"급속한 하락 없지만 불경기 대비하라"

"급속한 하락 없지만 불경기 대비하라"

코어로직 '부동산 시장 전망 4가지'

부동산 시장은 홈 에퀴티가 급증하고 밀레니얼 세대가 집을 사기 시작하면서 앞으로도 안정세를 유지하겠지만 불경기 리스크는 고려해야 한다.

미국 경제가 10년이 넘는 121개월 연속 성장을 기록하는 사상 최장기 호황을 누리는 가운데 부동산 시장도 호황을 이어갈까.

부동산 정보·데이터 회사인 코어로직은 주택 경기의 미래를 전망하기 위해 국내총생산(GDP) 성장과 실업률, 주택 매매 동향을 2009년 6월부터 2019년 7월까지 살펴본 새로운 보고서를 발표했다. 주택 시장은 2010년 이후 GDP의 약 15%를 차지할 정도로 경제 건전성에서 중요한 지표 역할을 한다. 이 보고서가 진단한 부동산 시장의 네 가지 특징이다.

◆홈 에퀴티 급증

취업률 상승 호경기 지속으로 2019년 1분기 홈 에퀴티는 사상 최고인 15조8000억 달러에 이르렀다. 2009년 1분기에는 6조1000억 달러였다. 코어로직의 프랭크 노서프트 수석 이코노미스트는 지난 9년 동안 경기 확장으로 2000만 개 이상의 일자리가 생겼고 소비자 신뢰가 강화됐다며 "60년 내 가장 오랜 기간 모기지 금리가 5% 이하에서 머물면서 이를 뒷받침했다"고 분석했다. 기록적인 홈 에퀴티 상승이 경제 활동 전반에 긍정적인 영향을 미쳤다는 것이다. "총액으로 보면 홈 에퀴티가 바닥이었던 때와 비교하면 거의 10조 달러 늘었다. 가구당 약 10만 달러가 늘었다. 평균적인 주택 소유자라면 큰돈이다. 물론 이 돈은 집에 묶여있지만 실질적인 부의 증가다. 현금화했든 집에 묻어두었든 소비 증가에 기여하고 있다."

◆주택 플리핑 사상 최고

2010년 이후 플리핑은 급증했지만 양상은 이전과 달라졌다. 코어로직의 랠프 맥롤린 연구 담당은 "지난해 판매된 주택에서 투자자가 구매한 분량은 20년 내 가장 많았다"며 "늘어난 투자자는 대형 기관이 아니라 플리핑에 뛰어든 (개인 등) 소규모 투자자였다"고 밝혔다. 당연히 이들은 첫 주택 구매자들이 선호하는 저가 주택에 집중했고 이는 올해 5월까지 단독주택 렌트가 33% 증가한 것과 무관하지 않다.

노서프트 수석 이코노미스트가 주목한 것은 금융위기 이전과 최근 플리핑 사이의 성격 차이다. "금융위기 이전 부동산 거품 때는 '부동산 백만장자' '플리핑 재벌' '손해 볼 수 없는' 같은 벼락부자성 광고가 대부분이었다. 집을 사 고쳐 3개월 뒤 팔면 큰돈을 번다고 생각한 이들은 거품이 꺼지자 낭패를 봤다." 

하지만 지금은 다르다. 집을 고를 때부터 조심한다. 조금 낡고 수리가 필요한 집을 적정한 가격에 산 뒤 투자를 한 뒤 되판다. 금융위기 당시와 비교하면 훨씬 현실적이다.

◆밀레니얼 세대 효과

집값이 급등하기 시작하자 첫 집을 장만하려던 이들은 구매를 미루고 장기 렌트를 하는 경우가 많았다. 하지만 지난해부터 밀레니얼 세대는 첫 집 구매에 나섰다. 주택 모기지 신청자 가운데 밀레니얼 세대의 비중은 44%. 세대별로 구분하면 주택 시장 최대 그룹이다. 올해 1분기 새로운 주택 소유자가 110만 명으로 증가한 데는 이들의 주택 시장 진입이 있었다.

이들은 비싼 해변 주택보다는 적정한 가격의 집을 찾는다는 점에서 과거와 다르다. 밀레니얼 세대의 모기지 신청률이 가장 낮은 대도시가 가주에 많은 것도 이런 경향을 반영한다. 무리해서 집을 사지 않기 때문에 위험도 낮다.

◆불경기 리스크

보고서는 불경기 우려도 지적했다. 10년물 국채 금리가 2018년 11월 3.2%에서 올해 6월 약 2%로 떨어진 것도 이를 반영한다. 월스트리트저널의 경제예측조사에서는 경제 전문가의 49%가 2020년 불경기를, 36.6%는 2021년 불경기를 예상했다.

부동산 시장도 우려와 조심스러운 낙관이 교차한다. 집값 상승 폭이 줄어든 것은 부동산 시장이 정점을 지났음을 보여준다. 하지만 긍정적인 지표도 있다. 모기지 연체율이다. 올해 5월 모기지 연체율은 3.6%로 사상 최저였다. 전체 경제처럼 부동산 시장도 성장이 둔화하고 있으며 급속한 하락은 아니지만 불경기에 대비할 필요가 있다.

<안유회 기자>

[LA중앙일보] 발행 2019/07/25 부동산 1면

 

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