Newstar Story
newstarceo / 2021. 1. 15. 02:43 / 미국 부동산 이야기




LA한인타운 주택시장 2개월 만에 반등


12월 주택 거래 동향

거래량 늘고 가격도 올라
단독주택 중간가 155만불
"새정부 출범 호재로 작용"

LA한인타운 12월 주택시장은 2개월 만에 콘도와 임대수익용 주택의 거래 건수가 두 자릿수로 증가하는 등 반등하는 모습을 보였다. [중앙포토]

LA한인타운의 주택시장이 2개월 만에 활기를 되찾았다. 지난해 10월과 11월 거래 중간가와 매매 건수가 감소세를 보이다가 둘 다 증가세로 돌아서며 2020년을 의미있게 마무리했다.

지난해 1년 동안 보면 한인타운은 코로나19팬데믹 이후 3~4월만 주춤했다. 5월부터 빠르게 성장하더니 9월까지 고공행진을 이어갔다. 그러나 10월과 11월에 잠시 숨고르기에 들어갔다. 특히 대선과 선거기간이었던 10월 말과 11월 중순까지는 주택 거래가 거의 실종된 것처럼 한가했다는 게 부동산 업계의 설명이다. 선거 결과도 명확하게 나오지 않은 데다 트럼프 대통령이 결과를 받아들이지 않고 소송을 제기했기 때문이다.

지난해 11월 말부터 다시 구매 계약 진행이 빨라지고 12월 초에 대선 결과가 조 바이든 대통령으로 거의 확정됐다. 이를 불확실성 해소로 받아들인 바이어들이 미루었던 주택구매를 마무리하면서 LA한인타운 주택거래가 되살아났다는 분석이다.

지난해 11월 말부터 다시 구매 계약 진행이 빨라지고 12월 초에 대선 결과가 조 바이든 대통령으로 거의 확정됐다. 이를 불확실성 해소로 받아들인 바이어들이 미루었던 주택구매를 마무리하면서 LA한인타운 주택거래가 되살아났다는 분석이다.

지난해 12월 LA한인타운에서 거래된 주택 수는 125채로 전월의 89채보다 40%가 늘었다. 단독주택은 소폭 증가에 머물렀지만, 특히 콘도와 임대수익용 주택은 전월보다 두 자리수의 증가율을 기록했다. 전체 거래량 면에서 단독 주택이 차지하는 비중이 가장 컸다.



▶단독주택

2020년 12월 LA한인타운에서 거래된 단독주택 수는 11월보다 4채(8%) 늘어난 53채로 나타났다. 〈표 참조〉 중간 거래가는 전달의 138만9000달러에서 16만 달러(12%) 이상 오른 155만 달러였다. 스퀘어피트당 평균 가격은 전달(779,17달러)보다 소폭 내려앉은 738.70달러였다. 처음으로 800달러를 넘어선 지난해 8월 이후 격월로 800달러 선을 오르락내리락했다. 하지만 결국 800달러 선에 도달하지 못한 채 지난해를 마감했다.

주택의 평균 매매 소요기간(DOM)은 47일이었다. 이는 전달의 46일과 지난해 10월의 33일과 비교하면 각각 하루와 14일 더 늘어난 것이다. 특히 지난해 9월의 22일보다 두 배 이상 오래 걸렸다. 가장 많은 중간 수치도 40일로 11월의 36일보다 4일 더 불어났다.

또 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매가격 비율은 평균 96%로 셀러가 원하는 가격과 팔린 가격과의 차이가 벌어지고 있다. 한인타운 부동산 관계자들은 "지난해 12월 역시 사상 최저수준의 모기지 이자에도 매물 부족에 수급 불균형으로 빚어진 요지부동의 높은 주택가격으로 인해서 거래가 두 자릿수로 증가하지 못했을 것"이라고 진단했다.

▶콘도

LA한인타운 주택 거래 반등을 이끈 쌍두마차 중 하나다. 지난해 12월의 콘도 거래 건수는 43건으로 전월의 24건 대비 79%나 급증했다. 중간 거래가도 전달의 64만2500달러보다 12% 더 많은 65만9000달러로 나타났다. 지난해 11월의 전월 대비 증가 폭인 10%에 이어서 12월에도 두 자릿수로 연속 상승한 것이다. 이는 LA한인타운에서 콘도의 인기가 여전하다는 걸 보여준다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 직전의 11월보다 51달러 내린 540.04달러로 집계됐다.

2020년 12월에 거래된 콘도의 평균 크기는 1272스퀘어피트로 전달보다 커졌다. 매물로 나와 거래성사까지 걸린 평균 일수는 지난 11월의 50일보다 6일 단축된 41일이었다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매가격 비율은 평균 97%였다. 전달보다 1%포인트가 하락했다. 셀러와 바이어의 콘도 가격에 차이가 있음을 보여준다.

부동산 관계자들은 “한인타운 단독주택의 매물도 적고 가격도 비싸서 주택 매입 수요가 콘도로 옮겨갔다"며 "12월 수치로만 봐도 콘도 판매가 두드러졌음을 알 수 있다"고 설명했다. 이런 추세는 LA한인타운의 단독주택 공급이 늘어나거나 시장에 큰 변화를 줄 요인이 없으면 지속할 것"이라고 덧붙였다.

▶임대수익용 주택

지난해 12월 임대수익용 주택 매매가 81%나 급증했다. 거래된 주택 수는 43건으로 전월의 24건보다 무려 19건이나 많았다.

임대수익용 주택은 월별거래 건수 변화가 심하다. 임대수익용 주택 부문은 2020년 4분기만 해도 10월에 전월 대비 급락했다. 11월은 급등세로 돌아섰고 12월에는 이보다 더 큰 폭으로 증가했다. 주요 원인은 매물이 주택보다 더 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁도 달라지기 때문이다. 중간 거래가격은 145만 달러로 11월의 151만 달러보다 6만 달러 감소했다. 거래된 임대수익용 주택의 크기는 전월의 4111스퀘어피트보다 커진 4647스퀘어피트였다. 스퀘어피트당 평균 가격은 전달의 572.31달러와 비교해서 150달러 이상 떨어졌다. 매물로 나와 주인이 바뀌기까지 걸린 평균 일수는 지난 11월보다 16일 길어진 63일로 조사됐다. 리스팅 가격 대비 매매가격 비율은 전월 대비 1%포인트 상승한 94%였다.

케네스 정 드림부동산 대표는 “조 바이든의 새 정부가 공식 출범하고 추가 경기부양책이 나오면 LA한인타운 주택시장은 지난해와 같이 활황세를 보일 가능성이 크다”고 말했다. 이어 그는 “코로나19 백신 보급에 속도가 붙으면 LA한인타운의 콘도와 임대수익용 주택 거래도 더 활발해질 것”이라고 덧붙였다.

LA한인타운 주택거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2020년 11월 1일부터 31일까지다.

<진성철 기자>
[LA중앙일보] 발행 2021/01/14 부동산 1면


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newstarceo / 2021. 1. 8. 02:15 / 미국 부동산 이야기




밀레니얼, 임대생활 청산하고 주택 마련


부동산 전문업체 '렌트카페' 세입자 동향 분석
샌프란시스코, 전출자 늘고 전입자 줄어
30개 도시 중 LA 등 15개 지역 렌트비 하락

코로나19팬데믹 기간 동안 밀레리얼세대가 임대 생활을 가장 많이 청산한 것으로 나타났다.

부동산 정보업체 렌트카페 2020년 세입자들의 임대 동향을 조사한 결과, Z세대가 주요 세입자층으로 떠올랐다. 밀레니얼세대는 주택을 마련해 렌트 시장을 벗어나고 있다는 게 부동산 업계의 분석이다.

특히 주요 세입자였던 밀레니얼세대는 재택근무 보편화의 영향으로 대도시를 떠나서 교외 지역에 보금자리를 마련하고 있다. 이로 인해 밀레니얼세대 세입자 수가 빠르게 감소하는 중이다. 이런 추세와 맞물려 전국의 렌트비가 떨어졌다. 샌프란시스코, 뉴욕, 보스턴, 시애틀이 렌트비 내림세를 주도한 대도시로 꼽혔다. 2020년 임대 시장의 특성을 정리했다.

▶Y세대 떠난 자리 Z세대가 채워

지난해에는 다른 세대와 달리 Z세대만 세입자가 증가했다. <그래프 참조> 2018년 Z세대의 임대계약서 점유율은 12%였다. 2020년에는 약 2배 증가한 23%나 됐다. 밀레니얼세대인 Y세대는 2019년 50%에서 3%포인트 감소한 47%로 집계됐다. 이는 2018년의 53%와 비교하면 6%포인트나 준 것이다.

X세대와 베이비부머는 2019년보다 각 1%포인트 준 18%와 11%였다. 결국 세대별로 보면 Z세대만 늘어난 셈이다. 주요 노동층으로 부상한 Y세대는 Z세대보다 나은 경제력을 바탕으로 대도시보다 주택구입 여력이 나은 지역으로 이주하고 있다는 게 업계의 설명이다.

▶세입자 소득 수준

코로나19의 여파로 세입자의 소득 수준이 3년 만에 처음 제자리걸음을 걸었다. 세입자의 중간 소득은 2018년 3만6000달러이었던 것이 2018년에는 전년보다 600달러 증가했다. 2019년에는 2018년보다 1800달러나 크게 늘었지만 2020년에는 전년과 동일한 3만8400달러에 머물렀다.

▶임대 활동

지난해 전국 대도시 30곳을 조사한 결과, 절반이 넘는 16개 도시에서 임대 활동이 위축됐다.

임대 활동이 증가한 대도시는 휴스턴과 LA로 전년 대비 각각 1%와 2% 정도 늘었다. 가장 많이 증가한 곳은 디트로이트로 23%나 늘었다 반대로 멤피스는 21%나 줄어 대조를 이뤘다.

▶세입자 이동

렌트카페 측은 지난해 30개 대도시 중 18개 도시에서 세입자가 준 것으로 분석했다. 이는 도시를 떠나는 세입자, 도시 내에서 이주한 세입자, 도시로 이주한 세입자를 조사한 결과다.

대도시 전출률이 가장 높은 도시는 디트로이트로 36%나 됐다. <표 1 참조> 오클라호마(34%)와 뉴욕시(25%)가 그 뒤를 따랐다. 캘리포니아에서는 샌프란시스코가 11%로 가장 높았다. 샌프란시스코의 경우, 도시로 전입하는 비율 감소가 30개 도시 중 가장 높은 31%였다. 이는 전년보다 11% 많은 주민이 샌프란시스코를 떠났지만, 이 도시로 입주한 주민 비율은 31%가 줄었다는 의미다.

▶렌트비 하락

2020년 11월 전국 평균 렌트비는 1465달러로 30개 도시 중 15개 도시의 렌트비가 떨어졌다. <표 2 참조> 오른 곳도 15곳이었지만 이 중 2곳의 인상률은 1%에도 못 미쳤다.

렌트비 하락 폭이 가장 컸던 도시는 샌프란시스코로 2019년 대비 17.3%나 감소했다. 맨해튼(10.9%)과 시애틀(8.5%)이 그 뒤를 이었다. 2019년보다 5.8% 떨어진 LA는 8번째로 렌트비가

많이 줄었다. 산호세도 6위에 들면서 캘리포니아 도시 3곳이 상위 10위 안에 포함됐다.

<진성철 기자>
[LA중앙일보] 발행 2021/01/07 부동산 1면




 

 

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newstarceo / 2020. 12. 25. 01:47 / 미국 부동산 이야기




팬데믹에 '탈도시' 교외 주택 가격 급등세


LA 근교 레이크 애로우헤드 46%↑
톱10 지역 전년비 최소 26%나 뛰어



아름다운 자연과 인구 밀집도가 낮은 교외로의 이주가 많아지고 있다. 특히 해변, 호수, 산 등과 같은 인적이 많지 않은 곳의 집값이 크게 뛰었다. 왼쪽은 플로리다 델레이비치(델레이비치 시 페이스북 캡처)와 오른쪽은 캘리포니아 레이크 애로우헤드지역 호수 모습. 오수연 기자

팬데믹으로 인구 밀집지역인 대도시를 떠나 한적한 교외로 이사하는 경우가 많다. 이 때문에 교외 지역의 주택 가격이 고공행진 중이다.

전국부동산중개인협회(NAR)가 운영하는 리얼터닷컴은 인기 교외 지역 역시 매물 부족 현상이 심화하면서 수급 불균형이 일어나 집값이 대폭 올랐다고 분석했다. 주택 가격이 가장 빠르게 상승하는 전국의 인기 교외 지역 10곳에 대해 소개한다. 이 결과는 소비자 데이터 분석 업체 클라리타스가 2019년 10월부터 2020년 10월까지 거래된 주택의 가격 변동을 분석한 것이다.

1.레이크우드, NJ
중간가격: 30만9000달러
전년 대비 상승률: 47.6%

뉴저지주의 레이크우드 지역엔 에퀴티가 풍부한 집을 팔고 작은집으로 이사하려는 베이비부머들이 많아서 주택 매매가 매우 핫한 지역이다. 8만 달러면 골프코스 커뮤니티나 16만9000달러면 새로 리모델링한 2베드룸 주택에 거주할 수 있다.

2.레이크 애로우헤드, CA
중간가격: 49만9000달러
전년 대비 상승률: 45.7%

팬데믹 이후 집값이 더 빠르게 상승하는 중이다. 레이크 애로우헤드 지역의 가격은 지난해 10월보다 거래량은 47.7%나 뛰었다. 가격은 45.7%나 상승했다. LA에서 차로 1시간 30분 떨어져 주말 휴식처로 인기가 높은 고즈넉한 스키타운의 4베드룸 트리하우스가 46만8000달러에 매물로 나왔고다. 호수 옆의 5베드룸 주택은 82만5000달러였다.

3. 그로스 포인트, MI
중간가격: 39만9500달러
전년 대비 상승률: 35.6%

미시간주 디트로이트에서 동쪽에 있는 세인트 클레어호의 남동쪽에 위치한 곳이 바로 그로스 포인트다. 새집보다는 집을 사서 새로 고쳐야 할 집이 많다고 한다. 그런데도 구매 수요의 빠른 상승으로 오퍼 경쟁은 물론 빨리 뛰는 집값과 싸워야 한다. 21만9000달러면 3베드룸을 살 수 있다. 4베드룸의 대형 주택을 원한다면 31만5000달러가 필요하다. 호수 옆의 히스토릭 주택은 89만9000달러.

4.비콘, NY
중간가격: 44만 달러
전년 대비 상승률: 33.1%

코로나19 이전에 주말 여행지로 뉴요커들의 사랑을 받았던 지역이다. 이 곳에는 과자 포장박스 인쇄공장을 개조한 현대 미술관 ‘디아비콘’(Dia : Beacon), 아기자기한 소매상점들과 레스토랑들, 수 많은 하이킹 트레일이 있다. 뉴요커의 유입이 많아지면서 5베드룸 주택은 51만9000달러에 팔렸다. 이는 지난 매매가보다 무려 20만 달러나 더 많은 것이다. 4베드룸 랜치 주택은 40만 달러에 나왔다.

5.델레이비치, FL
중간가격: 27만 달러
전년 대비 상승률: 32.5%

추운 지역인 북쪽에서 온화한 지역을 찾으면서 급부상 중인 곳이 바로 플로리다 남부의 델레이비치다. 해변 인근의 단독주택 가격은 지난 5년간 최고가로 팔려나갈 정도였다. 리노베이트된 콘도 중 2베드룸의 가격은 32만9000달러다. 이는 올 초 21만5000달러였던 매물이다. 또 프라이버시가 있는 큰 마당의 3베드룸 주택은 61만 달러에 매매됐다. 이 집의 2011년 거래가는 19만2000달러였다.

6.재스퍼, GA
중간가격: 25만9900달러
전년 대비 상승률: 32.2%

조지아 애틀란타에서 차로 1시간 거리에 있는 도시다. 이 지역은 세컨드홈으로 유명했다. 센추리21의 리디아스핑크 부동산중개인은 “캘리포니아, 플로리다, 뉴욕. 뉴저지에서 바이어들이 물밀듯 들어오고 있다”며 “재택근무를 할 수 있게 되자 복잡한 도시를 피해서 온 경우가 허다하다”고 설명했다. 2017년에 25만5000달러에 거래된 케이프코드의 5베드룸 주택이 39만9900달러에 매매되고 있다. 이는 지난해보다 5만 달러가 더 오른 것이다.

7.파라다이스밸리, AZ
중간가격: 250만 달러
전년 대비 상승률: 30.9%

애리조나 피닉스 부심에서 파라다이스밸리는 부유층이 사는 곳이다. 중간 소득도 가장 높다. 의사와 유명 스포츠인, 기업 총수들의 저택이 많다. 마운틴뷰의 5베드룸 맨션은 750만 달러이며 7베드룸에1700스퀘어피트이카시타, 바닷물 풀장, 실외 부엌의 멘션은 250만 달러다. 캘리포니아와 워싱턴 주의 시애틀의 부유층이 집을 사러 온다고 한다.

8.브랜던, MS
중간가격: 22만100달러
전년 대비 상승률: 27.3%

미시시피주의 브랜던은 레스토랑과 쇼핑과 엔터테인먼트 중심지로 알려진 곳이다. 사상 최저 수준의 모기지 이자율과 교외 지역의 삶을 동경해 온 도시민들의 유입이 늘고 있다. 3베드룸 주택은 18만2500달러로 아직 가격은 괜찮은 수준. 7베드룸에 5에이커 토지가 달린 주택은 72만5000달러다.

9.로아노크, TX
중간가격: 40만5000달러
전년 대비 상승률: 26.9%

이 지역에는 새집이 많아 이를 선호하는 바이어들이 많이 찾는다. 3베드룸 모델 사하우는 30만 달러 중반서부터 시작한다. 4베드룸은 60만 달러를 웃돈다. 기존 주택의 가격도 오름세를 타고 있다. 399만9000달러에 나왔던 4베드룸 주택은 47만5000달러에 팔렸다. 그것도 한 달 안으로 거래가 완료됐다.

10. 웨이자타, MN
중간가격: 87만7000달러
전년 대비 상승률: 26.1%

웨이자타는 미네아폴리스의 서부 교외 지역에서 집값이 비싼 지역이다. 4베드룸에 데크가 있는 주택은 68만5000달러다. 채드 스트랜드 이 지역 부동산중개인은 50만 달러 밑의 집들은 셀러가 요구한 가격에 보통 2만5000달러 높은 가격에 거래가 형성된다고 전했다.

<진성철 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/12/24 부동산 1면





 

 

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newstarceo / 2020. 12. 18. 01:56 / 미국 부동산 이야기




탈가주 현상 심화…순이동 마이너스 폭 급증


팬데믹 이후 인구 밀집 도시 떠나
5명 중 2명 텍사스·네바다에 정착


팬데믹 시작 후 전국적으로 890만 명이 이사를 한 것으로 나타났다. 이는 성인 3명 중 1명에 해당하는 것이다. 


전국부동산중개인협회(NAR)가 우정국(USPS)의 주소 변경 자료를 수집해 분석한 결과, 코로나19가 본격적으로 확산한 3월부터 10월까지 총 893만 명이 주거지를 바꿨다. 대부분이 팬데믹의 확산 시점부터 여름까지 이사를 마쳤다.

전입 인구가 전출한 인구보다 많은 주는 총 34개에 달했다. 가장 두드러진 지역은 뉴저지, 사우스캐롤라이나, 메릴랜드였다. 반대로 뉴욕, 텍사스, 워싱턴 DC의 경우, 다른 주로 이주한 인구가 더 많았다. 뉴욕을 떠난 인구 절반은 뉴저지나 코네티컷에 보금자리를 마련했다. 텍사스 주민이 가장 많이 정착한 주는 아칸소, 플로리다, 뉴멕시코주로 조사됐다. <표 참조>

가주는 떠난 인구가 이사 온 주민 수를 앞섰다. 이런 탈가주 현상은 지난해보다 더 악화했다. 지난해의 경우, 전입 인구에서 전출 인구를 제한 순이동 인구 수는 -40명이었다. 올해는 -726명으로 거의 19배나 급증했다.

가주민 가장 많이 정착한 지역은 텍사스와 네바다로 집계됐다. 각각 전출 인구 18.9%와 18.7%가 이 지역에 살 집을 장만했다. 그다음은 오리건(8.9%), 애리조나(7.6%), 플로리다(6.4%) 순이었다.

NAR의 나디아에반겔로우 리서치 이코노미스트는 “재택근무가 많아지면서 인구가 밀집된 대도시에서 주택구매 여력 여건이 더 나은 지역을 찾아 떠난 것”이라고 올해 이주 경향을 분석했다. 이어 그는 “더 큰 집과 마당과 오피스 공간이 주택 구매를 좌우하는 결정적인 요소”였다고 덧붙였다.

<진성철 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/12/17 부동산 1면





 

 

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newstarceo / 2020. 12. 11. 01:54 / 미국 부동산 이야기




"가파른 집값 상승세 내년부터 진정될 것"


리얼터닷컴 “내년 5.7% 상승”
코어로직 “3년 연평균 2.5%”
공급 증가·낮은 이자율 등 예상

내년 이후 주택·모기지 시장은 낮은 이자율 속 매물 공급 소폭 증가, 가격 상승 폭 제한이 예상된다. 코로나19팬데믹은 여전히 눈여겨봐야 할 변 수로 지목됐다. [AP]


코로나19팬데믹에도 불구하고 올해 주택시장은 활황세를 보였다. 경제 전반에서 가장 건강한 모습을 보였다는 평가로 이제 관심은 내년 이후로 쏠리고 있다.

부동산 정보전문 업체 리얼터닷컴과 코어로직은 각각 내년 전망과 향후 3년 전망 보고서를 내놨다. 수치의 차이는 있지만 두 업체는 집값 상승세가 다소 진정될 것으로 예상했고, 주택 매물은 올해보다 늘어날 것으로 내다봤다. 주택 시장과 모기지 업계의 내년 이후 전망을 알아본다.

▶내년 집값 상승률 5.7%


리얼터닷컴은 기록적인 주택 가격 상승세가 내년에도 이어질 것으로 전망했다. 다만 속도 조절에 들어가면서 내년 상승률은 5.7%로 예상됐고 하반기에는 매물이 늘어날 것이라고 전했다.

리얼터닷컴의 데니얼 헤일 수석 이코노미스트는 “주택시장에서 가격 상승세는 분명 도전이기도 하지만 값은 더 오를 것”이라며 “대신 정상적으로 예상할 수 있는 범위의 최고치 수준으로 오름세가 제한될 것”이라고 말했다.

모기지 금리는 30년 만기 고정금리 평균을 기준으로 내년 연말 3.4%까지 오를 것이라고 설명한다. 모기지 이자율은 지난 11월 마지막 주 2.72%를 기록했다. 0.7%포인트 가까운 상승은 바이어를 압박하면서 부동산 선택의 제1원칙인 위치(location) 대신 가격대에 맞는 구매로 패턴의 변화를 초래할 것이란 예측이다.

▶주택 거래도 활발 전망

내년 기존주택 판매는 7% 늘어날 것으로 예상했다. 코로나19팬데믹으로 수개월 간 갇혀 지내면서 보다 큰 집에 대한 필요성이 커지고, 다른 공간에 대한 수요도 반영될 전망이다. 젊은 바이어를 중심으로 경쟁이 심화하고, 베이비부머는 다운사이징에 나서며, 렌트 세입자들의 참여도 늘어날 것이란 분석이다.

다만 높은 집값은 추가로 가격이 뛰는 것을 제한할 전망이다. 헤일 이코노미스트는 “집값이 소득 증가를 무제한으로 뛰어넘을 수는 없다”며 “값이 오를수록 바이어에게 부담이 되고 시장 전반의 수요를 제한하게 된다”고 설명했다.

바이어에게 희소식은 내년 하반기 더 많은 매물이 등장할 것이란 점이다. 바이어 입장에서는 급하게 결정 내릴 필요가 줄고, 더 많은 선택지 중에서 결정하는데 보다 신중해질 여유가 생긴다.

▶내년 공급 늘어날 듯

매물 증가는 셀러들이 내놓는 물량과 새로 지어지는 주택 확대로 가능할 것이란 설명이다. 리얼터닷컴은 싱글 패밀리 홈 신축의 경우 9% 증가할 것으로 내다보며 공급 측면에서만 보면 당초 2020년 한해 부족할 것이라고 예상됐던 약 400만채 규모의 물량을 보충하게 될 것이라고 분석했다.

신규 주택은 기존 주택보다 더 비싸고 최신 설비로 더 큰 집을 찾아 이사를 원하는 바이어에게 어필하는 특성이 있다. 이사가 이뤄지면 기존 주택이 매물로 나오면서 전반적인 공급량 증가의 효과를 내는 식이다.

헤일 이코노미스트는 “대부분의 신규 주택이 생애 처음으로 집을 사는 바이어를 위해 지어지는 것은 아니지만, 최근에는 첫 주택 구매자에 친화적인 신규 주택이 늘어나는 추세”라고 말했다.

▶코로나 변수 여전히 존재

2021년은 또 다른 셀러 위주의 주택시장이 펼쳐지겠지만 집을 판 경우는 다시 바이어로 나서며 부족한 공급과 높은 집값, 상승하는 모기지 금리라는 부담에 직면할 것이란 설명이다. 헤일 이코노미스트는 “셀러는 집 가치의 최대치를 기대하지만 집을 팔고 난 뒤 가장 큰 과제는 새로운 집을 찾는 것”이라고 말했다.

2020년 배운 것은 모든 것이 한순간에 바뀔 수 있다는 사실이다. 만약 추가로락다운이 이뤄지면 매물 부족 현상은 심화할 것이다. 그러나 백신 보급과 함께 모든 것이 순조롭게 풀린다면 주택시장의 분위기도 한층 부드럽게 돌아갈 것이다.

거시경제 차원에서 경제성장률이 꾸준히 둔화하고, 실업률은 고공 행진하며, 비즈니스들이 고전을 거듭한다면 악재가 될 수 있다. 주택시장이 돌아가려면 직장과 소득이 필수지만 경제 상황이 개선되지 않으면 시장에는 흠집이 생길 수밖에 없다.

▶2021~2023년 전망

코어로직은 사상 최저 수준의 모기지 이자율이 좀 더 오래 갈 것으로 예상했다. 당장 내년 1년 동안은 30년 만기 고정금리 이자율이 3% 아래를 유지할 것이란 설명이다. 여기에 향후 3년 평균 이자율도 3.2% 수준으로 저공비행을 할 것이란 전망이다.

이는 2010~2019년 10년간 평균 이자율보다 거의 1%포인트 낮은 금리로 코어로직은 좋은 크레딧 점수를 가진 바이어와 재융자를 원하는 홈오너들에게 유리한 환경이 조성될 것이라고 전했다.

또 주택시장의 중요한 변화는 밀레니얼 세대가 향후 수년간 활발하게 주택을 구매할 것이란 점이다. 미국인 인구를 연령대별로 놓고 보면 가장 많은 비중을 차지하는 것이 중간 연령 33세인 밀레니얼 세대로 이들이 가정을 이루고 주택시장에 뛰어들면서 최대 매수 세력으로 커나갈 것이란 분석이다.

코어로직은 이전 세대보다 거대한 경제력을 갖춘 밀레니얼 세대의 등장으로 2021~2023년 주택 공급 대비 판매 비율이 지난 20년간 기록했던 평균치를 뛰어넘으며 왕성한 거래가 이뤄질 것으로 내다봤다.

▶집값 오름세 제한될 것

마지막 주택 가격은 대부분 지역에서 꾸준히 오를 전망이다. 다만 최근 수년간 보여줬던 것보다는 다소 속도가 둔화할 것이란 설명이다. 주택 감정가는 향후 3년간 연평균 2.5% 오를 전망으로 지난 10년간 연평균 4.8%보다 뒤질 것으로 보인다.

코어로직은 집값 상승률 둔화의 첫 번째 이유로 매물 증가를 들었다. 올해는 팬데믹으로 주택 신축을 연기시켰고 많은 바이어 중 실제 구매를 하지 못한 경우가 많았다. 만약 코로나바이러스가 사라지거나 백신 사용이 확산한다면 신규주택은 물론, 기존주택의 매물 공급도 활발해질 전망이다.

코어로직 연구진은 “대부분 지역에서 완만한 집값 상승세가 예견되지만 일부 코로나19팬데믹의 강력한 경제 타격을 입은 시장은 인구 이탈 등으로 주택 가격이 내려갈 우려도 있다”고 여지를 남겼다.

<류정일 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/12/10 부동산 1면






 

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아파트·웨어하우스 ‘화창’…리테일·오피스 ‘흐림’
newstarceo / 2020. 11. 28. 01:52 / 미국 부동산 이야기




아파트·웨어하우스 ‘화창’…리테일·오피스 ‘흐림’


CRE 시장 양극화로 회복…'K' 자형
리테일 등 바이어·셀러 가격 차 좁혀


팬데믹발 경기침체에서 상업용 부동산(CRE) 시장이 자산 유형에 따라 시장 회복이 큰 차이를 보이는 ‘K’자형의 회복세를 그리는 것으로 나타났다.


CRE를 크게 아파트, 리테일, 오피스, 산업용 부동산 등 4개 분야로 나눠서 가격 변동을 살펴보면 아파트와 산업용 부동산 시장은 빠르게 제자리로 돌아가는 중이다. 반면 직격탄을 맞은 리테일과 오피스 부동산 시장은 더디게 회복하고 있다. 결국 보유한 자산 유형에 따라 희비가 엇갈리는 양극화 심화를 보이는 것이다.

부동산 시장 분석업체 리얼캐피털어낼리틱스(RCA)가 2018년부터 2020년 10월까지 가격 변동을 조사해서 발표한 상업용 부동산 가격 지수(CPPI)에 따르면, 한때 주춤했던 아파트 시장에 자본이 몰리고 있으며 팬데믹 이전에서 오름세였던 웨어하우스와 같은 산업용 부동산 가격은 빠르게 상승하고 있다. 아파트는 전년 대비 7.2% 올랐으며 산업용 부동산 지수는 8.5%나 뛰었다.

팬데믹 초기 바이어와 셀러의 물리적인 거리 등으로 인해서 거래가 이루어지기 힘들었다. 여기에 코로나19 확산으로 인한 불확실성 증대로 거래가 산정에 필요한 자산 수익률 산출의 어려움마저 겹쳐 CRE 매매가 이루어지지 않았다. 그런 연유로 가격은 하락했지만, 상대적으로 안정적인 캡레이트(가격 대비 연 순수익 비율)를 보인 다가구 주택과 폭발적인 성장을 이룬 전자상거래 덕에 향후 수익성을 가늠할 수 있는 산업용 부동산은 활발하게 거래가 성사되면서 회복세도 빨랐다는 게 업계의 진단이다.

반대로 경제 봉쇄령으로 인해 직접적인 영향을 받은 리테일은 지난달에 10월에도 가격이 하락했다. 지난해보다 5.2% 내려갔다. 리테일의 경우엔 전자상거래에 밀리면서 팬데믹 이전부터 상황이 좋지 않았다는 게 업계의 설명이다. 팬데믹의 타격을 보여주듯 4월부터 리테일 가격이 내림세로 돌아섰다.

<그래프 참조>

코로나19 여파로 재택근무가 보편화하면서 오피스 시장도 어려움을 겪는 중이다. 연율로 오피스 가격은 1% 내려앉았다. 특히 교외 지역 오피스 가격이 지난해보다 1.6% 떨어졌다.

RCA 측은 CRE 시장에서 드러난 특이 사항은 바이어와 셀러의 가격 차이가 점점 줄어들고 있다고 분석했다. 바이어와 셀러가 가격 협상에서 교착상태에 머물러 있던 리테일 분야 등에서 가격 차가 점점 좁아지는 트렌드를 보인다는 것이다.

<진성철 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/11/26 부동산 1면






 

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20만불대로 안락한 보금자리 전국에 널렸다
newstarceo / 2020. 11. 20. 02:08 / 미국 부동산 이야기




20만불대로 안락한 보금자리 전국에 널렸다


재택근무 최적화 도시 톱10
뉴욕주 시라큐스·오하이오 애크론 등 각광
코네티컷 뉴헤이븐·텍사스 엘파소도 관심

코로나19발 재택근무의 보편화로 인터넷 속도만 보장되면 굳이 근무지 근처에 살 필요가 없어졌다. 대도시의 장점을 가지면서 집과 생활물가가 저렴한 메트로 지역이 새로운 거주지로 급부상 중이다. 사진은 뉴욕 시라큐스 도심 야경(왼쪽)과 코네티컷 뉴헤븐의 전경이다. [각 시정부 웹사이트 캡처]


일상생활을 바꾸어 놓았을 정도로 팬데믹의 여파는 매우 컸다. 재택근무가 보편화됐다는 게 가장 크게 바뀐 점 중 하나다. 이런 트렌드는 부동산 시장에 직접 영향을 미치면서 더는 근무지 인근에 살 필요가 없어졌다.

인터넷이 빠르고 안정적인 곳이라면 어디서라도 근무할 수 있게 되면서 더는 집의 위치가 중요하지 않게 된 것이다.

퓨리서치센터에 따르면, 팬데믹으로 인해서 성인 5명 중 1명은 이주를 했다.

전국부동산중개인협회(NAR)가 운영하는 부동산 거래 및 정보 사이트 ‘리얼터닷컴’은 중간 주택 가격이 35~40만 달러 선이면서 빠른 인터넷 환경(최소 인터넷 속도: 250MBPS)이 구축돼 재택근무에 최적화되고 생활비도 적정한 메트로 지역 10곳을 선정했다.

1.뉴욕시라큐스 (주택 리스팅 중간가: $199,950)

겨울에는 엄청 추운 칼리지타운이다. 또 버라이즌의 초고속 인터넷 서비스인 파이오스(Fios)가 도시 전체에 깔려있다. 이뿐만 아니라 차세대 이동통신인 5G네트워크도 이용 가능하다. 집값도 매우 저렴하다. 4베드룸 주택이 10만4900달러에 매물로 나왔다. 그러나 뉴욕을 벗어난 많은 이주자가 시라큐스로 몰려오면서 외곽지역의 대형 주택 가격은 급등세다. 다운타운에서 차로 20분 정도에 위치한 외곽의 3베드룸에 3.5 에이커 대지를 품은 주택의 가격은 68만9000달러다, 또는 4베드룸에 1에이커 토지를 가진 집은 19만9000달러다.

2.오하이오애크론 (주택 리스팅 중간가: $179,950)

이 지역 주민의 98.95%가 인터넷에 접속할 수 있다. 북쪽 지역에는 국립공원을 포함한 아름다운 공원이 많다. 3베드룸 가격도 22만5000달러로 착하다. 3베드룸에 1에이커의 토지가 있는 쿠야호가밸리 국립공원의 주택은 23만8400달러다.

3, 펜실베이니아 샌크랜톤 (주택 리스팅 중간가: $194,550)

팬데믹 이전부터 고용시장의 성장으로 인구가 증가하던 도시다. 집값이 빠르게 오르고 있지만 잘 찾아보면 아직 가격이 적정한 주택을 찾을 수 있다는 게 지역 부동산 중개인의 설명이다.

이스트 마운틴 지역에서 35만9000달러면 히스토릭 5베드룸에 1.5에이커의 토지를 가진 주택을 살 수 있다. 귀여운 3베드룸 포치(porch) 주택이 20만5000달러에 나왔다.

4.코네티컷 뉴헤븐 (주택 리스팅 중간가: $285,050)

아파트를 벗어난 뉴요커가 최근 엄청나게 유입되는 도시 중 하나다. 히스토릭 시티 포인트의 3베드룸 단독주택(SFR) 가격이 20만5000달러다. 서쪽으로 가면 5베드룸의 콜로니얼캐이프 집은 20만 달러도 안되는 19만9500달러다.

5.텍사스 엘파소 (주택 리스팅 중간가: $226,000)

코로나19 확진자의 급증으로 엘파소 카운티는 현재 봉쇄령이 발령돼 있다. 그러나 겨울에도 화씨 50~60도의 온화한 날씨와 인구 97%가 인터넷에 접속할 수 있는 등 재택근무의 최적화된 도시. 다운타운의 북서쪽 지역에 있는 뒷마당 수영장이 딸린 주택은 20만 달러 중반 선이다. 4베드룸에 서재(den)가 있는 집은 27만 달러다.

6.루이지애나 뉴올리언스 (주택 리스팅 중간가: $329,050)

산책하기 좋은 도시 중 하나인 뉴올리언스에는 맛집도 즐비하며 대중교통편도 좋다. 미드시티의 시 공원에서 도보 거리에 있는 3베드룸 주택은 33만5000달러다. 인근의 아트앤크래프트 방갈로는 39만5000달러.

7.와이오밍 밀워키 (주택 리스팅 중간가: $299,050)

팬데믹 이후 인접 도시인 시카고와 크림시로부터 새로운 주민의 유입이 빠르게 늘고 있다. 이 지역에는 대도시의 봉쇄령을 피해서 온 젊은층 유입이 많기 때문이다. 홈오피스로 활용할 수 있는 지하실이 있는 3베드룸 주택의 가격은 25만9000달러다. 밀워키의 와우와토사의 4베드룸 집은 26만4900달러.

8.로드아일랜드 프로비던스 (주택 리스팅 중간가: $399,950)

로드아일랜드 역시 팬데믹을 피해 이주해 온 사람들로 인구 증가가 눈에 띈다. 인터넷 속도를 고려하면 프로비던스 지역이 최선이다. 30만 달러 선이면 홈오피스가 달린 집을 살 수 있다. 일례로 히스토릭 3베드룸의 가격은 38만4900달러이며 3베드룸 케이프코드 주택은 37만9000달러다.

9.아이오와데스모이네스 (주택 리스팅 중간가: $272,050)

US뉴스 앤 월드리포트는 이 지역을 살기 좋은 도시로 꼽았다. 선정 이유는 60여 기업의 본사가 있으며 수많은 공원과 서로 연결된 바이크 트레일 등이다. 팬데믹 이전에 되살아난 다운타운에는 다양한 맛집이 자리 잡고 있으며 인터넷 접근율은 90%다. 집값도 저렴해서 첫주택구매자들에게 안성맞춤인 도시다. 이 지역 주택 가격은 20만 달러 선이다. 3베드룸에 홈오피스와 덱(deck)이 있는 집은 24만9000달러이며 4베드룸의 백야드에 덱있는 집은 26만9000달러다.

10. 미주리 세인트루이스 (주택 리스팅 중간가: $274,950)

700여개의 생명 과학과 농업 기술 기업에다 수많은 스타트업이 있는 곳이다, 또 45개 칼리지와 대학이 있으며 식도락가의 입맛을 사로잡은 레스토랑까지 잘 갖춰져 있는 도시다. 이 지역 인터넷 접근율은 95%나 된다. 우수 학군 지역인 커크우드 지역의 3베드룸 집값도 33만9000달러밖에 안 된다. 귀여운 2베드룸은 26만 달러다.

<진성철 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/11/19 부동산 1면






 

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코로나19 백신 개발 임박에 모기지 금리 들썩
newstarceo / 2020. 11. 13. 01:54 / 미국 부동산 이야기




코로나19 백신 개발 임박에 모기지 금리 들썩


화이자 백신 예방 효과 90% 소식
증시 급등에 국채 금리도 치솟아
주택시장에 미칠 영향 관심 집중

11.3 대선 이후 대선 결과에 대한 불확실이 일단 해소되면서 다양한 변화가 일어나고 있다. 바이든 민주당 대통령 후보의 당선이 확정적이지만 트럼프 대통령의 불복은 또 다른 불확실성을 불러오고 있다. 이런 가운데 코로나바이러스 백신 개발에 관한 희소식이 나오면서 뉴욕증시는 급등세를 보였고 국채 금리도 치솟으면서 모기지 금리까지 대폭 올랐다. 연준(FRB)은 추가 재정지원이 필요하다는 입장을 언급했다. 9일까지 부동산 시장에 영향을 줄 만한 뉴스에는 어떤 일이 있었는지 정리해 본다. <전문>


부동산 매매 및 정보 분석업체 질로(Zillow)는 9일 다음과 같은 뉴스에 주목했다.

▶백신 개발 관련 희소식에 금융시장에 낙관주의 퍼져

제약회사 화이자가 현재 개발 중인 코로나19 백신의 초기 조사 자료를 공개했는데 예방 효과가 90% 이상인 것으로 나왔다.

또 코로나19의 영향을 가장 많이 받은 부문의 경제 성장은 그대로 유지됐다.

▶코로나19가 여전히 연준의 정책 결정에 영향을 미치고 있다

지난주 연준은 기준금리에 변화를 주지 않고 현 상태를 유지했다.

제롬 파웰 연준 의장은 초기에 정부가 제공했던 구제 패키지 효과가 사라지고 있고 다시 감염자가 확산하고 있다면서 추가 정부 경기부양 안이 필요하다고 지적했다.

▶백신 뉴스에 상승세로 돌아선 모기지 금리

경제 회복에 대한 낙관주의가 확산하면서 10년 만기 국채 금리는 지난 3월 이후 최고치를 기록했다. 이는 자연스럽게 모기지 금리를 강하게 끌어올렸다. 지난주 하락분을 대부분 지워버렸다.

그렇다면 이런 변화는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?

현재 우리가 처한 경제 회복에 관한 운명은 코로나19 팬데믹이 어떤 식으로 전개되느냐, 그리고 우리가 이를 어떻게 통제하느냐에 대부분 달려있다고 할 수 있다. 9일 희망적인 백신 개발 소식이 전해지면서 주식시장은 즉각 기다리던 소식이 나왔다며 들뜬 분위기에 휩싸였다. 경제 활동은 지금까지 없었던 정부의 대대적인 지원에 힘입어 지난 봄철 바닥 수준에서 벗어나 개선되고 있다. 그런데도 주요 경제 지표는 여전히 코로나19가 경제 활동과 낙관주의를 억제하고 있음을 보여준다. 10월 25일로 끝난 주간에 소비자 지출은 올해 1월보다 3.9% 낮은 것으로 나타났다. 9월 초 이후 소비 부문이 개선되는 속도가 정체되고 있음을 보여줬다. 실제로 경제 일부분에서는 확실한 진전이 나타나고 있지만 코로나19가 사라지기 전까지 회복할 수 없는 부문도 분명히 존재한다. 엔터테인먼트 관련 지출은 1월 이후 54.8% 감소했다. 식당과 호텔 관련 지출도 29.1% 줄었다.

9월 말 현재 레저와 숙박 서비스 부문 스몰 비즈니스 수는 올해 초와 비교하면 36.9%나 사라졌다. 따라서 지난 수주에 걸쳐 절망적인 상황 속에서도 흔들리지 않고 손잡이를 잡고 있던 세계에 전해진 코로나19 백신에 관한 희소식은 그 자체가 정상화된 세상으로 결국 돌아갈 수 있다는 희망에 대한 백신 같은 것이었다.

악화하는 코로나19 재확산은 가장 최근에 열렸던 연준의 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 발표된 성명서의 핵심 주제였다. 제롬 파웰 연준 의장은 미국민 가계 예산의 취약성과 코로나바이러스 확산 가속화에 따른 경제 회복 위험성을 강조했다. 그는 특히 연방 의회에서 추가 재정지원을 하지 않으면 그 위험성은 더욱 커진다고 말했다. 연준은 시장의 예상대로 0%에 가까운 기준금리를 그대로 유지했다. 파웰 의장은 만약 경제 회복 속도가 계속 느리게 진행되면 중앙은행이 자산매입 속도를 조정하거나 끌어올릴 수 있다고 암시했다. 자산매입이 증가하면 채권 수익률이 낮아지고 이는 모기지 금리를 낮은 수준에 머물게 하는 효과가 있다. 현시점에서 낮은 모기지 금리는 부동산 시장을 원활하게 돌아가게 만드는 윤활유 같은 필수 요소다.

코로나19 백신 개발이 임박했다는 희망 뉴스와 대통령 선거 결과를 둘러싼 확실성이 결합하면서 채권 수익률이 크게 올랐고 모기지 이자율도 동반 상승했다. 10년 만기 연방 재무부 국채 수익률은 3월 이후 최고치를 기록한 뒤 소폭 하락하는 모습을 보였다. 연방 국채 수익률 곡선은 2018년 2월 이후 가장 가파른 형태로 성장했다. 이는 금융시장에서 빠른 속도로 솟구치고 있는 낙관주의와 위험을 감수하려는 욕구로 비친다.

모기지 금리가 다시 폭등세로 돌아선 것은 아직 아니다. 하지만 이전의 하락세와 달리 분명히 오름세로 방향을 틀었다는 사실에 주목할 필요가 있다. 대선 직후 떨어졌던 하락 폭이 거의 만회됐다. 하지만 그런데도 모기지 금리는 여전히 아주 낮은 수준에 머물러 있다.

최근 국채 수익률과의 오래간 관계에서 약화한 모습은 모기지 금리 상승세가 국채 수익률의 상승과 비교해 상쇄될 수 있음을 시사한다. 한 가지 분명한 사실은 모기지 시장이 코로나바이러스 관련 개발에 대해 면역력이 없음을 확실히 보여줬다는 점이다. 코로나19 백신이 개발되고 일반 대중에게 보급되면 경제는 본격적인 회복세에 진입하고 이는 기준 금리는 물론 모기지 금리까지 올리게 될 것이다. 주택 매입을 위한 절호의 기회는 당분간 유효하겠지만, 그 시간은 점차 줄고 있다.

<김병일 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/11/12 부동산 1면






 

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나 홀로 집 산다고? 에이전트 안 쓰면 바이어만 손해
newstarceo / 2020. 11. 6. 01:50 / 미국 부동산 이야기




나 홀로 집 산다고? 에이전트 안 쓰면 바이어만 손해


인터넷만 믿고 덤비는 바이어 10명 중 1명
비싸게 사거나, 잘못된 집 사는 경우 허다해
비용 부담 없으니 잘 선택해 충분히 활용해야

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바이어 입장에서 부동산 에이전트는 집을 사는 과정을 함께 하는 중요한 동반자다. 수수료나 집값 걱정은 접어두고 실수할 확률을 줄이기 위해 에이전트를 충분히 활용하는 전략이 이득이다. [AP]

주택을 매매하며 부동산 에이전트의 도움을 받지 않는 경우는 얼마나 될까. 전국부동산협회(NAR)에 따르면 2018년 기준 전국적으로 약 11%의 주택이 여기에 해당했다.

일부 바이어는 직접 셀러와 접촉해서 거래했다. 또 일부는 소위 ‘아이바이어(iBuyer)’라고 불리는 오픈도어, 레드핀나우와오퍼패드 등의 부동산 회사로부터 주택을 샀다. 이들 회사는 셀러에게 집을 사서 고친 뒤 되파는 것을 주업으로 한다.

그렇다면 과연 에이전트의 도움이 없이도 집을 살 수 있을까? 어차피 워낙 다양하고 정교하게 꾸며진 부동산 관련 인터넷 웹사이트들이 넘쳐나니 불가능할 것 같지는 않아 보인다. 전문가들의 분석을 들어봤다.

▶바이어 부담 줄어드나?

요즘 부동산 시장에서는 특히 젊은이들을 중심으로 잘 구축된 인터넷 부동산 서비스를 통해 에이전트의 도움 없이 직접 집을 사겠다는 움직임이 활발하다. 이들 독립적인 바이어들은 에이전트 개입 없이 거래하면 돈을 아낄 수 있다고 생각한다. 셀러가 에이전트에 주는 커미션이 절반으로 줄어들 것이기 때문이다.

그러나 이는 주택 거래 절차를 오해한 것에 지나지 않는다. 이와 관련, 워싱턴포스트(WP)는 보통 셀러는 집값의 평균 4~6%를 리스팅 에이전트에게 커미션으로 지급한다고 최근 보도했다.

리스팅 에이전트는 업계 관행에 따라 이중 절반 정도를 바이어 측 에이전트에게 지급한다. 따라서 바이어가 에이전트를 쓰지 않는다고 리스팅 에이전트가 커미션을 절반만 받는 것은 아니다. 그저 리스팅 에이전트가 셀러에게 받는 커미션을 독식하는 것이다.

▶그래도 혼자서 살 수 있다

또 에이전트를 쓰지 않는 경우 바이어는 더 큰 비용을 내야 하는 실수를 저지를 위험이 높다. 주변 시세가 어떻게 반영되는지 이해하지 못할 수 있고, 강력한 오퍼를 하지 못해 번번이 밀려날 공산도 크며, 특정 부동산이 갖춘 특별한 가치를 놓칠 수 있는 가능성도 크다. 그러나 무엇보다 가장 큰 위험은 더 비싼 가격에 섣불리 주택 거래를 마무리할 수 있다는 점이다.

능력과 경륜을 갖춘 에이전트는 이런 실수를 피하게 도와준다. 그러나 집을 살 때 꼭 에이전트를 통해야 한다는 법은 없다. 직접 판단하고 알아보고 움직여서 본인이 살 주택을 살 수 있다. 다만 더 많은 값을 치르거나, 결국 원하지 않는 잘못된 결정을 할 수 있는 단점이 따라붙는다. 따라서 에이전트의 도움 없이 집을 사기로 정했다면 다음의 가장 대표적인 실수들을 미리 읽어본 뒤 마음을 바꾸길 바란다.

▶가장 흔한 4가지 후회

첫째는 단연 비싼 값에 집을 살 수 있다는 것이다. 만약 인터넷을 통해 보는 집의 가치와 부동산 시장의 생리를 이해할 수 있다고 해도 해당 부동산을 특별하게 만들어주는 본연의 가치는 놓칠 확률이 높다는 설명이다.

집이 어떤 도시에, 어떤 커뮤니티에, 그중 어떤 블록에, 또 어떤 거리에, 어떤 방향으로 위치했는지에 따라 단순히 가격뿐 아니라 집이 지닌 수많은 잠재력이 달라질 수 있다. 이런 미묘한 차이가 집이 지닌 가치를 달라지게 하는데 이를 관통해서 볼 수 있는 건 단순히 인터넷 부동산 서비스를 잘 이용할 수 있는 능력과는 다르다.

두 번째는 잘못된 집을 사는 것이다. 본인이 직접 선택하고 결정하지만 긴 안목에서 본인의 이득에 어긋나는 잘못된 집을 사기 쉽다.

생애 최대의 투자 결정을 하면서 세컨드 오피니언은 필요하다. 혼자만 결정하거나, 가족만 고려하거나, 친척이나 지인의 의견만 반영한다면 전문가가 없는 한 불완전한 결정일 수 있다. 잘못된 부동산 형태, 잘못된 위치, 감당 못 할 가격대 등 실수의 덫이 너무 많다.

세 번째는 위의 문제점에서 파생된 것으로 잘못된 위치에 집을 사는 실수를 저지를 수 있다는 것이다. 부동산에서 위치의 중요성은 널리 알려진 바지만 정확히 ‘위치’라고 할 때는 더 심오한 뜻이 숨어 있다.

간단한 예만 들어도 집을 사려는 동네에 어떤 신규 개발 프로젝트가 있는지, 어떤 식료품점이 곧 문을 닫을지, 어떤 길이 확장 공사를 앞두고 있는지, 버스 노선이 언제 변할지, 공사 때문에 열차 서비스가 언제 중단될지, 뒷집이나 옆집이 언제 헐리고 새롭게 지어질지, 시 정부가 행하려는 어떤 공사가 있는지, 시 정부 공사에 주택 소유주들이 비용을 대는지 등으로 많다. 모두가 집을 구매하는데 영향을 미치는 중요한 변수들이다.

네 번째는 지나치게 인터넷에 의존하는 것이다. 인터넷은 많은 정보를 주지만 집은 실재하는 존재다. 모니터를 벗어나 직접 방문해보고 오감으로 점검해야 할 것이 너무도 많다. 주변 골목들을 다니며 얼마나 깨끗한지, 얼마나 시끄러운지, 얼마나 안전한지 등을 요일별, 시간대별로 점검해야 한다. 집안 내부도 가상체험으로 확인할 수 있지만 직접 전문가와 함께 방문하는 것이 보다 확실하다.

바이어 입장에서 부동산 에이전트는 집을 사는 과정을 함께 하는 중요한 동반자다. 수수료나 집값 걱정은 접어두고 실수할 확률을 줄이기 위해 에이전트를 충분히 활용하는 전략이 이득이다. [AP]

◆좋은 에이전트 찾기의 시작은 좋은 질문부터

좋은 에이전트 찾기 순서는 모기지 렌더, 친구, 가족, 지인 등을 통해 평판이 좋은 후보자 리스트를 만드는 것이 시작이다. 이중 렌더 추천이 많이 쓰이는데 각자 모기지 대출을 해주고, 집을 찾아 거래를 완료하는 역할 수행 과정에서 장단점을 잘 알기 때문이다.

에이전트를 인터뷰할 때는 후보자의 협상 기술이 좋은지, 바이어인 나의 상황을 제대로 이해하려고 노력하는지, 이런 나의 상황을 셀러에게 잘 전달할 수 있을지, 해당 주택 시장과 모기지 업계에 대한 정보는 얼마나 풍부한지를 생각하며 진행해야 한다. 다음은 후보자에게 해야 할 질문들이다.

-수수료에 관해서 설명해주세요.

-노 다운페이 파이낸싱 프로그램에 대해 잘 아나요.

-노 다운페이로 집을 산 바이어를 도와준 적이 있나요.

-보여줄 수 있는 과거 거래 실적과 서류가 있나요.

-누가 당신에게 수수료를 주는지 설명해주세요.

-부동산 에이전트로 얼마 동안이나 일했나요.

-주로 바이어를 위해 일하나요, 셀러를 위해 일하나요.

-OO 지역에서 집을 찾는데 얼마나 잘 아는 동네인가요.

-원하는 집을 찾아주기 위해 구체적으로 뭘 해줄 수 있나요.

<류정일 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/11/05 부동산 1면






 

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주택시장 부익부 빈익빈…호화 주택 '훨훨'
newstarceo / 2020. 10. 30. 00:46 / 미국 부동산 이야기




주택시장 부익부 빈익빈…호화 주택 '훨훨'


증시 활황·최저 수준 모기지 영향
1년전 대비 거래량 2배나 늘어

고급 주택시장이 활황세다. 1억6000만불에 매물로 나온 베벌리힐스 호화 저택. [질로 사이트]


코로나19 팬데믹으로 어수선한 상황에서 주택거래는 큰 폭의 증가세에 있다. 이 중에서도 가장 도드라진 모습을 보이는 부문은 고급 주택시장이다. 매매가격으로 100만 달러가 넘는 주택거래는 지난해 이후 2배 이상 증가한 것으로 나타났다.

로렌스 윤 전국부동산중개인협회(NAR) 수석경제학자는 최근 비영리 언론매체 NPR과의 인터뷰에서 “12개월 기간에 주택 거래가 2배로 늘어난 적이 없는 것으로 기억한다”면서 “아주 특별한 경우”라고 밝혔다.

고급 주택시장 거래가 활발한 것은 부동산 시장에서 부익부 빈익빈 현상이 더 심화하는 것으로 해석되고 있기도 하다.

NAR 보고서에 따르면 인기 있는 고급 휴양지에서의 주택 거래는 지난 7월 이후부터 급격히 늘어나는 모습을 보이면서 9월에는 전년 동기 대비 34% 증가했다.

로렌스윤 수석 경제학자는 최근 발표한 기존주택거래 보고서에서 “코로나19팬데믹이 언제 종료될지 모르는 불확실성과 재택근무 증가 요인이 겹치면서 여름 휴양지로 주목받는 레이크 타호, 중부 대서양 해변, 저지 해안 지역 등을 포함하는 지역의 주택 거래가 활발해졌다”고 분석했다.

다른 자료도 이 같은 주장을 뒷받침한다.

온라인 부동산 정보분석업체 레드핀이 분석한 자료에 따르면 지난 3분기 고급 주택 거래는 1년 전보다 42% 증가했다. 이는 2013년 이후 가장 큰 증가 폭이다. 같은 기간 중간 가격대 주택 거래는 3% 상승에 그쳤다. 영세민을 위한 저가 주택은 오히려 거래가 4% 감소했다.

주택 전문가들은 현재 부동산 시장이 가진 자와 가지지 않은 자, 즉 부자와 가난한 자의 두 부류로 나누어져 있다고 보고 있다. 코로나19팬데믹 속에서도 여전히 일자리를 유지하고 있는 부류는 자신들이 더 부유하다고 느끼지 않을 수도 있다. 반면 이런 상황에서 일자리를 잃은 부류는 아파트 렌트비나 모기지 페이먼트를 내기조차 힘들 수 있는 게 현실이다.

은행권이 첫 주택구매자에 대한 대출 규정을 엄격하게 적용하는 상황에서 재택근무의 특권을 누리지 못하는 사람에게 팬데믹은 더 큰 어려움을 안겨주고 있다. 반면 부유한 사람은 치솟는 주식시장과 역사상 최저 수준의 모기지 이자율의 혜택을 누리고 있다.

저렴한 비용으로 대출할 수 있다는 사실은 방역을 위해 더 많은 방이 있는 더 큰 집을 찾도록 하고 있다. 더는 사무실에 출근하지 않아도 되는 다수의 대기업 직장인은 비싼 주택시장의 대도시를 벗어나고 있다. 여기에는 LA, 샌프란시스코, 뉴욕 등이 포함된다. 팬데믹으로 직장과 학교가 한 지붕 아래 통합된 상황에서 재정적으로 안정감을 느끼는 사람들은 훨씬 면적이 넓은 집을 찾을 수밖에 없을 것이다. 게다가 모기지 이자율이 사상 최저 수준을 계속 유지하고 있어 그 어느 때보다 비용 효율 면에서 더 큰 집으로 이사하기 좋은 기회다.

대릴 페어웨더 레드핀 수석경제학자는 보도자료에서 “고급 주택시장은 일반적으로 부자가 자신의 지출을 줄이는 불경기에 활성화되곤 한다”면서 “하지만 지금은 그런 일반적인 불경기가 아니다”고 말했다.

모기지 이자율이 사상 최저 수준을 유지하고 있음에도 첫 주택구매자는 모기지 대출 승인받기가 쉽지 않거나 매물이 부족한 상황에서 재정 형편에 맞는 집을 찾는다는 것은 하늘의 별 따기와 같이 어렵다. 하지만 팬데믹이 가져온 경제 상황은 주택시장에 기회를 제공했고 부자들은 이 기회를 이용해 교외로 이주하며 새로운 경향을 이끌고 있다.

레드핀은 고급 주택시장을 상위 5%의 가장 비싼 주택을 꼽는다. 샌프란시스코에서 북서쪽으로 90마일 떨어진 새크라멘토의 고급 주택시장은 무려 86%나 거래가 급증했다. 이는 주요 대도시 가운데 최고의 증가율이다. 원인은 실리콘 밸리 기술 분야 종사자들이 더 멀리 이주하고 있기 때문으로 분석된다.

LA 동쪽에 위치한 남가주 인랜드 엠파이어의 고급 주택 시장 거래도 63%의 증가율을 보였다. 샌프란시스코에서 만을 가로질러 있는 오클랜드도 61% 증가했다.

오리건 포틀랜드 역시 61% 거래가 늘었고 플로리다 웨스트 팜 비치는 60% 증가했다. 뉴욕 나소 카운티 고급 주택시장은 워낙 매물이 부족해 거래가 2% 줄었다.

고급 주택에 대한 수요 증가는 가격 상승으로 이어지고 있다. 1년 전보다 6.5% 올랐다. 같은 시기 저가 주택 가격 상승률은 2.9%였다.

페어웨더 레드핀 수석경제학자는 “고급 호화 주택 시장에 매물이 급증하고 있다”면서 “그 이유는 해당 주택 소유주는 재정적으로 다양한 수단을 가지고 있고 지금 같은 팬데믹에도 옮길 수 있는 유연성이 있기 때문”이라고 분석했다. 그는 또 “고급 주택 매물 증가는 재정적으로 여유 있는 부유한 바이어에게 더 많은 선택의 여지가 생기고 그들이 원하는 옵션을 갖춘 주택을 찾을 확률이 훨씬 높아질 수 있다는 것을 의미한다”고 말했다.

주택가격은 계속 상승세에 있다. 매물은 여전히 부족한 상태이고 집을 사려는 바이어는 꾸준히 시장으로 몰리고 있다. NAR 보고서에 따르면 지난 9월 주택가격 25만~50만 달러 대 매매는 36% 증가했다. 9월 전국 주택 중간가격은 역대 최고치인 31만2000달러를 기록했다. 이는 1년 전보다 14.8% 증가한 액수다.

이런 현상은 앞으로 갈수록 첫 주택구매자의 내 집 마련 기회가 줄어든다는 의미로도 해석할 수 있다. 주택시장에 경고등이 하나둘 켜지고 있다.

<김병일 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/10/29 부동산 1면






 

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