도시별 격차에도 '평균적 상승세' 지속
2020년 주택 가격 전망
질로 "내년 2.2% 상승" 예상
바이어들 현지 시장조사 필요
질로 "내년 2.2% 상승" 예상
바이어들 현지 시장조사 필요
전문가들은 2020년에도 주택 가격은 상승세를 유지할 것이라고 예측한다. 도시마다 지역적 특성 때문에 등락이 다를 수는 있지만 평균적으로 상승할 것으로 보인다.
HBI에서 도시별 주택 가격은 등락을 거듭하며 혼합세를 보이지만 전국적으로는 2020년까지 부동산 가격이 꾸준히 오를 것이라는 전망을 내놨다.
많은 주택 분석가들이 2020년에도 주택 가격이 계속 상승할 것이라고 예측하고 있지만 과거 몇 년간 우리가 보아왔던 것보다는 느리게 진행되고 있다. 예를 들어 질로는 8월에 "전국의 주택 가치는 작년에 5.2% 상승했다. 내년에 2.2% 상승할 것으로 예상한다"고 밝혔다.
그래프는 10년간 주택 가치 지수(House Value Index)다. 또 향후 12개월에 대한 예측도 표시된다. 질로 연구팀은 주택 가치는 2020년까지 계속 상승할 것으로 예상하고 있다. 물론 이것은 하나의 예측일 뿐이다. 그러나 동일한 예측을 하는 목소리가 점점 커지고 있다. 따라서 주택 시장은 2020년까지 계속 상승할 것으로 보인다.
2019년 7월 S&P 다우존스는 "데이터에 의하면 5월 전국의 주택 가격 상승률이 계속 둔화되고 있다"고 보도했다. 최근 부동산 보고서나 연구 결과에 의하면 '느리게', '냉각' 등의 단어가 반복해서 나타난다. 이것이 2019년 여름의 상황이다.
경제적인 관점에서 볼 때, 주택 가격 상승이 둔화된다고 하더라도 이익을 얻을 수 있다. 지난 수년간 주택 가격은 비정상적으로 빠르게 상승하여 임금 성장률을 앞질렀다. 이런 현상은 예상 주택 구입 바이어들이 집값이 너무 올라 구입할만한 주택이 없을 지경에 이르렀다. 만약 주택 가격이 2020년에 더디게 상승하면 이런 문제점의 일부를 완화할 수 있다.
경제학자와 분석가들이 주택 가격이 계속 상승할 것이라고 예측하면 이는 전국의 평균가격을 말한다. 이런 수치는 노스캐롤라이나주의 샬롯이나 오리건주의 포틀랜드에 사는 사람들에게는 유용한 통계 수치가 아니다.
지역적으로 부동산은 매우 다를 수 있다. 일반적으로 주택 시장이 2020년도에도 계속 상승할 것이라고 말할 수 있다. 그러나 도시 수준으로 내려가면 전망은 더 혼란스럽다.
8월 현재 일부 지역 주택 시장은 가격이 하락했다. 그리고 그 추세는 2020년에도 이어질 수 있다. 이런 부동산 시장에서는 집을 구입하기가 좋은 시기는 아닐 수 있다. 시장은 2020년까지 계속 상승하지 않을 수도 있다. 이는 하락세의 시작일 수 있으며, 그렇다면 바이어는 잠시 기다리는 것이 좋을 수 있다.
S&P 다우존스의 보고서를 다시 인용하면, "주택 가격은 당분간 상승세를 지속할 것으로 보이지만 도시별 연간 변화율에는 상당한 차이가 있다. 시애틀의 가격 지수는 2018년 5월보다 1.2% 낮아졌다. 처음으로 주요 도시에서 마이너스 성장이 나타났다. 반면에 라스베이거스와 피닉스는 2018년보다는 못하지만 각각 전년 대비 6.4%, 5.7%의 상승했다."
그렇다면 2020년에는 부동산 시장이 계속 상승할까? 그것은 상황에 따라 다르다. 주택 구입자는 현지 조사를 많이 하는 것이 중요하다.
우리가 어디에 있는지 어디로 가고 있는지 이해하기 위해서 우리가 겪었던 역사를 되돌아보는 것이 도움이 된다. 부동산 시장은 사이클을 따르는 경향이 있다. 지나온 부동산의 12년은 다음과 같이 요약될 수 있다.
-2000년대 초: 전국의 부동산 시장이 폭발했다. 주택 수요가 급증하고 주택 개발업자들은 기록적인 수치로 프로퍼티를 신축했다. 수요가 강해서 주택 가격이 빠르게 상승했다.
-2005~2007년: 불행하게도 주택 시장 활황이 대부분 모기지를 감당할 수 없는 사람들에게 제공되는 대출에 의해 촉진됐다. 2000년대 상반기에 모든 종류의 고위험 모기지 상품이 등장했다.
-2008년: 미국 주택 시장 붕괴는 2007년 말부터 2008년 초까지 본격적으로 시작됐다. 위험한 대출에 의한 것이다. 수백만 명이 더 이상 담보대출을 감당할 수 없었다. 모기지 대출은 중단됐고 주택 가격이 급락했다. 미국 경제는 깊은 불황으로 빠져들었다.
-2008~2011년: 주택 시장이 하락하자 대부분의 도시 주택 가격이 하락했다. 피닉스, 라스베이거스, 캘리포니아의 주택 가치는 급락했다.
-2012~2018년: 주택 시장 회복에 대한 공식적인 시작 날짜는 없다. 몇 년 동안 하락한 부동산은 2012년에 상승세로 돌아섰다. 2012년부터 2018년까지 대부분의 도시 주택 가격은 꾸준히 상승했으며 때로는 급상승했다. 서해안의 도시들은 주택 가치가 너무 빠르게 상승하여 엄청난 집값의 문제가 제기됐다.
-2018년 말~2019년 초: 올 초에 대부분의 주택 가격이 주택 가격 폭락 이전 가격으로 완전히 회복됐다.
-2019년 말: 호경기다. 실업이 줄고 고용 시장은 강력하다. 그러나 부동산 시장은 일종의 변화를 겪고 있다. 더이상 셀러스 마켓이 아니다. 일부 도시에서는 주택 가격이 둔화되고 일부 지역에서는 하락하기 시작했다.
-2020년: 주택 시장을 정확하게 예측할 수 없다. 2019년보다 주택 가격이 더 느리게 상승할 것으로 예상된다. 시장은 바이어에게 유리하게 변하고, 30년 모기지 평균 금리가 4% 이하로 유지될 것으로 예상된다.
경제학자와 분석가들이 주택 가격이 계속 상승할 것이라고 예측하면 이는 전국의 평균가격을 말한다. 이런 수치는 노스캐롤라이나주의 샬롯이나 오리건주의 포틀랜드에 사는 사람들에게는 유용한 통계 수치가 아니다.
지역적으로 부동산은 매우 다를 수 있다. 일반적으로 주택 시장이 2020년도에도 계속 상승할 것이라고 말할 수 있다. 그러나 도시 수준으로 내려가면 전망은 더 혼란스럽다.
8월 현재 일부 지역 주택 시장은 가격이 하락했다. 그리고 그 추세는 2020년에도 이어질 수 있다. 이런 부동산 시장에서는 집을 구입하기가 좋은 시기는 아닐 수 있다. 시장은 2020년까지 계속 상승하지 않을 수도 있다. 이는 하락세의 시작일 수 있으며, 그렇다면 바이어는 잠시 기다리는 것이 좋을 수 있다.
S&P 다우존스의 보고서를 다시 인용하면, "주택 가격은 당분간 상승세를 지속할 것으로 보이지만 도시별 연간 변화율에는 상당한 차이가 있다. 시애틀의 가격 지수는 2018년 5월보다 1.2% 낮아졌다. 처음으로 주요 도시에서 마이너스 성장이 나타났다. 반면에 라스베이거스와 피닉스는 2018년보다는 못하지만 각각 전년 대비 6.4%, 5.7%의 상승했다."
그렇다면 2020년에는 부동산 시장이 계속 상승할까? 그것은 상황에 따라 다르다. 주택 구입자는 현지 조사를 많이 하는 것이 중요하다.
우리가 어디에 있는지 어디로 가고 있는지 이해하기 위해서 우리가 겪었던 역사를 되돌아보는 것이 도움이 된다. 부동산 시장은 사이클을 따르는 경향이 있다. 지나온 부동산의 12년은 다음과 같이 요약될 수 있다.
-2000년대 초: 전국의 부동산 시장이 폭발했다. 주택 수요가 급증하고 주택 개발업자들은 기록적인 수치로 프로퍼티를 신축했다. 수요가 강해서 주택 가격이 빠르게 상승했다.
-2005~2007년: 불행하게도 주택 시장 활황이 대부분 모기지를 감당할 수 없는 사람들에게 제공되는 대출에 의해 촉진됐다. 2000년대 상반기에 모든 종류의 고위험 모기지 상품이 등장했다.
-2008년: 미국 주택 시장 붕괴는 2007년 말부터 2008년 초까지 본격적으로 시작됐다. 위험한 대출에 의한 것이다. 수백만 명이 더 이상 담보대출을 감당할 수 없었다. 모기지 대출은 중단됐고 주택 가격이 급락했다. 미국 경제는 깊은 불황으로 빠져들었다.
-2008~2011년: 주택 시장이 하락하자 대부분의 도시 주택 가격이 하락했다. 피닉스, 라스베이거스, 캘리포니아의 주택 가치는 급락했다.
-2012~2018년: 주택 시장 회복에 대한 공식적인 시작 날짜는 없다. 몇 년 동안 하락한 부동산은 2012년에 상승세로 돌아섰다. 2012년부터 2018년까지 대부분의 도시 주택 가격은 꾸준히 상승했으며 때로는 급상승했다. 서해안의 도시들은 주택 가치가 너무 빠르게 상승하여 엄청난 집값의 문제가 제기됐다.
-2018년 말~2019년 초: 올 초에 대부분의 주택 가격이 주택 가격 폭락 이전 가격으로 완전히 회복됐다.
-2019년 말: 호경기다. 실업이 줄고 고용 시장은 강력하다. 그러나 부동산 시장은 일종의 변화를 겪고 있다. 더이상 셀러스 마켓이 아니다. 일부 도시에서는 주택 가격이 둔화되고 일부 지역에서는 하락하기 시작했다.
-2020년: 주택 시장을 정확하게 예측할 수 없다. 2019년보다 주택 가격이 더 느리게 상승할 것으로 예상된다. 시장은 바이어에게 유리하게 변하고, 30년 모기지 평균 금리가 4% 이하로 유지될 것으로 예상된다.
<이재호 객원기자>
[LA중앙일보] 발행 2019/08/29 부동산 1면
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