Newstar Story
newstarceo / 2020. 11. 28. 01:52 / 미국 부동산 이야기




아파트·웨어하우스 ‘화창’…리테일·오피스 ‘흐림’


CRE 시장 양극화로 회복…'K' 자형
리테일 등 바이어·셀러 가격 차 좁혀


팬데믹발 경기침체에서 상업용 부동산(CRE) 시장이 자산 유형에 따라 시장 회복이 큰 차이를 보이는 ‘K’자형의 회복세를 그리는 것으로 나타났다.


CRE를 크게 아파트, 리테일, 오피스, 산업용 부동산 등 4개 분야로 나눠서 가격 변동을 살펴보면 아파트와 산업용 부동산 시장은 빠르게 제자리로 돌아가는 중이다. 반면 직격탄을 맞은 리테일과 오피스 부동산 시장은 더디게 회복하고 있다. 결국 보유한 자산 유형에 따라 희비가 엇갈리는 양극화 심화를 보이는 것이다.

부동산 시장 분석업체 리얼캐피털어낼리틱스(RCA)가 2018년부터 2020년 10월까지 가격 변동을 조사해서 발표한 상업용 부동산 가격 지수(CPPI)에 따르면, 한때 주춤했던 아파트 시장에 자본이 몰리고 있으며 팬데믹 이전에서 오름세였던 웨어하우스와 같은 산업용 부동산 가격은 빠르게 상승하고 있다. 아파트는 전년 대비 7.2% 올랐으며 산업용 부동산 지수는 8.5%나 뛰었다.

팬데믹 초기 바이어와 셀러의 물리적인 거리 등으로 인해서 거래가 이루어지기 힘들었다. 여기에 코로나19 확산으로 인한 불확실성 증대로 거래가 산정에 필요한 자산 수익률 산출의 어려움마저 겹쳐 CRE 매매가 이루어지지 않았다. 그런 연유로 가격은 하락했지만, 상대적으로 안정적인 캡레이트(가격 대비 연 순수익 비율)를 보인 다가구 주택과 폭발적인 성장을 이룬 전자상거래 덕에 향후 수익성을 가늠할 수 있는 산업용 부동산은 활발하게 거래가 성사되면서 회복세도 빨랐다는 게 업계의 진단이다.

반대로 경제 봉쇄령으로 인해 직접적인 영향을 받은 리테일은 지난달에 10월에도 가격이 하락했다. 지난해보다 5.2% 내려갔다. 리테일의 경우엔 전자상거래에 밀리면서 팬데믹 이전부터 상황이 좋지 않았다는 게 업계의 설명이다. 팬데믹의 타격을 보여주듯 4월부터 리테일 가격이 내림세로 돌아섰다.

<그래프 참조>

코로나19 여파로 재택근무가 보편화하면서 오피스 시장도 어려움을 겪는 중이다. 연율로 오피스 가격은 1% 내려앉았다. 특히 교외 지역 오피스 가격이 지난해보다 1.6% 떨어졌다.

RCA 측은 CRE 시장에서 드러난 특이 사항은 바이어와 셀러의 가격 차이가 점점 줄어들고 있다고 분석했다. 바이어와 셀러가 가격 협상에서 교착상태에 머물러 있던 리테일 분야 등에서 가격 차가 점점 좁아지는 트렌드를 보인다는 것이다.

<진성철 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/11/26 부동산 1면






 

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newstarceo / 2020. 11. 20. 02:08 / 미국 부동산 이야기




20만불대로 안락한 보금자리 전국에 널렸다


재택근무 최적화 도시 톱10
뉴욕주 시라큐스·오하이오 애크론 등 각광
코네티컷 뉴헤이븐·텍사스 엘파소도 관심

코로나19발 재택근무의 보편화로 인터넷 속도만 보장되면 굳이 근무지 근처에 살 필요가 없어졌다. 대도시의 장점을 가지면서 집과 생활물가가 저렴한 메트로 지역이 새로운 거주지로 급부상 중이다. 사진은 뉴욕 시라큐스 도심 야경(왼쪽)과 코네티컷 뉴헤븐의 전경이다. [각 시정부 웹사이트 캡처]


일상생활을 바꾸어 놓았을 정도로 팬데믹의 여파는 매우 컸다. 재택근무가 보편화됐다는 게 가장 크게 바뀐 점 중 하나다. 이런 트렌드는 부동산 시장에 직접 영향을 미치면서 더는 근무지 인근에 살 필요가 없어졌다.

인터넷이 빠르고 안정적인 곳이라면 어디서라도 근무할 수 있게 되면서 더는 집의 위치가 중요하지 않게 된 것이다.

퓨리서치센터에 따르면, 팬데믹으로 인해서 성인 5명 중 1명은 이주를 했다.

전국부동산중개인협회(NAR)가 운영하는 부동산 거래 및 정보 사이트 ‘리얼터닷컴’은 중간 주택 가격이 35~40만 달러 선이면서 빠른 인터넷 환경(최소 인터넷 속도: 250MBPS)이 구축돼 재택근무에 최적화되고 생활비도 적정한 메트로 지역 10곳을 선정했다.

1.뉴욕시라큐스 (주택 리스팅 중간가: $199,950)

겨울에는 엄청 추운 칼리지타운이다. 또 버라이즌의 초고속 인터넷 서비스인 파이오스(Fios)가 도시 전체에 깔려있다. 이뿐만 아니라 차세대 이동통신인 5G네트워크도 이용 가능하다. 집값도 매우 저렴하다. 4베드룸 주택이 10만4900달러에 매물로 나왔다. 그러나 뉴욕을 벗어난 많은 이주자가 시라큐스로 몰려오면서 외곽지역의 대형 주택 가격은 급등세다. 다운타운에서 차로 20분 정도에 위치한 외곽의 3베드룸에 3.5 에이커 대지를 품은 주택의 가격은 68만9000달러다, 또는 4베드룸에 1에이커 토지를 가진 집은 19만9000달러다.

2.오하이오애크론 (주택 리스팅 중간가: $179,950)

이 지역 주민의 98.95%가 인터넷에 접속할 수 있다. 북쪽 지역에는 국립공원을 포함한 아름다운 공원이 많다. 3베드룸 가격도 22만5000달러로 착하다. 3베드룸에 1에이커의 토지가 있는 쿠야호가밸리 국립공원의 주택은 23만8400달러다.

3, 펜실베이니아 샌크랜톤 (주택 리스팅 중간가: $194,550)

팬데믹 이전부터 고용시장의 성장으로 인구가 증가하던 도시다. 집값이 빠르게 오르고 있지만 잘 찾아보면 아직 가격이 적정한 주택을 찾을 수 있다는 게 지역 부동산 중개인의 설명이다.

이스트 마운틴 지역에서 35만9000달러면 히스토릭 5베드룸에 1.5에이커의 토지를 가진 주택을 살 수 있다. 귀여운 3베드룸 포치(porch) 주택이 20만5000달러에 나왔다.

4.코네티컷 뉴헤븐 (주택 리스팅 중간가: $285,050)

아파트를 벗어난 뉴요커가 최근 엄청나게 유입되는 도시 중 하나다. 히스토릭 시티 포인트의 3베드룸 단독주택(SFR) 가격이 20만5000달러다. 서쪽으로 가면 5베드룸의 콜로니얼캐이프 집은 20만 달러도 안되는 19만9500달러다.

5.텍사스 엘파소 (주택 리스팅 중간가: $226,000)

코로나19 확진자의 급증으로 엘파소 카운티는 현재 봉쇄령이 발령돼 있다. 그러나 겨울에도 화씨 50~60도의 온화한 날씨와 인구 97%가 인터넷에 접속할 수 있는 등 재택근무의 최적화된 도시. 다운타운의 북서쪽 지역에 있는 뒷마당 수영장이 딸린 주택은 20만 달러 중반 선이다. 4베드룸에 서재(den)가 있는 집은 27만 달러다.

6.루이지애나 뉴올리언스 (주택 리스팅 중간가: $329,050)

산책하기 좋은 도시 중 하나인 뉴올리언스에는 맛집도 즐비하며 대중교통편도 좋다. 미드시티의 시 공원에서 도보 거리에 있는 3베드룸 주택은 33만5000달러다. 인근의 아트앤크래프트 방갈로는 39만5000달러.

7.와이오밍 밀워키 (주택 리스팅 중간가: $299,050)

팬데믹 이후 인접 도시인 시카고와 크림시로부터 새로운 주민의 유입이 빠르게 늘고 있다. 이 지역에는 대도시의 봉쇄령을 피해서 온 젊은층 유입이 많기 때문이다. 홈오피스로 활용할 수 있는 지하실이 있는 3베드룸 주택의 가격은 25만9000달러다. 밀워키의 와우와토사의 4베드룸 집은 26만4900달러.

8.로드아일랜드 프로비던스 (주택 리스팅 중간가: $399,950)

로드아일랜드 역시 팬데믹을 피해 이주해 온 사람들로 인구 증가가 눈에 띈다. 인터넷 속도를 고려하면 프로비던스 지역이 최선이다. 30만 달러 선이면 홈오피스가 달린 집을 살 수 있다. 일례로 히스토릭 3베드룸의 가격은 38만4900달러이며 3베드룸 케이프코드 주택은 37만9000달러다.

9.아이오와데스모이네스 (주택 리스팅 중간가: $272,050)

US뉴스 앤 월드리포트는 이 지역을 살기 좋은 도시로 꼽았다. 선정 이유는 60여 기업의 본사가 있으며 수많은 공원과 서로 연결된 바이크 트레일 등이다. 팬데믹 이전에 되살아난 다운타운에는 다양한 맛집이 자리 잡고 있으며 인터넷 접근율은 90%다. 집값도 저렴해서 첫주택구매자들에게 안성맞춤인 도시다. 이 지역 주택 가격은 20만 달러 선이다. 3베드룸에 홈오피스와 덱(deck)이 있는 집은 24만9000달러이며 4베드룸의 백야드에 덱있는 집은 26만9000달러다.

10. 미주리 세인트루이스 (주택 리스팅 중간가: $274,950)

700여개의 생명 과학과 농업 기술 기업에다 수많은 스타트업이 있는 곳이다, 또 45개 칼리지와 대학이 있으며 식도락가의 입맛을 사로잡은 레스토랑까지 잘 갖춰져 있는 도시다. 이 지역 인터넷 접근율은 95%나 된다. 우수 학군 지역인 커크우드 지역의 3베드룸 집값도 33만9000달러밖에 안 된다. 귀여운 2베드룸은 26만 달러다.

<진성철 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/11/19 부동산 1면






 

 로맨스가 +100상승하는 LA 인근 로맨틱한 저녁식사는 어디서?

 

 LA의 유명 영화·TV 속 레스토랑 촬영지

 

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 LA에서 최고로 맛있는 햄버거집은 어디일까요?

 

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 국 비자의 종류와 비자 신청 대상자

 

 미국 부동산 종류와 몇가지의 팁

 

 국에서 집 구하기 (아파트 렌트,리스,룸메이트,하숙)

 

 LA 인근 추천 여행 명소

 

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 LA의 새로운 아이스크림 가게들

 

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newstarceo / 2020. 11. 13. 01:54 / 미국 부동산 이야기




코로나19 백신 개발 임박에 모기지 금리 들썩


화이자 백신 예방 효과 90% 소식
증시 급등에 국채 금리도 치솟아
주택시장에 미칠 영향 관심 집중

11.3 대선 이후 대선 결과에 대한 불확실이 일단 해소되면서 다양한 변화가 일어나고 있다. 바이든 민주당 대통령 후보의 당선이 확정적이지만 트럼프 대통령의 불복은 또 다른 불확실성을 불러오고 있다. 이런 가운데 코로나바이러스 백신 개발에 관한 희소식이 나오면서 뉴욕증시는 급등세를 보였고 국채 금리도 치솟으면서 모기지 금리까지 대폭 올랐다. 연준(FRB)은 추가 재정지원이 필요하다는 입장을 언급했다. 9일까지 부동산 시장에 영향을 줄 만한 뉴스에는 어떤 일이 있었는지 정리해 본다. <전문>


부동산 매매 및 정보 분석업체 질로(Zillow)는 9일 다음과 같은 뉴스에 주목했다.

▶백신 개발 관련 희소식에 금융시장에 낙관주의 퍼져

제약회사 화이자가 현재 개발 중인 코로나19 백신의 초기 조사 자료를 공개했는데 예방 효과가 90% 이상인 것으로 나왔다.

또 코로나19의 영향을 가장 많이 받은 부문의 경제 성장은 그대로 유지됐다.

▶코로나19가 여전히 연준의 정책 결정에 영향을 미치고 있다

지난주 연준은 기준금리에 변화를 주지 않고 현 상태를 유지했다.

제롬 파웰 연준 의장은 초기에 정부가 제공했던 구제 패키지 효과가 사라지고 있고 다시 감염자가 확산하고 있다면서 추가 정부 경기부양 안이 필요하다고 지적했다.

▶백신 뉴스에 상승세로 돌아선 모기지 금리

경제 회복에 대한 낙관주의가 확산하면서 10년 만기 국채 금리는 지난 3월 이후 최고치를 기록했다. 이는 자연스럽게 모기지 금리를 강하게 끌어올렸다. 지난주 하락분을 대부분 지워버렸다.

그렇다면 이런 변화는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?

현재 우리가 처한 경제 회복에 관한 운명은 코로나19 팬데믹이 어떤 식으로 전개되느냐, 그리고 우리가 이를 어떻게 통제하느냐에 대부분 달려있다고 할 수 있다. 9일 희망적인 백신 개발 소식이 전해지면서 주식시장은 즉각 기다리던 소식이 나왔다며 들뜬 분위기에 휩싸였다. 경제 활동은 지금까지 없었던 정부의 대대적인 지원에 힘입어 지난 봄철 바닥 수준에서 벗어나 개선되고 있다. 그런데도 주요 경제 지표는 여전히 코로나19가 경제 활동과 낙관주의를 억제하고 있음을 보여준다. 10월 25일로 끝난 주간에 소비자 지출은 올해 1월보다 3.9% 낮은 것으로 나타났다. 9월 초 이후 소비 부문이 개선되는 속도가 정체되고 있음을 보여줬다. 실제로 경제 일부분에서는 확실한 진전이 나타나고 있지만 코로나19가 사라지기 전까지 회복할 수 없는 부문도 분명히 존재한다. 엔터테인먼트 관련 지출은 1월 이후 54.8% 감소했다. 식당과 호텔 관련 지출도 29.1% 줄었다.

9월 말 현재 레저와 숙박 서비스 부문 스몰 비즈니스 수는 올해 초와 비교하면 36.9%나 사라졌다. 따라서 지난 수주에 걸쳐 절망적인 상황 속에서도 흔들리지 않고 손잡이를 잡고 있던 세계에 전해진 코로나19 백신에 관한 희소식은 그 자체가 정상화된 세상으로 결국 돌아갈 수 있다는 희망에 대한 백신 같은 것이었다.

악화하는 코로나19 재확산은 가장 최근에 열렸던 연준의 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 발표된 성명서의 핵심 주제였다. 제롬 파웰 연준 의장은 미국민 가계 예산의 취약성과 코로나바이러스 확산 가속화에 따른 경제 회복 위험성을 강조했다. 그는 특히 연방 의회에서 추가 재정지원을 하지 않으면 그 위험성은 더욱 커진다고 말했다. 연준은 시장의 예상대로 0%에 가까운 기준금리를 그대로 유지했다. 파웰 의장은 만약 경제 회복 속도가 계속 느리게 진행되면 중앙은행이 자산매입 속도를 조정하거나 끌어올릴 수 있다고 암시했다. 자산매입이 증가하면 채권 수익률이 낮아지고 이는 모기지 금리를 낮은 수준에 머물게 하는 효과가 있다. 현시점에서 낮은 모기지 금리는 부동산 시장을 원활하게 돌아가게 만드는 윤활유 같은 필수 요소다.

코로나19 백신 개발이 임박했다는 희망 뉴스와 대통령 선거 결과를 둘러싼 확실성이 결합하면서 채권 수익률이 크게 올랐고 모기지 이자율도 동반 상승했다. 10년 만기 연방 재무부 국채 수익률은 3월 이후 최고치를 기록한 뒤 소폭 하락하는 모습을 보였다. 연방 국채 수익률 곡선은 2018년 2월 이후 가장 가파른 형태로 성장했다. 이는 금융시장에서 빠른 속도로 솟구치고 있는 낙관주의와 위험을 감수하려는 욕구로 비친다.

모기지 금리가 다시 폭등세로 돌아선 것은 아직 아니다. 하지만 이전의 하락세와 달리 분명히 오름세로 방향을 틀었다는 사실에 주목할 필요가 있다. 대선 직후 떨어졌던 하락 폭이 거의 만회됐다. 하지만 그런데도 모기지 금리는 여전히 아주 낮은 수준에 머물러 있다.

최근 국채 수익률과의 오래간 관계에서 약화한 모습은 모기지 금리 상승세가 국채 수익률의 상승과 비교해 상쇄될 수 있음을 시사한다. 한 가지 분명한 사실은 모기지 시장이 코로나바이러스 관련 개발에 대해 면역력이 없음을 확실히 보여줬다는 점이다. 코로나19 백신이 개발되고 일반 대중에게 보급되면 경제는 본격적인 회복세에 진입하고 이는 기준 금리는 물론 모기지 금리까지 올리게 될 것이다. 주택 매입을 위한 절호의 기회는 당분간 유효하겠지만, 그 시간은 점차 줄고 있다.

<김병일 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/11/12 부동산 1면






 

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