Newstar Story
newstarceo / 2022. 6. 29. 00:39 / 미국 부동산 이야기

공급 부족으로 오퍼 경쟁
일부 10~15% 오르기도

#네바다에서 캘리포니아로 이주하게 된 A씨는 가족과 거주할 3베드룸 매입에 나섰다가 너무 비싼 집값에 더해 급등한 모기지 이자로 비용이 크게 늘면서 구입을 포기하고 빌릴 집을 알아보는 중이다. 괜찮은 집이면 세입자들의 오퍼가 몰린다는 이야기를 듣고 건물주가 제시한 월 렌트비보다 200달러 웃돈을 얹었는데도 300달러를 부른 세입자에게 뺏겼다. 그는 캘리포니아에서 살 집 찾기가 이렇게 어려운 줄 몰랐다고 혀를 내둘렀다.
 
#신혼부부 B씨는 예산에 맞추려 신혼집 타깃을 단독주택에서 타운홈과 콘도미니엄으로 변경했다. 그런데도 신축이거나 최근에 리모델링을 한 집 중 렌트비가 적당하다 싶으면 세입자 간 치열한 오퍼 경쟁을 뚫어야 한다고 울상을 지었다. 이미 마음에 든 집을 놓쳤던 터라 그는 집주인이 요구한 렌트비보다 15% 더 높은 가격을 제안하고 그의 환심을 사려고 손편지도 썼다고 했다.  
 
주택 바이어에 이어서 세입자도 좋은 집을 빌리려면 치열한 오퍼 경쟁을 해야 하는 시대가 오고 있다.
 
부동산 업계는 ▶내려가지 않는 집값 ▶5%대의 중후반을 달리는 모기지 이자 ▶매물 부족 ▶고물가 ▶경기 침체 우려 등으로 예비 바이어들이 주택 구매 대신 임대로 돌아섰다고 보고 있다. 이에 따라 그렇지 않아도 계속 임대료가 오름세이던 시장이 신규 수요로 더 과열되고 있다는 진단이다.

바이어 일부는 주택 매입 여력이 악화하면서 집을 장만할 수 없게 돼 ‘울며 겨자 먹기’식으로 임대 시장으로 밀려났다. 다른 바이어는 고물가와 경기 침체에 따른 부동산 시장 둔화 우려로 주택 매입을 미루는 대신 임차할 집을 구하고 있는 상황이다.
 
부동산 중개인들은 “기존 수요에다 주택 매입 여건 악화와 경제 및 부동산 하강 우려에 따른 렌트 수요까지 가중되면서 거주 환경이 우수한 임대 주택을 빌리는 게 쉽지 않다”고 입을 모았다. 특히 이런 현상은 매물이 적었던 단독주택뿐만 아니라 타운홈과 콘도로 확대되는 추세라고 덧붙였다.  


대형 임대 업체 ‘트라이콘 레지덴셜’ 측은 “우리가 한 주에 공급할 수 있는 임대 주택은 200채에 불과한데 임대 신청서는 65배나 많은 13000개 이상이 매주 들어온다”고 전했다.
 
부동산 업체 레드핀 측은 지난 12개월 동안 렌트비가 15% 이상 뛰었다며 임대 주택 공급 부족으로 5월 전국 월 렌트비 중위 가격이 2000달러를 넘어섰다고 밝혔다. 임대 주택 공급 부족에 따른 세입자 간 임대 경쟁 현상이 전국으로 퍼지고 있다는 게 부동산 업계의 분석이다.
 시카고의 임대 경쟁을 돕는 웹사이트 브릭스비드닷컴에 따르면, 일부 아파트의 경우엔 건물주의 호가보다 10~15% 이상 높게 임대료가 결정되고 있다. 아파트 한 유닛의 월임대료가 2000달러라면 세입자 간 경쟁으로 2200~2300달러까지 오른다는 설명이다.

 
케네스 정 드림부동산 대표는 “더 많은 고소득자들이 주택 매입 대신 임차를 선택하고 있다”며 “문제는 주택 공급이 이를 따라가지 못하면서 수급 불균형이 발생했고 이에 따라 임대료 상승 곡선은 더 지속할 것”이라고 내다봤다. 이어 그는 연말 기준금리가 3% 중후반대까지 오를 가능성이 크다며 이는 곧 주택 개발 업체들의 건설 융자 부담 증가로 직결되면서 주택 신축 활동이 둔화할 것으로 봤다.

진성철 기자

출처:미주중앙일

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newstarceo / 2022. 6. 28. 00:34 / 미국 부동산 이야기

LA 5월 주택 거래 분석]
호가 인하 비율 22% 분석도
전문가들 "집값 급락은 없다"

지난 5 LA의 주택 거래량이 1년 만에 25% 가까이 급감한 것으로 드러났다. 최대 22% 이상의 셀러가 알아서 호가를 낮춰서 제시했지만 통하지 않았다.
 
24일 ‘리맥스 부동산’의 최신 자료에 따르면 지난해 5 9991건이었던 LA 시의 주택 거래량이 지난달은 7553건으로 24.4% 줄었다.
 
리맥스 측은 “LA의 감소율은 전국 주요 도시 중 단연 최대였다”며 “통상 5월은 부동산 거래가 가장 활발하지만, 올해는 전국 평균 거래가 8.5% 줄었다”고 설명했다.
 
LA의 뒤를 이어 마이애미는 11392건에서 8835건으로 22.4% 감소했고, 샌디에이고는 3591건에서 2858건으로 20.4% 줄었으며, 워싱턴 DC 1391건에서 8673건으로 16.5% 위축됐다.  

LA ‘리맥스 에스테이트프로퍼티스’의 제임스 샌더스 대표는 “모기지 이자율이 오르면서 LA 주택시장의 정상화가 빨라지고 있다”고 진단하며 “5월 기준 1년 전과 비교하면 LA의 주택 수요는 10~15% 줄었고, 공급은 36% 늘었다”고 말했다.
 
지난달 LA의 주택 매물 중 호가를 낮춘 비율은 부동산 업체에 따라 최소 10%에서 최대 22% 까지 분석하기도 했다.
 
실제 ‘질로’는 10%, ‘레드핀 부동산’은 22.8% LA 주택 매물이 지난달 호가를 낮췄다고 각각 발표했다.
 
레드핀은 “지난해 5 LA의 셀러 중 호가를 낮춘 비율은 10.7%였지만 올해는 2배가 넘는 22.8%로 늘었다”고 설명했다.

가격 부담이 줄었지만, 바이어를 가로막은 것은 올해 들어 급등한 대출 금리로 모기지은행협회(MBA) 5월 전국 모기지 월 페이먼트 중간값이 지난해 1394달러에서 올해 1960달러로 566달러 늘었다고 밝혔다.
 
30년 만기 고정금리 평균 모기지 이자율이 지난해 5 2.96%에서 지난달 5.23%로 오른 까닭이다. 그렇다고 집값이 떨어지는 등 조정되는 일은 없을 것이란 전망이다.
 
샌더스 대표는 “5월 기준 지난 1년간 LA에서 팔린 주택은 호가보다 평균 3.3% 높게 거래됐다”며 “홈오너들이 지난 10년 가까이 집값이 오르며 상당한 에퀴티를 쌓아둔 상태로 압류나 급매 등은 심하지 않을 것으로 본다”고 말했다.

류정일 기자

출처:미주중앙일보

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newstarceo / 2022. 6. 25. 00:38 / 미국 부동산 이야기

주택 구매시 가장 중요한 과정
워터 데미지·증축·집 구조 확인

지난 몇 년 동안 셀러가 유리한 마켓이다 보니 오퍼를 인상적으로 쓰기 위해 인스펙션 조건을 없애고 주택 상태 그대로 사는 경우가 많았다.  
 
지역에 따라 다르겠지만, 요즘 부동산 경기가 주춤해지면서 오퍼를 쓸 때 인스펙션 조건을 다시 넣는 경우가 많아졌다.  
 
어떤 집도 완벽하지 않다. 새집이라도 들어가 살게 되면 크고 작은 문제를 발견하게 된다. 그래서 바이어는 꼭 인스펙션에 참석해 인스펙터로부터 인스펙션 결과를 현장에서 직접 듣기를 조언한다.
 
인스펙션에서 주로 다루는 요소는 냉난방 시스템, 배관과 전기, 지붕, 인슐레이션, 벽과 천장, 바닥과 창호 및 문짝, 구조와 안전, 수영장 등이다. 하지만 배관, 덕트, 하수도, 지붕, 수영장 등은 접근이 용이하지 않아 별도로 이 분야 전문가로부터 인스펙션을 받기를 권한다. 또한 건축한 지 오래된 주택 경우 납, 석면, 메탄가스가 있는 주택 자재를 사용할 가능성이 있으므로 이를 확인하기 위해서도 전문 회사를 고용해서 조언을 얻어야 한다.

일반적으로 바이어나 에이전트가 발견할 수 있는 것, 가령 주방기구가 잘 작동하지 않거나 카페트와 페인트가 벗겨지는 것처럼 비전문가가 볼 수 있는 것들은 중요하지 않다. 적은 비용으로 간단히 고치거나 리모델링을 할 수 있기 때문이다. 우선주의 깊게 봐야 할 대목이 워터데미지인데 원인과 그 이후 어떻게 고쳤는지를 확인해야 한다.  
 
한편 자세히 집 내부를 살펴보기도 해야 하지만 멀리 떨어져서 주택을 보는 것도 필요하다.  
 
예를 들면 주택이 지진이나 기초 공사 부실로 기울어져 있는지를 확인해야 한다.  주택을 지을 때 그레이딩을 하고 그 위에 집을 짓는데 이것을 제대로 하지 않아 주택이 약간 기운 경우가 종종 있다.

또한 문이나 창문이 제대로 닫히지 않는다든지 또는 주택 외벽의 스타코가 심하게 금이 가 있다든지 하면 집 구조 문제 여부를 판단해야 한다.  
 
이외 마당에 물이 잘 빠지는지, 지붕 상태가 양호한지, 담벼락이 단단히 서 있는지도 확인한다.
 
방이나 거실을 퍼밋 없이 개축 또는 증축했을 경우 그 이음새를 잘 봐야 한다.  

예를 들어 한인타운 유닛 경우 증축, 개축이 많은데 방을 더 늘릴 때 그 이음새 부분에 금이 생겨 물이 새거나 바닥이 서로 수평으로 맞지 않아 재공사를 해야 하는 경우가 있다. 그뿐만 아니라 퍼밋이 없을 경우 철거를 해야 하거나 개축 시 퍼밋 비용으로 상당 금액을 지불해야 하므로 반드시 확인해야 한다.
 
만약 셀러가 집 고친 것들을 알렸다면 수리한 영수증이나 인보이스를 요청해 받는다. 만약 보험을 통해 고쳤다면 보험회사에서 보내온 서류들을 셀러로부터 받아 에이전트와 잘 살펴야 한다.  
 
인스펙션은 집을 사는 바이어뿐만 아니라 셀러 쪽에서도 필요하다. 주택을 팔기 위해 시장에 내놓기 전 문제 소지가 되어 매매가 어려워지는 것을 막기 위해 미리 인스펙션을 하기도 한다.
 

▶문의: (818)439-8949

이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장

출처:미주중앙일보

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