이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장 

부동산 용어 중에 바이어스 마켓, 셀러스 마켓이란 말이 있다.  

바이어스 마켓이란 부동산 시장이 셀러보다 바이어에게 유리하게 돌아가는 것을 말하고 반대로 셀러스 마켓은 셀러에게 유리한 시장이다. 

지난 수년동안 셀러에게 일방적으로 유리한 셀러스 마켓이었고 따라서 시장에 나오자마자 가격 불문, 집 상태 불문으로 셀러가 원하는 조건을 맞쳐가며 거래가 진행됐다. 이자율이 높음에도 불구하고 LA카운티의 경우 작년보다 주택 중간 가격이 6월 기준으로 5.8% 올랐다. 

하지만 최근 매물이 작년 대비 22% 증가해 강한 셀러스 마켓에서 바이어 마켓으로 옮겨가고 있다. 이자율이 아직도 높게 유지되지만 변동의 기미가 보이는 만큼 하반기 부동산 경기가 셀러스 마켓으로 지속될지 바이어 마켓으로 전환될지 예상해 보겠다. 

첫째, 잠깐이지만 앞으로 6개월에서 9개월 정도는 셀러보다 바이어에게 유리한 시장이 될 수 있다.  

가격 상승이 최근 주춤하기 시작했고, 오퍼 경쟁이 좀 수그러들었는데 이미 오를 대로 오른 가격으로 사기에는 예비 바이어들의 수입이 감당되지 않기 때문이다. 

하지만 매물이 늘어나고 매물들이 시장에 예전보다 길게 있기 때문에 바이어 입장에서는 서두르지 않고 딜을 할 수 있는 길이 열렸다. 복수 오퍼 거래가 급속히 줄어든 현상이 여러 지역에 보이고 있다. 

둘째, 소비자 물가지수가 수년 만에 처음으로 전월 대비 마이너스 0.1%를 기록하며 연 3%로 안정적으로 내려갔다.  

인플레이션이 점점 잡히고 있어서 다행이다. 이 여파로 이달 말에 있을 연방준비제도(연준) 회의에서 기준금리 인하에 대한 논의가 더 구체적으로 이뤄지거나 실제로 이번 회의에서 금리가 인하된다면 모기지 이자율 하락으로 이어질 것으로 예상된다. 이달 말 금리 인하가 실현되지 않더라도 올해 말 금리 인하가 예상되므로 바이어들은 좀 더 시간을 두고 쇼핑을 하고 있다. 

작년의 경우 6%~8%로 모기지 이자율이 심하게 요동을 쳤는데 하반기에는 6%~6.5%로 하향 조정될 것으로 예상된다. 이자율이 낮아지면 바이어들의 주택 구매 능력이 올라가서 구매 상한선이 오르고 늘어난 매물과 더불어 그만큼 선택 폭이 넓어지게 된다.  

그래서 바이어들이 셀러보다 더 우위에서 딜을 할 수 있게 될 것으로 예상된다.  

셋째, 새집 분양이 예전보다 덜 활발하다.  

예전에는 입주 전에 미리 팔려나가 입주까지 최소 6개월을 기다리는 경우가 많았다. 하지만 요즘은 새집 매물도 늘어나 Quick move-in의 경우 디스카운트가 제공되고 있다. 미분양으로 이미 완공돼 30일 에스크로로 새집을 사는 경우가 늘어나는데 이자율을 낮추거나 바닥 공사 업그레이드를 하거나 일년치 HOA를 빌더가 내주는 등 여러 혜택을 제공하는 경우가 많아졌다. 

부동산 경기는 심리이다. 높은 이자율로 바이어들의 주택 구매 심리가 꽁꽁 얼어붙었는데 이자율이 낮아지고 매물이 계속 늘어나면 바이어들이 움직일 것이다.  

하반기에는 짧은 기간이지만 바이어스 마켓으로 바뀌어 바이어에게는 내집 마련에 좋은 기회가 될 수 있으니 부동산 전문가와 함께 이자율 추이와 매물 현황을 파악하여 좋은 딜을 성사시키기를 바란다.  

문의 (818)439-8949

출처 조선일보 LA

심리적 저지선인 7%를 웃돌던 전국 모기지 금리가 다시 6%대로 하락했다. 6월 소비자물가 상승률(CPI)이 시장 전망보다 양호한 수치를 나타내는 등 연준의 ‘9월 기준금리 인하’에 대한 기대감이 커진 데 따른 현상으로 풀이된다.

14일 뱅크레이트에 따르면 12일 기준 30년 만기 고정 모기지의 평균 금리가 전주 보다 0.14%포인트 하락한 6.94%를 기록했다. 같은 기간 15년 만기 모기지 평균 금리도 0.13%포인트 하락한 6.41%로 나타났다. 10년 만기 모기지 평균 금리는 0.08%포인트 하락한 6.30%로 집계됐다.

전문가들은 결국 인플레이션과 고용 데이터가 어떤 지표를 나타내느냐에 따라 모기지 금리의 향방이 결정될 것이라고 예상하고 있다.

참조 :  미주 한국일보 (7/15/24일자)

http://www.모기지 금리도 6%대로 - 미주 한국일보 (koreatimes.com)

주택 시장에 대한 현재의 상황은 상당히 혼재된 모습을 보여줍니다. 먼저, 고금리로 인한 모기지 금리 상승이 주택 시장에 부정적인 영향을 미치고 있으며, 이로 인해 주택 판매가 부진한 상황입니다. 신규 주택 재고는 10년 전 주택 버블 붕괴 이후 최고치를 기록했으며, 이미 완공된 주택들이 매수자를 찾지 못하고 있는 것으로 나타났습니다.

주택 시장의 주요 지표들은 모두 부정적인 방향으로 나타났습니다. 예를 들어, 주택 착공 건수와 건축 허가 건수가 감소하고 있으며, 신규주택 판매 역시 최저치를 기록했습니다. 또한, 모기지 금리가 상당히 높아져 바이어들의 주택 매매를 저해하고 있습니다.

그러나 남가주를 포함한 일부 지역에서는 주택 가격이 꾸준히 상승하고 있습니다. 전국적으로 주택 판매 중간가가 급증하면서 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났으며, 특히 남가주 지역에서는 상당한 상승세를 보였습니다.

이러한 상황은 전체적으로 주택 시장이 혼란스러운 상태에 있음을 보여주며, 고금리와 판매 부진의 상반된 요소들이 혼재되어 있습니다.

출처 : 미주 한국일보 (7/1/24일자)

▶ 기존주택판매 3개월째↓

▶ 중간가 40만달러 돌파

▶모기지·매물 부족 여파

5월 들어 전국 주택거래가 3개월 연속 하락한 가운데 집값은 최고 수준을 경신했다.

21일 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 5월 기존주택 매매 건수는 411만건(계절조정 연이율 환산 기준)으로 전월 대비 0.7% 감소했다. 1년 전과 비교해서는 2.8% 줄었다.

기존주택 거래량은 지난 3월 이후 3개월 잇따라 전월 대비 감소세를 지속하고 있다.

주택시장 거래량의 대부분을 차지하는 기존주택 거래량은 지난해 10월 들어 13년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다가 1∼2월 들어 바닥을 찍고 반등하는 듯한 모습을 보인 바 있다.

주택 가격이 상승세를 보이는 가운데 주택담보대출(모기지) 금리가 5월 말 기준 7%대로 여전히 높은 수준을 유지한 게 주택거래 감소에 영향을 미쳤다.

연방 국책 담보대출업체 프레디맥에 따르면 30년 고정금리 주택담보대출의 평균 금리는 지난 20일 현재 6.87%로, 5월 말의 7.03%보다는 좀 더 낮아진 상태다.

5월 전국 기존주택 중위가격은 41만9,300달러로 전년 동월 대비 5.8% 올라 최고 기록을 경신했다. 기존주택 중위가격은 11개월 연속 상승세를 보이고 있다.

NAR의 로런스 윤 이코노미스트는 “최고 수준에 오른 집값이 주택보유자와 생애최초 주택 구매자 사이의 간극을 더 벌리고 있다”며 “현재 주택을 구매하는 이들은 2020년 이전 구매자들보다 주택담보대출 이자를 2배 넘게 지불하는 상황”이라고 말했다.

또한 신규 주택 착공 건수가 지난 2020년 6월 이후 4년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 고금리가 부동산 시장의 발목을 잡았기 때문으로 풀이된다.

연방정부 통계에 따르면 5월 주택 착공 건수는 계절조정 연율 기준으로 5.5% 감소한 128만 건으로 집계돼 블룸버그가 집계한 시장 예상치를 밑돌았다. 향후 착공을 예측할 수 있는 건축 허가 건수도 3.8% 감소한 139만 건이었다. 역시 2020년 6월 이후 최저치다.

착공이나 허가건수 감소는 단독주택, 공동주택 모두에서 나타났다. 단독주택 허가 건수는 4개월 연속 감소해 1년 만에 가장 적었다.

주택 착공 감소는 올해 초 안정세를 보였던 주택 건설 시장이 위축되고 있음을 보여준다.

주택 완공 건수도 감소했다. 공사 중인 주택 세대수는 2022년 9월 이후 최저치로 떨어졌고, 이 중 단독주택은 올해 들어 가장 적었다.

짐 토빈 주택건설업협회(NAHB) 회장은 CNBC 방송에 출연해 “고금리가 주택시장 최고의 적”이라고 지적했다. 토빈 회장은 “요즘 주택시장은 인플레이션(물가 상승 현상)이 좌우한다”면서 “사람들은 7%에 달하는 모기지(주택담보대출) 금리가 무서워 집을 사려 하지 않으며, 현재 3~4% 정도의 금리를 적용받는 사람은 더욱 그렇다”고 말했다.

·         출처 :  미주 한국일보 (6/24/24일자)

http://www.거래 감소… 집값은 역대 최고 - 미주 한국일보 (koreatimes.com)

▶ 연준 고금리 기조 유지
▶ 모기지·이자 비용 상승
▶ 중간 구매가도 40만달러
▶ 20만달러 이하 주택 없어

전국 평균 주택 가격이 코로나19 팬데믹이 시작된 이후 50% 가까이 상승한 것으로 나타났습니다.

주택 매물 부족 등에 따른 가격 상승과 모지기 비용 상승으로 인해 주택을 구입하거나 주택을 유지하는 것이 갈수록 힘들어지고 있습니다.

주택 시장에서의 가격 상승과 관련된 여러 문제 :

- 가격 상승: 코로나19 팬데믹 이후 전국 평균 주택 가격이 약 50% 상승한 것으로 나타났습니다. 특히 남가주 지역에서는 중간 매매 가격이 사상 최고치를 기록하며 두 배가 넘는 가격 상승이 이루어졌습니다.

- 모기지 이자율 상승: 모기지 금리가 상승하면서 월 페이먼트가 높아지고, 주택 보험료와 재산세도 증가하고 있어 주택을 유지하는 데 더 많은 비용이 필요합니다.

- 재고 부족: 특히 상대적으로 저렴한 가격대의 주택은 매입 경쟁이 치열하여 가격이 더욱 높아지고 있으며, 20만 달러 이하 주택의 판매 비중이 급감한 상황입니다.

- 지역별 가격 변동: 일부 지역에서는 가격 하락 조짐도 나타나고 있으며, 팬데믹 이전과 비교해 새로운 매물이 많이 나오고 있는 것으로 보입니다.

· 출처 : 미주 한국일보 (6/21/24일자)
http://www.“멀어지는 내집 마련”…주택가격2020년 이후 47%↑ - 미주 한국일보(koreatimes.com)

▶ 렌트 수요 다시 반등
▶ 남가주 등 전국 상승
▶ 인플레 싸움에도 타격
▶“바닥 지났다” 주장도

최근 수년간 급격한 상승을 이어온 주택 임대료가 둔화하거나 하락한 후 다시 상승세를 보이고 있습니다. 이는 연방준비제도(FRB·연준)의 인플레이션과의 싸움에도 위협이 될 수 있다고 보도됐습니다.
아파트 신규 공급이 많아지면서 장기적으로 임대료가 억제되었으나, 최근 몇 개월 동안 세입자 이탈이 줄어들고 물건들이 빠르게 임대되고 있는 상황입니다. 특히 남가주와 미국 북동부 및 중서부 도시의 임대료는 올해 상승하고 있습니다.

전문가들은 올해 주거 인플레이션이 둔화할 것이라고 전망하지만, 일부 아파트 소유주들은 이미 최악의 임대료 침체는 지났다는 신호를 보내고 있습니다. 임대 수요의 회복과 일자리 증가가 임대료 인상을 부추기는 요인으로 작용하고 있습니다.

이러한 상황은 인플레이션 관리를 어렵게 만들며, 연방준비제도의 금리 인하 결정에도 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대부분의 전문가들은 올해 전국적으로 큰 폭의 임대료 인상이 재개될 것으로 예상하지는 않습니다.

요약하자면, 주택 임대료의 상승은 경제 전반에 영향을 미치는 중요한 요소로 작용하고 있으며, 이는 연방준비제도의 정책 결정에도 영향을 미치고 있습니다.

· 출처 : 미주 한국일보 (6/19/24일자)
http://www.주택 임대료 다시 ‘들썩’… 서민층 ‘고통’ - 미주 한국일보 (koreatimes.com)

이제 베이비 부머들이 거의 모두 은퇴시기에 이르렀다.  1950년에서 1964에 태어난 사람들을 우리는 베이비 부머라 한다. 2차 대전 그리고 6.25 전쟁 이후 출산률이 높아지면서 이 시대에 출생한 사람들이 많다. 이 분들이 이제 60을 넘기면서 은퇴시기에 접어들고 있다.  우리는 흔히 은퇴 하려면 적어도 집은 하나 페이먼트 없이 가지고 싶어한다. 이것이 모든이의 로망일 것이다. 어떤 분들은 융자가 없는 집에서 역 모기지(Reverse Mortgage)를 뽑아 은퇴 자금으로 쓰기도 한다. 은퇴 시점에 있어서 여유돈이 있어 집의 모기지를 다 갚는 것이 유리한지 아닌지는 각자의 판단에 달려 있겠지만 아래 장 단점을 알아 보기로 한다.

모기지 갚는 장점:

1. 마음의 평화: 장기간 지속된 모기지 페이먼트가 사라지면 재정적, 정신적으로 마음의 평화를 가져다 줄 수 있습니다.
2. 투자 위험 감소: 모기지를 갚으면 투자할 여유 자금이 생기지 않아 투자 위험이 감소할 수 있습니다.
3. 변동 금리 모기지의 위험 감소: 변동 금리 모기지의 경우, 이자 상승으로 인한 부담을 줄일 수 있습니다.

모기지 갚는 단점:

1. 잠재적 고수익 포기: 모기지를 갚는 것보다 다른 곳에 투자할 때 더 큰 수익을 낼 수 있는 기회를 놓칠 수 있습니다.
2. 안정된 투자 기회의 상실: 모기지 갚기보다 훨씬 이익을 보장할 수 있는 안정된 투자 기회를 놓칠 수 있습니다.
3. 모기지 이자 세금 혜택 상실: 모기지 이자는 세금 공제 혜택을 받을 수 있지만, 모기지를 다 갚으면 이 혜택이 사라질 수 있습니다.

은퇴 계획을 세우는 것은 각자의 상황과 선호에 따라 다를 수 있으며, 모기지를 갚을지 여부는 재정적 안정성과 투자 목표에 따라 결정되어야 합니다.

* 출처 :  미주 한국일보 (6/17/24일자)

http://www.은퇴전 모기지 다 갚는 것이 좋은가? - 미주 한국일보 (koreatimes.com)