다. 재산이나 연 수입 조건도 단지마다 차이가 있다. 구입 방법 면에서도 대부분 일시불로 매입해야 하지만 드물게 모기지 융자를 안고 구입할 수 있는 경우도 있고, 월 관리비 역시 입주하는 단지에 따라 천차만별이다.
시니어 홈이라고 해서 융자가 다른 것도 아니고 구입 조건이 더 까다로운 것도 아니다. 단지 다운사이징이라고 하기에는 여전히 부담스러운 가격대와 HOA에 조건이 문제일 수 있지만, 요건만 된다면 보다 안전하고 편리하고 쾌적한 환경의 시니어홈을 구입하는 것이 더욱 성공적인 은퇴가 아닐 수 없다.
은퇴 준비는 시니어홈 구입부터 시작이라고 생각한다.
문의 (213)718-7733
출처 조선일보 LA
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전국 주택 비용이 지속적으로 치솟으며 많은 사람들이 어려움을 겪고 있는 가운데 젊은 세대들이 집을 구입할 수 있는 곳은 소도시로 국한되고 있다.
주택 매체 ‘Point2Homes’는 2021년 인구 조사 추정치를 기반으로 전국에서 가장 큰 100개 주택 시장을 평가했다. 평가에는 소득 대비 주택 가격 비율, Z세대 주택 소유율, 25세 미만 실업률, 상장 가격보다 높게 판매된 주택 수, 주택이 시장에 나온 일수에 대한 통계가 지표로 사용됐다. 이 매체가 공개한 젊은 Z세대가 구입할 수 있는 10대 도시는 다음과 같다.
인디애나주 포트웨인, 텍사스주 코퍼스 크리스티, 미시건주 디트로이트, 텍사스주 라레도, 테네시주 멤피스, 네브라스카주 링컨, 노스캐롤라이나 주 더럼, 텍사스주 포트워스, 콜로라도주 오로라, 애리조나주 스코츠데일이 포함됐다.
반대로 Z세대가 주택을 구입하기 가장 어려운 상위 10개 도시 중 7곳은 캘리포니아(프리몬트, SD, LA, 샌호제, 리버사이드, 새크라멘토, 출라 비스타)에 위치했다. 나머지 3곳은 켄터키 렉싱턴, 버지니아 리치몬드, 뉴저지 뉴어크이다. www.point2homes.com
· 출처 : 미주 한국일보 (4/17/24일자)
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▶ ‘심리적 마지노선’ 넘어 악재
▶ 집값·보험·재산세·유지비↑
미국 전국의 주택담보대출(모기지) 금리가 7% 수준으로 다시 올랐습니다. 이는 주택시장 회복을 위협하는 '심리적 마지노선'으로 여겨져 회복이 지연될 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.
월스트릿저널에 따르면, 국책 담보대출업체 프레디맥이 발표한 30년 만기 고정 모기지 평균 금리는 6.88%로 일주일 전보다 상승한 것으로 나타났습니다. 또한 모기지은행가협회(MBA)가 집계한 평균 모기지 금리도 이번 주 7%로 올랐습니다.
모기지 금리는 연초에는 완화되어 침체된 주택시장에 활기를 불어넣었으나, 중앙은행 연방준비제도(FRB·연준)의 기준금리 인하 기대가 후퇴하면서 지난해 12월 이후 처음으로 다시 7% 수준으로 돌아왔습니다.
미국 최대 모기지업체 유나이티드홀세일모기지의 알렉스 엘라자 최고전략책임자(CSO)는 "모기지 금리가 7%를 넘기기 시작하면 사람들은 심리적으로 긴장하게 된다"고 설명했습니다. 높은 모기지 금리로 인해 주택 구입이 어려워지고, 이자는 수십만 달러 늘어날 수 있습니다. 또한 집값 상승으로 인한 보험료, 재산세, 유지비도 증가하고 있어 부동산 시장이 어려운 상황입니다.
부동산업계에서는 이러한 상황을 "여태 본 것 중 최악의 시장"이라며 "궁지에서 벗어나게 해 줬던 수단이 없어졌다"고 언급하고 있습니다. 그러나 최근 모기지 금리의 상승세는 지난해와는 달리 거의 8%까지 올랐던 수준은 아니라는 점을 감안할 때, 일부 구매자와 판매자는 더 높은 금리에도 익숙해지기 시작하고 움직이기로 결정하는 신호가 나오고 있습니다.
· 출처 : 미주 한국일보 (4/15/24일자)
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▶ 평균소득 8만여달러 그쳐
▶ 가주 10만달러 이하 못사
미국에서 중간 가격 주택을 사기 위해서는 약 11만3,520달러의 연소득이 필요한 것으로 나타났다. 이는 미국 가구당 평균 소득 8만4,072달러를 약 35%나 웃도는 금액이다.
부동산 포털 레드핀에 따르면 올해 2월 기준 전국 중간 주택 가격은 41만2,778달러로 미국 가구 당 평균 소득은 이 주택을 구매하기 위한 필요 소득에 2만9,448달러나 밑돌고 있다.
이로써 미국의 가구 평균 소득은 지난 2021년 2월 이후 단 한 번도 주택 구매를 위한 필요 소득을 넘어서지 못하고 있다. 단 가구 소득과 주택 구매를 위한 필요소득이 4만810달러로 가장 큰 차이를 보였던 2023년 10월에 비하면 그 격차가 줄었다.
미 전역 대도시 중 주택 구매에 가장 낮은 소득을 나타낸 지역은 미시건주 디트로이트로 1년에 4만6,148달러만 벌면 중간가격 주택을 살 수 있다.
전국에서 연소득 10만달러 이하로 집을 살 수 있는 대도시는 오하이오주 클리블랜드(5만8,186달러)와 펜실베니아주 피츠버그(6만1,603달러), 미주리주 세인트루이스(6만6,755달러), 그리고 펜실베니아주 필라델피아(7만3,182달러) 등에 불과하다.
반면 캘리포니아주에서는 10만달러 이하 소득으로 주택을 살 수 있는 지역이 단 한곳도 없는 것으로 나타났다.
· 참조 : 미주 한국일보 4/12/24일자
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이러한 상황에서 '개스 컴퍼니 타워'가 차압되고 매각에 이르게 되었는데, 이는 시장에서 예견된 사안이었습니다. 소유주인 브룩필드 프라퍼티스의 채무불이행과 함께 건물의 가치가 하락하면서 이러한 결정이 이뤄졌습니다. '777 타워'와 같이 대출금 상환에 어려움을 겪는 랜드마크들이 여럿 있으며, 이는 지역 오피스 부동산 시장의 심각한 침체를 나타내는 증거로 받아들여지고 있습니다.
특히 'Aon Center'와 같이 대형 오피스 건물이 절반 가격에 매각되는 등의 사례가 더욱 부동산 시장의 어려움을 강조하고 있습니다. 이는 대기업들이 다운타운에서 센추리 시티 등으로 이전하는 추세와 함께, 다운타운의 오피스 부동산 시장이 침체 상태에 머물고 있음을 보여주고 있습니다.
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