newstarceo / 2020. 11. 20. 02:08 /
미국 부동산 이야기
20만불대로 안락한 보금자리 전국에 널렸다
재택근무 최적화 도시 톱10
뉴욕주 시라큐스·오하이오 애크론 등 각광
코네티컷 뉴헤이븐·텍사스 엘파소도 관심
코로나19발 재택근무의 보편화로 인터넷 속도만 보장되면 굳이 근무지 근처에 살 필요가 없어졌다. 대도시의 장점을 가지면서 집과 생활물가가 저렴한 메트로 지역이 새로운 거주지로 급부상 중이다. 사진은 뉴욕 시라큐스 도심 야경(왼쪽)과 코네티컷 뉴헤븐의 전경이다. [각 시정부 웹사이트 캡처]
일상생활을 바꾸어 놓았을 정도로 팬데믹의 여파는 매우 컸다. 재택근무가 보편화됐다는 게 가장 크게 바뀐 점 중 하나다. 이런 트렌드는 부동산 시장에 직접 영향을 미치면서 더는 근무지 인근에 살 필요가 없어졌다.
인터넷이 빠르고 안정적인 곳이라면 어디서라도 근무할 수 있게 되면서 더는 집의 위치가 중요하지 않게 된 것이다.
퓨리서치센터에 따르면, 팬데믹으로 인해서 성인 5명 중 1명은 이주를 했다.
전국부동산중개인협회(NAR)가 운영하는 부동산 거래 및 정보 사이트 ‘리얼터닷컴’은 중간 주택 가격이 35~40만 달러 선이면서 빠른 인터넷 환경(최소 인터넷 속도: 250MBPS)이 구축돼 재택근무에 최적화되고 생활비도 적정한 메트로 지역 10곳을 선정했다.
1.뉴욕시라큐스 (주택 리스팅 중간가: $199,950)
겨울에는 엄청 추운 칼리지타운이다. 또 버라이즌의 초고속 인터넷 서비스인 파이오스(Fios)가 도시 전체에 깔려있다. 이뿐만 아니라 차세대 이동통신인 5G네트워크도 이용 가능하다. 집값도 매우 저렴하다. 4베드룸 주택이 10만4900달러에 매물로 나왔다. 그러나 뉴욕을 벗어난 많은 이주자가 시라큐스로 몰려오면서 외곽지역의 대형 주택 가격은 급등세다. 다운타운에서 차로 20분 정도에 위치한 외곽의 3베드룸에 3.5 에이커 대지를 품은 주택의 가격은 68만9000달러다, 또는 4베드룸에 1에이커 토지를 가진 집은 19만9000달러다.
2.오하이오애크론 (주택 리스팅 중간가: $179,950)
이 지역 주민의 98.95%가 인터넷에 접속할 수 있다. 북쪽 지역에는 국립공원을 포함한 아름다운 공원이 많다. 3베드룸 가격도 22만5000달러로 착하다. 3베드룸에 1에이커의 토지가 있는 쿠야호가밸리 국립공원의 주택은 23만8400달러다.
3, 펜실베이니아 샌크랜톤 (주택 리스팅 중간가: $194,550)
팬데믹 이전부터 고용시장의 성장으로 인구가 증가하던 도시다. 집값이 빠르게 오르고 있지만 잘 찾아보면 아직 가격이 적정한 주택을 찾을 수 있다는 게 지역 부동산 중개인의 설명이다.
이스트 마운틴 지역에서 35만9000달러면 히스토릭 5베드룸에 1.5에이커의 토지를 가진 주택을 살 수 있다. 귀여운 3베드룸 포치(porch) 주택이 20만5000달러에 나왔다.
4.코네티컷 뉴헤븐 (주택 리스팅 중간가: $285,050)
아파트를 벗어난 뉴요커가 최근 엄청나게 유입되는 도시 중 하나다. 히스토릭 시티 포인트의 3베드룸 단독주택(SFR) 가격이 20만5000달러다. 서쪽으로 가면 5베드룸의 콜로니얼캐이프 집은 20만 달러도 안되는 19만9500달러다.
5.텍사스 엘파소 (주택 리스팅 중간가: $226,000)
코로나19 확진자의 급증으로 엘파소 카운티는 현재 봉쇄령이 발령돼 있다. 그러나 겨울에도 화씨 50~60도의 온화한 날씨와 인구 97%가 인터넷에 접속할 수 있는 등 재택근무의 최적화된 도시. 다운타운의 북서쪽 지역에 있는 뒷마당 수영장이 딸린 주택은 20만 달러 중반 선이다. 4베드룸에 서재(den)가 있는 집은 27만 달러다.
6.루이지애나 뉴올리언스 (주택 리스팅 중간가: $329,050)
산책하기 좋은 도시 중 하나인 뉴올리언스에는 맛집도 즐비하며 대중교통편도 좋다. 미드시티의 시 공원에서 도보 거리에 있는 3베드룸 주택은 33만5000달러다. 인근의 아트앤크래프트 방갈로는 39만5000달러.
7.와이오밍 밀워키 (주택 리스팅 중간가: $299,050)
팬데믹 이후 인접 도시인 시카고와 크림시로부터 새로운 주민의 유입이 빠르게 늘고 있다. 이 지역에는 대도시의 봉쇄령을 피해서 온 젊은층 유입이 많기 때문이다. 홈오피스로 활용할 수 있는 지하실이 있는 3베드룸 주택의 가격은 25만9000달러다. 밀워키의 와우와토사의 4베드룸 집은 26만4900달러.
8.로드아일랜드 프로비던스 (주택 리스팅 중간가: $399,950)
로드아일랜드 역시 팬데믹을 피해 이주해 온 사람들로 인구 증가가 눈에 띈다. 인터넷 속도를 고려하면 프로비던스 지역이 최선이다. 30만 달러 선이면 홈오피스가 달린 집을 살 수 있다. 일례로 히스토릭 3베드룸의 가격은 38만4900달러이며 3베드룸 케이프코드 주택은 37만9000달러다.
9.아이오와데스모이네스 (주택 리스팅 중간가: $272,050)
US뉴스 앤 월드리포트는 이 지역을 살기 좋은 도시로 꼽았다. 선정 이유는 60여 기업의 본사가 있으며 수많은 공원과 서로 연결된 바이크 트레일 등이다. 팬데믹 이전에 되살아난 다운타운에는 다양한 맛집이 자리 잡고 있으며 인터넷 접근율은 90%다. 집값도 저렴해서 첫주택구매자들에게 안성맞춤인 도시다. 이 지역 주택 가격은 20만 달러 선이다. 3베드룸에 홈오피스와 덱(deck)이 있는 집은 24만9000달러이며 4베드룸의 백야드에 덱있는 집은 26만9000달러다.
10. 미주리 세인트루이스 (주택 리스팅 중간가: $274,950)
700여개의 생명 과학과 농업 기술 기업에다 수많은 스타트업이 있는 곳이다, 또 45개 칼리지와 대학이 있으며 식도락가의 입맛을 사로잡은 레스토랑까지 잘 갖춰져 있는 도시다. 이 지역 인터넷 접근율은 95%나 된다. 우수 학군 지역인 커크우드 지역의 3베드룸 집값도 33만9000달러밖에 안 된다. 귀여운 2베드룸은 26만 달러다.
<진성철 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/11/19 부동산 1면
newstarceo / 2020. 11. 13. 01:54 /
미국 부동산 이야기
코로나19 백신 개발 임박에 모기지 금리 들썩
화이자 백신 예방 효과 90% 소식
증시 급등에 국채 금리도 치솟아
주택시장에 미칠 영향 관심 집중
11.3 대선 이후 대선 결과에 대한 불확실이 일단 해소되면서 다양한 변화가 일어나고 있다. 바이든 민주당 대통령 후보의 당선이 확정적이지만 트럼프 대통령의 불복은 또 다른 불확실성을 불러오고 있다. 이런 가운데 코로나바이러스 백신 개발에 관한 희소식이 나오면서 뉴욕증시는 급등세를 보였고 국채 금리도 치솟으면서 모기지 금리까지 대폭 올랐다. 연준(FRB)은 추가 재정지원이 필요하다는 입장을 언급했다. 9일까지 부동산 시장에 영향을 줄 만한 뉴스에는 어떤 일이 있었는지 정리해 본다. <전문>
부동산 매매 및 정보 분석업체 질로(Zillow)는 9일 다음과 같은 뉴스에 주목했다.
▶백신 개발 관련 희소식에 금융시장에 낙관주의 퍼져
제약회사 화이자가 현재 개발 중인 코로나19 백신의 초기 조사 자료를 공개했는데 예방 효과가 90% 이상인 것으로 나왔다.
또 코로나19의 영향을 가장 많이 받은 부문의 경제 성장은 그대로 유지됐다.
▶코로나19가 여전히 연준의 정책 결정에 영향을 미치고 있다
지난주 연준은 기준금리에 변화를 주지 않고 현 상태를 유지했다.
제롬 파웰 연준 의장은 초기에 정부가 제공했던 구제 패키지 효과가 사라지고 있고 다시 감염자가 확산하고 있다면서 추가 정부 경기부양 안이 필요하다고 지적했다.
▶백신 뉴스에 상승세로 돌아선 모기지 금리
경제 회복에 대한 낙관주의가 확산하면서 10년 만기 국채 금리는 지난 3월 이후 최고치를 기록했다. 이는 자연스럽게 모기지 금리를 강하게 끌어올렸다. 지난주 하락분을 대부분 지워버렸다.
그렇다면 이런 변화는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?
현재 우리가 처한 경제 회복에 관한 운명은 코로나19 팬데믹이 어떤 식으로 전개되느냐, 그리고 우리가 이를 어떻게 통제하느냐에 대부분 달려있다고 할 수 있다. 9일 희망적인 백신 개발 소식이 전해지면서 주식시장은 즉각 기다리던 소식이 나왔다며 들뜬 분위기에 휩싸였다. 경제 활동은 지금까지 없었던 정부의 대대적인 지원에 힘입어 지난 봄철 바닥 수준에서 벗어나 개선되고 있다. 그런데도 주요 경제 지표는 여전히 코로나19가 경제 활동과 낙관주의를 억제하고 있음을 보여준다. 10월 25일로 끝난 주간에 소비자 지출은 올해 1월보다 3.9% 낮은 것으로 나타났다. 9월 초 이후 소비 부문이 개선되는 속도가 정체되고 있음을 보여줬다. 실제로 경제 일부분에서는 확실한 진전이 나타나고 있지만 코로나19가 사라지기 전까지 회복할 수 없는 부문도 분명히 존재한다. 엔터테인먼트 관련 지출은 1월 이후 54.8% 감소했다. 식당과 호텔 관련 지출도 29.1% 줄었다.
9월 말 현재 레저와 숙박 서비스 부문 스몰 비즈니스 수는 올해 초와 비교하면 36.9%나 사라졌다. 따라서 지난 수주에 걸쳐 절망적인 상황 속에서도 흔들리지 않고 손잡이를 잡고 있던 세계에 전해진 코로나19 백신에 관한 희소식은 그 자체가 정상화된 세상으로 결국 돌아갈 수 있다는 희망에 대한 백신 같은 것이었다.
악화하는 코로나19 재확산은 가장 최근에 열렸던 연준의 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 발표된 성명서의 핵심 주제였다. 제롬 파웰 연준 의장은 미국민 가계 예산의 취약성과 코로나바이러스 확산 가속화에 따른 경제 회복 위험성을 강조했다. 그는 특히 연방 의회에서 추가 재정지원을 하지 않으면 그 위험성은 더욱 커진다고 말했다. 연준은 시장의 예상대로 0%에 가까운 기준금리를 그대로 유지했다. 파웰 의장은 만약 경제 회복 속도가 계속 느리게 진행되면 중앙은행이 자산매입 속도를 조정하거나 끌어올릴 수 있다고 암시했다. 자산매입이 증가하면 채권 수익률이 낮아지고 이는 모기지 금리를 낮은 수준에 머물게 하는 효과가 있다. 현시점에서 낮은 모기지 금리는 부동산 시장을 원활하게 돌아가게 만드는 윤활유 같은 필수 요소다.
코로나19 백신 개발이 임박했다는 희망 뉴스와 대통령 선거 결과를 둘러싼 확실성이 결합하면서 채권 수익률이 크게 올랐고 모기지 이자율도 동반 상승했다. 10년 만기 연방 재무부 국채 수익률은 3월 이후 최고치를 기록한 뒤 소폭 하락하는 모습을 보였다. 연방 국채 수익률 곡선은 2018년 2월 이후 가장 가파른 형태로 성장했다. 이는 금융시장에서 빠른 속도로 솟구치고 있는 낙관주의와 위험을 감수하려는 욕구로 비친다.
모기지 금리가 다시 폭등세로 돌아선 것은 아직 아니다. 하지만 이전의 하락세와 달리 분명히 오름세로 방향을 틀었다는 사실에 주목할 필요가 있다. 대선 직후 떨어졌던 하락 폭이 거의 만회됐다. 하지만 그런데도 모기지 금리는 여전히 아주 낮은 수준에 머물러 있다.
최근 국채 수익률과의 오래간 관계에서 약화한 모습은 모기지 금리 상승세가 국채 수익률의 상승과 비교해 상쇄될 수 있음을 시사한다. 한 가지 분명한 사실은 모기지 시장이 코로나바이러스 관련 개발에 대해 면역력이 없음을 확실히 보여줬다는 점이다. 코로나19 백신이 개발되고 일반 대중에게 보급되면 경제는 본격적인 회복세에 진입하고 이는 기준 금리는 물론 모기지 금리까지 올리게 될 것이다. 주택 매입을 위한 절호의 기회는 당분간 유효하겠지만, 그 시간은 점차 줄고 있다.
<김병일 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/11/12 부동산 1면
newstarceo / 2020. 11. 6. 01:50 /
미국 부동산 이야기
나 홀로 집 산다고? 에이전트 안 쓰면 바이어만 손해
인터넷만 믿고 덤비는 바이어 10명 중 1명
비싸게 사거나, 잘못된 집 사는 경우 허다해
비용 부담 없으니 잘 선택해 충분히 활용해야
바이어 입장에서 부동산 에이전트는 집을 사는 과정을 함께 하는 중요한 동반자다. 수수료나 집값 걱정은 접어두고 실수할 확률을 줄이기 위해 에이전트를 충분히 활용하는 전략이 이득이다. [AP]
주택을 매매하며 부동산 에이전트의 도움을 받지 않는 경우는 얼마나 될까. 전국부동산협회(NAR)에 따르면 2018년 기준 전국적으로 약 11%의 주택이 여기에 해당했다.
일부 바이어는 직접 셀러와 접촉해서 거래했다. 또 일부는 소위 ‘아이바이어(iBuyer)’라고 불리는 오픈도어, 레드핀나우와오퍼패드 등의 부동산 회사로부터 주택을 샀다. 이들 회사는 셀러에게 집을 사서 고친 뒤 되파는 것을 주업으로 한다.
그렇다면 과연 에이전트의 도움이 없이도 집을 살 수 있을까? 어차피 워낙 다양하고 정교하게 꾸며진 부동산 관련 인터넷 웹사이트들이 넘쳐나니 불가능할 것 같지는 않아 보인다. 전문가들의 분석을 들어봤다.
▶바이어 부담 줄어드나?
요즘 부동산 시장에서는 특히 젊은이들을 중심으로 잘 구축된 인터넷 부동산 서비스를 통해 에이전트의 도움 없이 직접 집을 사겠다는 움직임이 활발하다. 이들 독립적인 바이어들은 에이전트 개입 없이 거래하면 돈을 아낄 수 있다고 생각한다. 셀러가 에이전트에 주는 커미션이 절반으로 줄어들 것이기 때문이다.
그러나 이는 주택 거래 절차를 오해한 것에 지나지 않는다. 이와 관련, 워싱턴포스트(WP)는 보통 셀러는 집값의 평균 4~6%를 리스팅 에이전트에게 커미션으로 지급한다고 최근 보도했다.
리스팅 에이전트는 업계 관행에 따라 이중 절반 정도를 바이어 측 에이전트에게 지급한다. 따라서 바이어가 에이전트를 쓰지 않는다고 리스팅 에이전트가 커미션을 절반만 받는 것은 아니다. 그저 리스팅 에이전트가 셀러에게 받는 커미션을 독식하는 것이다.
▶그래도 혼자서 살 수 있다
또 에이전트를 쓰지 않는 경우 바이어는 더 큰 비용을 내야 하는 실수를 저지를 위험이 높다. 주변 시세가 어떻게 반영되는지 이해하지 못할 수 있고, 강력한 오퍼를 하지 못해 번번이 밀려날 공산도 크며, 특정 부동산이 갖춘 특별한 가치를 놓칠 수 있는 가능성도 크다. 그러나 무엇보다 가장 큰 위험은 더 비싼 가격에 섣불리 주택 거래를 마무리할 수 있다는 점이다.
능력과 경륜을 갖춘 에이전트는 이런 실수를 피하게 도와준다. 그러나 집을 살 때 꼭 에이전트를 통해야 한다는 법은 없다. 직접 판단하고 알아보고 움직여서 본인이 살 주택을 살 수 있다. 다만 더 많은 값을 치르거나, 결국 원하지 않는 잘못된 결정을 할 수 있는 단점이 따라붙는다. 따라서 에이전트의 도움 없이 집을 사기로 정했다면 다음의 가장 대표적인 실수들을 미리 읽어본 뒤 마음을 바꾸길 바란다.
▶가장 흔한 4가지 후회
첫째는 단연 비싼 값에 집을 살 수 있다는 것이다. 만약 인터넷을 통해 보는 집의 가치와 부동산 시장의 생리를 이해할 수 있다고 해도 해당 부동산을 특별하게 만들어주는 본연의 가치는 놓칠 확률이 높다는 설명이다.
집이 어떤 도시에, 어떤 커뮤니티에, 그중 어떤 블록에, 또 어떤 거리에, 어떤 방향으로 위치했는지에 따라 단순히 가격뿐 아니라 집이 지닌 수많은 잠재력이 달라질 수 있다. 이런 미묘한 차이가 집이 지닌 가치를 달라지게 하는데 이를 관통해서 볼 수 있는 건 단순히 인터넷 부동산 서비스를 잘 이용할 수 있는 능력과는 다르다.
두 번째는 잘못된 집을 사는 것이다. 본인이 직접 선택하고 결정하지만 긴 안목에서 본인의 이득에 어긋나는 잘못된 집을 사기 쉽다.
생애 최대의 투자 결정을 하면서 세컨드 오피니언은 필요하다. 혼자만 결정하거나, 가족만 고려하거나, 친척이나 지인의 의견만 반영한다면 전문가가 없는 한 불완전한 결정일 수 있다. 잘못된 부동산 형태, 잘못된 위치, 감당 못 할 가격대 등 실수의 덫이 너무 많다.
세 번째는 위의 문제점에서 파생된 것으로 잘못된 위치에 집을 사는 실수를 저지를 수 있다는 것이다. 부동산에서 위치의 중요성은 널리 알려진 바지만 정확히 ‘위치’라고 할 때는 더 심오한 뜻이 숨어 있다.
간단한 예만 들어도 집을 사려는 동네에 어떤 신규 개발 프로젝트가 있는지, 어떤 식료품점이 곧 문을 닫을지, 어떤 길이 확장 공사를 앞두고 있는지, 버스 노선이 언제 변할지, 공사 때문에 열차 서비스가 언제 중단될지, 뒷집이나 옆집이 언제 헐리고 새롭게 지어질지, 시 정부가 행하려는 어떤 공사가 있는지, 시 정부 공사에 주택 소유주들이 비용을 대는지 등으로 많다. 모두가 집을 구매하는데 영향을 미치는 중요한 변수들이다.
네 번째는 지나치게 인터넷에 의존하는 것이다. 인터넷은 많은 정보를 주지만 집은 실재하는 존재다. 모니터를 벗어나 직접 방문해보고 오감으로 점검해야 할 것이 너무도 많다. 주변 골목들을 다니며 얼마나 깨끗한지, 얼마나 시끄러운지, 얼마나 안전한지 등을 요일별, 시간대별로 점검해야 한다. 집안 내부도 가상체험으로 확인할 수 있지만 직접 전문가와 함께 방문하는 것이 보다 확실하다.
바이어 입장에서 부동산 에이전트는 집을 사는 과정을 함께 하는 중요한 동반자다. 수수료나 집값 걱정은 접어두고 실수할 확률을 줄이기 위해 에이전트를 충분히 활용하는 전략이 이득이다. [AP]
◆좋은 에이전트 찾기의 시작은 좋은 질문부터
좋은 에이전트 찾기 순서는 모기지 렌더, 친구, 가족, 지인 등을 통해 평판이 좋은 후보자 리스트를 만드는 것이 시작이다. 이중 렌더 추천이 많이 쓰이는데 각자 모기지 대출을 해주고, 집을 찾아 거래를 완료하는 역할 수행 과정에서 장단점을 잘 알기 때문이다.
에이전트를 인터뷰할 때는 후보자의 협상 기술이 좋은지, 바이어인 나의 상황을 제대로 이해하려고 노력하는지, 이런 나의 상황을 셀러에게 잘 전달할 수 있을지, 해당 주택 시장과 모기지 업계에 대한 정보는 얼마나 풍부한지를 생각하며 진행해야 한다. 다음은 후보자에게 해야 할 질문들이다.
-수수료에 관해서 설명해주세요.
-노 다운페이 파이낸싱 프로그램에 대해 잘 아나요.
-노 다운페이로 집을 산 바이어를 도와준 적이 있나요.
-보여줄 수 있는 과거 거래 실적과 서류가 있나요.
-누가 당신에게 수수료를 주는지 설명해주세요.
-부동산 에이전트로 얼마 동안이나 일했나요.
-주로 바이어를 위해 일하나요, 셀러를 위해 일하나요.
-OO 지역에서 집을 찾는데 얼마나 잘 아는 동네인가요.
-원하는 집을 찾아주기 위해 구체적으로 뭘 해줄 수 있나요.
<류정일 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/11/05 부동산 1면
newstarceo / 2020. 10. 30. 00:46 /
미국 부동산 이야기
주택시장 부익부 빈익빈…호화 주택 '훨훨'
증시 활황·최저 수준 모기지 영향
1년전 대비 거래량 2배나 늘어
고급 주택시장이 활황세다. 1억6000만불에 매물로 나온 베벌리힐스 호화 저택. [질로 사이트]
코로나19 팬데믹으로 어수선한 상황에서 주택거래는 큰 폭의 증가세에 있다. 이 중에서도 가장 도드라진 모습을 보이는 부문은 고급 주택시장이다. 매매가격으로 100만 달러가 넘는 주택거래는 지난해 이후 2배 이상 증가한 것으로 나타났다.
로렌스 윤 전국부동산중개인협회(NAR) 수석경제학자는 최근 비영리 언론매체 NPR과의 인터뷰에서 “12개월 기간에 주택 거래가 2배로 늘어난 적이 없는 것으로 기억한다”면서 “아주 특별한 경우”라고 밝혔다.
고급 주택시장 거래가 활발한 것은 부동산 시장에서 부익부 빈익빈 현상이 더 심화하는 것으로 해석되고 있기도 하다.
NAR 보고서에 따르면 인기 있는 고급 휴양지에서의 주택 거래는 지난 7월 이후부터 급격히 늘어나는 모습을 보이면서 9월에는 전년 동기 대비 34% 증가했다.
로렌스윤 수석 경제학자는 최근 발표한 기존주택거래 보고서에서 “코로나19팬데믹이 언제 종료될지 모르는 불확실성과 재택근무 증가 요인이 겹치면서 여름 휴양지로 주목받는 레이크 타호, 중부 대서양 해변, 저지 해안 지역 등을 포함하는 지역의 주택 거래가 활발해졌다”고 분석했다.
다른 자료도 이 같은 주장을 뒷받침한다.
온라인 부동산 정보분석업체 레드핀이 분석한 자료에 따르면 지난 3분기 고급 주택 거래는 1년 전보다 42% 증가했다. 이는 2013년 이후 가장 큰 증가 폭이다. 같은 기간 중간 가격대 주택 거래는 3% 상승에 그쳤다. 영세민을 위한 저가 주택은 오히려 거래가 4% 감소했다.
주택 전문가들은 현재 부동산 시장이 가진 자와 가지지 않은 자, 즉 부자와 가난한 자의 두 부류로 나누어져 있다고 보고 있다. 코로나19팬데믹 속에서도 여전히 일자리를 유지하고 있는 부류는 자신들이 더 부유하다고 느끼지 않을 수도 있다. 반면 이런 상황에서 일자리를 잃은 부류는 아파트 렌트비나 모기지 페이먼트를 내기조차 힘들 수 있는 게 현실이다.
은행권이 첫 주택구매자에 대한 대출 규정을 엄격하게 적용하는 상황에서 재택근무의 특권을 누리지 못하는 사람에게 팬데믹은 더 큰 어려움을 안겨주고 있다. 반면 부유한 사람은 치솟는 주식시장과 역사상 최저 수준의 모기지 이자율의 혜택을 누리고 있다.
저렴한 비용으로 대출할 수 있다는 사실은 방역을 위해 더 많은 방이 있는 더 큰 집을 찾도록 하고 있다. 더는 사무실에 출근하지 않아도 되는 다수의 대기업 직장인은 비싼 주택시장의 대도시를 벗어나고 있다. 여기에는 LA, 샌프란시스코, 뉴욕 등이 포함된다. 팬데믹으로 직장과 학교가 한 지붕 아래 통합된 상황에서 재정적으로 안정감을 느끼는 사람들은 훨씬 면적이 넓은 집을 찾을 수밖에 없을 것이다. 게다가 모기지 이자율이 사상 최저 수준을 계속 유지하고 있어 그 어느 때보다 비용 효율 면에서 더 큰 집으로 이사하기 좋은 기회다.
대릴 페어웨더 레드핀 수석경제학자는 보도자료에서 “고급 주택시장은 일반적으로 부자가 자신의 지출을 줄이는 불경기에 활성화되곤 한다”면서 “하지만 지금은 그런 일반적인 불경기가 아니다”고 말했다.
모기지 이자율이 사상 최저 수준을 유지하고 있음에도 첫 주택구매자는 모기지 대출 승인받기가 쉽지 않거나 매물이 부족한 상황에서 재정 형편에 맞는 집을 찾는다는 것은 하늘의 별 따기와 같이 어렵다. 하지만 팬데믹이 가져온 경제 상황은 주택시장에 기회를 제공했고 부자들은 이 기회를 이용해 교외로 이주하며 새로운 경향을 이끌고 있다.
레드핀은 고급 주택시장을 상위 5%의 가장 비싼 주택을 꼽는다. 샌프란시스코에서 북서쪽으로 90마일 떨어진 새크라멘토의 고급 주택시장은 무려 86%나 거래가 급증했다. 이는 주요 대도시 가운데 최고의 증가율이다. 원인은 실리콘 밸리 기술 분야 종사자들이 더 멀리 이주하고 있기 때문으로 분석된다.
LA 동쪽에 위치한 남가주 인랜드 엠파이어의 고급 주택 시장 거래도 63%의 증가율을 보였다. 샌프란시스코에서 만을 가로질러 있는 오클랜드도 61% 증가했다.
오리건 포틀랜드 역시 61% 거래가 늘었고 플로리다 웨스트 팜 비치는 60% 증가했다. 뉴욕 나소 카운티 고급 주택시장은 워낙 매물이 부족해 거래가 2% 줄었다.
고급 주택에 대한 수요 증가는 가격 상승으로 이어지고 있다. 1년 전보다 6.5% 올랐다. 같은 시기 저가 주택 가격 상승률은 2.9%였다.
페어웨더 레드핀 수석경제학자는 “고급 호화 주택 시장에 매물이 급증하고 있다”면서 “그 이유는 해당 주택 소유주는 재정적으로 다양한 수단을 가지고 있고 지금 같은 팬데믹에도 옮길 수 있는 유연성이 있기 때문”이라고 분석했다. 그는 또 “고급 주택 매물 증가는 재정적으로 여유 있는 부유한 바이어에게 더 많은 선택의 여지가 생기고 그들이 원하는 옵션을 갖춘 주택을 찾을 확률이 훨씬 높아질 수 있다는 것을 의미한다”고 말했다.
주택가격은 계속 상승세에 있다. 매물은 여전히 부족한 상태이고 집을 사려는 바이어는 꾸준히 시장으로 몰리고 있다. NAR 보고서에 따르면 지난 9월 주택가격 25만~50만 달러 대 매매는 36% 증가했다. 9월 전국 주택 중간가격은 역대 최고치인 31만2000달러를 기록했다. 이는 1년 전보다 14.8% 증가한 액수다.
이런 현상은 앞으로 갈수록 첫 주택구매자의 내 집 마련 기회가 줄어든다는 의미로도 해석할 수 있다. 주택시장에 경고등이 하나둘 켜지고 있다.
<김병일 기자>
[LA중앙일보] 발행 2020/10/29 부동산 1면
