newstarceo / 2020. 11. 28. 01:52 /
미국 부동산 이야기
아파트·웨어하우스 ‘화창’…리테일·오피스 ‘흐림’
CRE 시장 양극화로 회복…'K' 자형
리테일 등 바이어·셀러 가격 차 좁혀
팬데믹발 경기침체에서 상업용 부동산(CRE) 시장이 자산 유형에 따라 시장 회복이 큰 차이를 보이는 ‘K’자형의 회복세를 그리는 것으로 나타났다.
CRE를 크게 아파트, 리테일, 오피스, 산업용 부동산 등 4개 분야로 나눠서 가격 변동을 살펴보면 아파트와 산업용 부동산 시장은 빠르게 제자리로 돌아가는 중이다. 반면 직격탄을 맞은 리테일과 오피스 부동산 시장은 더디게 회복하고 있다. 결국 보유한 자산 유형에 따라 희비가 엇갈리는 양극화 심화를 보이는 것이다.
부동산 시장 분석업체 리얼캐피털어낼리틱스(RCA)가 2018년부터 2020년 10월까지 가격 변동을 조사해서 발표한 상업용 부동산 가격 지수(CPPI)에 따르면, 한때 주춤했던 아파트 시장에 자본이 몰리고 있으며 팬데믹 이전에서 오름세였던 웨어하우스와 같은 산업용 부동산 가격은 빠르게 상승하고 있다. 아파트는 전년 대비 7.2% 올랐으며 산업용 부동산 지수는 8.5%나 뛰었다.
팬데믹 초기 바이어와 셀러의 물리적인 거리 등으로 인해서 거래가 이루어지기 힘들었다. 여기에 코로나19 확산으로 인한 불확실성 증대로 거래가 산정에 필요한 자산 수익률 산출의 어려움마저 겹쳐 CRE 매매가 이루어지지 않았다. 그런 연유로 가격은 하락했지만, 상대적으로 안정적인 캡레이트(가격 대비 연 순수익 비율)를 보인 다가구 주택과 폭발적인 성장을 이룬 전자상거래 덕에 향후 수익성을 가늠할 수 있는 산업용 부동산은 활발하게 거래가 성사되면서 회복세도 빨랐다는 게 업계의 진단이다.
반대로 경제 봉쇄령으로 인해 직접적인 영향을 받은 리테일은 지난달에 10월에도 가격이 하락했다. 지난해보다 5.2% 내려갔다. 리테일의 경우엔 전자상거래에 밀리면서 팬데믹 이전부터 상황이 좋지 않았다는 게 업계의 설명이다. 팬데믹의 타격을 보여주듯 4월부터 리테일 가격이 내림세로 돌아섰다.
<그래프 참조>
코로나19 여파로 재택근무가 보편화하면서 오피스 시장도 어려움을 겪는 중이다. 연율로 오피스 가격은 1% 내려앉았다. 특히 교외 지역 오피스 가격이 지난해보다 1.6% 떨어졌다.
RCA 측은 CRE 시장에서 드러난 특이 사항은 바이어와 셀러의 가격 차이가 점점 줄어들고 있다고 분석했다. 바이어와 셀러가 가격 협상에서 교착상태에 머물러 있던 리테일 분야 등에서 가격 차가 점점 좁아지는 트렌드를 보인다는 것이다.
<진성철 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/11/26 부동산 1면
newstarceo / 2020. 11. 20. 02:08 /
미국 부동산 이야기
20만불대로 안락한 보금자리 전국에 널렸다
재택근무 최적화 도시 톱10
뉴욕주 시라큐스·오하이오 애크론 등 각광
코네티컷 뉴헤이븐·텍사스 엘파소도 관심
코로나19발 재택근무의 보편화로 인터넷 속도만 보장되면 굳이 근무지 근처에 살 필요가 없어졌다. 대도시의 장점을 가지면서 집과 생활물가가 저렴한 메트로 지역이 새로운 거주지로 급부상 중이다. 사진은 뉴욕 시라큐스 도심 야경(왼쪽)과 코네티컷 뉴헤븐의 전경이다. [각 시정부 웹사이트 캡처]
일상생활을 바꾸어 놓았을 정도로 팬데믹의 여파는 매우 컸다. 재택근무가 보편화됐다는 게 가장 크게 바뀐 점 중 하나다. 이런 트렌드는 부동산 시장에 직접 영향을 미치면서 더는 근무지 인근에 살 필요가 없어졌다.
인터넷이 빠르고 안정적인 곳이라면 어디서라도 근무할 수 있게 되면서 더는 집의 위치가 중요하지 않게 된 것이다.
퓨리서치센터에 따르면, 팬데믹으로 인해서 성인 5명 중 1명은 이주를 했다.
전국부동산중개인협회(NAR)가 운영하는 부동산 거래 및 정보 사이트 ‘리얼터닷컴’은 중간 주택 가격이 35~40만 달러 선이면서 빠른 인터넷 환경(최소 인터넷 속도: 250MBPS)이 구축돼 재택근무에 최적화되고 생활비도 적정한 메트로 지역 10곳을 선정했다.
1.뉴욕시라큐스 (주택 리스팅 중간가: $199,950)
겨울에는 엄청 추운 칼리지타운이다. 또 버라이즌의 초고속 인터넷 서비스인 파이오스(Fios)가 도시 전체에 깔려있다. 이뿐만 아니라 차세대 이동통신인 5G네트워크도 이용 가능하다. 집값도 매우 저렴하다. 4베드룸 주택이 10만4900달러에 매물로 나왔다. 그러나 뉴욕을 벗어난 많은 이주자가 시라큐스로 몰려오면서 외곽지역의 대형 주택 가격은 급등세다. 다운타운에서 차로 20분 정도에 위치한 외곽의 3베드룸에 3.5 에이커 대지를 품은 주택의 가격은 68만9000달러다, 또는 4베드룸에 1에이커 토지를 가진 집은 19만9000달러다.
2.오하이오애크론 (주택 리스팅 중간가: $179,950)
이 지역 주민의 98.95%가 인터넷에 접속할 수 있다. 북쪽 지역에는 국립공원을 포함한 아름다운 공원이 많다. 3베드룸 가격도 22만5000달러로 착하다. 3베드룸에 1에이커의 토지가 있는 쿠야호가밸리 국립공원의 주택은 23만8400달러다.
3, 펜실베이니아 샌크랜톤 (주택 리스팅 중간가: $194,550)
팬데믹 이전부터 고용시장의 성장으로 인구가 증가하던 도시다. 집값이 빠르게 오르고 있지만 잘 찾아보면 아직 가격이 적정한 주택을 찾을 수 있다는 게 지역 부동산 중개인의 설명이다.
이스트 마운틴 지역에서 35만9000달러면 히스토릭 5베드룸에 1.5에이커의 토지를 가진 주택을 살 수 있다. 귀여운 3베드룸 포치(porch) 주택이 20만5000달러에 나왔다.
4.코네티컷 뉴헤븐 (주택 리스팅 중간가: $285,050)
아파트를 벗어난 뉴요커가 최근 엄청나게 유입되는 도시 중 하나다. 히스토릭 시티 포인트의 3베드룸 단독주택(SFR) 가격이 20만5000달러다. 서쪽으로 가면 5베드룸의 콜로니얼캐이프 집은 20만 달러도 안되는 19만9500달러다.
5.텍사스 엘파소 (주택 리스팅 중간가: $226,000)
코로나19 확진자의 급증으로 엘파소 카운티는 현재 봉쇄령이 발령돼 있다. 그러나 겨울에도 화씨 50~60도의 온화한 날씨와 인구 97%가 인터넷에 접속할 수 있는 등 재택근무의 최적화된 도시. 다운타운의 북서쪽 지역에 있는 뒷마당 수영장이 딸린 주택은 20만 달러 중반 선이다. 4베드룸에 서재(den)가 있는 집은 27만 달러다.
6.루이지애나 뉴올리언스 (주택 리스팅 중간가: $329,050)
산책하기 좋은 도시 중 하나인 뉴올리언스에는 맛집도 즐비하며 대중교통편도 좋다. 미드시티의 시 공원에서 도보 거리에 있는 3베드룸 주택은 33만5000달러다. 인근의 아트앤크래프트 방갈로는 39만5000달러.
7.와이오밍 밀워키 (주택 리스팅 중간가: $299,050)
팬데믹 이후 인접 도시인 시카고와 크림시로부터 새로운 주민의 유입이 빠르게 늘고 있다. 이 지역에는 대도시의 봉쇄령을 피해서 온 젊은층 유입이 많기 때문이다. 홈오피스로 활용할 수 있는 지하실이 있는 3베드룸 주택의 가격은 25만9000달러다. 밀워키의 와우와토사의 4베드룸 집은 26만4900달러.
8.로드아일랜드 프로비던스 (주택 리스팅 중간가: $399,950)
로드아일랜드 역시 팬데믹을 피해 이주해 온 사람들로 인구 증가가 눈에 띈다. 인터넷 속도를 고려하면 프로비던스 지역이 최선이다. 30만 달러 선이면 홈오피스가 달린 집을 살 수 있다. 일례로 히스토릭 3베드룸의 가격은 38만4900달러이며 3베드룸 케이프코드 주택은 37만9000달러다.
9.아이오와데스모이네스 (주택 리스팅 중간가: $272,050)
US뉴스 앤 월드리포트는 이 지역을 살기 좋은 도시로 꼽았다. 선정 이유는 60여 기업의 본사가 있으며 수많은 공원과 서로 연결된 바이크 트레일 등이다. 팬데믹 이전에 되살아난 다운타운에는 다양한 맛집이 자리 잡고 있으며 인터넷 접근율은 90%다. 집값도 저렴해서 첫주택구매자들에게 안성맞춤인 도시다. 이 지역 주택 가격은 20만 달러 선이다. 3베드룸에 홈오피스와 덱(deck)이 있는 집은 24만9000달러이며 4베드룸의 백야드에 덱있는 집은 26만9000달러다.
10. 미주리 세인트루이스 (주택 리스팅 중간가: $274,950)
700여개의 생명 과학과 농업 기술 기업에다 수많은 스타트업이 있는 곳이다, 또 45개 칼리지와 대학이 있으며 식도락가의 입맛을 사로잡은 레스토랑까지 잘 갖춰져 있는 도시다. 이 지역 인터넷 접근율은 95%나 된다. 우수 학군 지역인 커크우드 지역의 3베드룸 집값도 33만9000달러밖에 안 된다. 귀여운 2베드룸은 26만 달러다.
<진성철 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/11/19 부동산 1면
