주택 소유주들 '팔자' 급증

주택 소유주들 '팔자' 급증

남가주 매물 3만6335채…일 년 새 18% 증가
에스크로 오픈 숫자 줄고 마켓타임 점증 추세

남가주 주택 소유주들이 집을 내놓기 시작하면서 리버사이드 카운티의 경우 일 년 사이 매물이 18% 증가했다는 통계가 나왔다.

오렌지카운티 레지스터는 웹사이트를 통해 남가주 홈 오너들이 매물을 내놓고 있다고 전했다. 많은 주택 지수들이 오락가락하고 있는 가운데 전체적인 흐름은 회색빛이다. 

▶트렌드

공급 면에서 볼 때 리포츠온하우징은 매물이 급증하고 있다고 보고했다. 5월 30일 기준으로 LA 오렌지 샌버나디노 리버사이드 카운티의 매물은 3만6335채로 일 년 사이 18%가 증가했다. 이 숫자는 2012년 이래 평균 3만1979채를 웃도는 숫자다. 

가치 측면에서 1943년부터 로컬 주택 가치의 움직임을 분석해온 남가주 리얼에스테이트 리서치 카운슬은 남가주의 7개 카운티를 가격 측정을 통해 일 년에 두 번씩 308채의 개인주택을 평가했다.

7개 카운티의 카운슬 인덱스는 지난 4월 로컬 가격상승이 5.3%에 그쳤다. 

이는 2013년 4월 이래 평균 8%를 유지하던 것에서 대폭 하락한 수치다. 작년의 6.4%에 비해서도 하락했다. 

▶분석

리포츠온하우징은 수요공급의 통계가 걱정스러운 트렌드를 예견하고 있다고 밝혔다. 

주택 사냥꾼들의 움직임이 둔화되고 있다. 지난 30일간 새로 오픈된 에스크로는 4개 카운티에서 총 1만3715개였다. 

일 년 동안 고작 0.9% 증가했다. 로컬 주택에 대한 바이어의 수요는 지난 5월 평균 1만4671개를 밑돌고 있다. 

이러한 수요공급의 불균형은 '마켓 타임'에 좋은 징조가 아니다. 리포츠온하우징에 의하면 남가주에서는 리스팅에서 에스크로까지 대부분의 셀러가 2주 이상을 기다린다. 

최근에 나타난 숫자는 79일이었다. 일 년 사이 12일이 중가했다. 통계적으로 볼 때 셀러는 마켓 타임이 90일 이하일 때 우월한 위치에 서게 된다. 그러나 이 시간이 현저하게 늘어나고 있다. 마켓타임의 평균일수가 지난달 평균 67일이었다. 

▶버블의 정도

아직도 고용시장이 강하고 모기지 이자율이 그렇게 낮은데 주택 사냥꾼들이 주저하는 이유가 무엇이냐고 의문을 가질 수 있다. 버블의 숫자로 위험도를 나타내보자. 

거품이 전혀 없는 0부터 매우 위험한 5까지의 등급으로 매겨보면 현재의 상태는 3이다. 위험한 수준이다. 수요는 정체되고 새로운 에스크로 숫자는 2017년 11월부터 3월까지를 제외하고 계속적인 내리막길이다. 적더라도 수익이 있으면 그나마 다행이다. 

만약 잠재 바이어는 집값 상승이 곧 하락세로 돌아설 것이라고 생각하면 그들은 가격을 더 깎기 위해 기다린다. 단지 기다리는 것만으로도 가격을 낮출 수 있다. 물론 가격이 폭락하면 주택 사냥꾼들도 주택을 소유하기를 꺼리고 구입을 연기할 것이다. 이런 작은 상황들이 심각한 사태를 초래할 수 있다. 

집값 급락 속도 예상보나 더뎌…2년 내 하락 8%

많은 지수들이 주택가격 급락의 속도가 예상보다는 더딘 것으로 나타내고 있다. 

예를 들어 가주의 페더럴 하우징 파이낸스 에이전시(FHFA) 가격지수를 보면 1/4분기에 5.2%가 증가했다. 

2014년의 16.7%보다 낮은 수치다. 이 수치는 7년 중 가장 낮은 수치다. 

아치 모기지 보험사의 2018년 연말 데이터에 의하면 주택시장은 위험은 작지만 점차 증가하고 있는 것으로 나타났다. 전국적으로 2년 내 가격이 하락할 확률은 8%다. 이 수치는 2017년의 3%보다는 증가한 수치다. 

아치 모기지 보험사는 가주는 12%로 전국 10위로 위험하며 일 년 전에 비해 2% 상승했다. 인랜드 엠파이어는 손실 위험이 19%로 100개 도시 중 8위를 차지했다. 일 년 전에 비해 역시 2% 상승했다. LA 카운티 위험률은 2%에서 12%로 오렌지 카운티는 4%에서 12%로 급증했다. 

라스베이거스는 집값이 20~24% 과대평가 됐으며 전국 최악의 수준이다. 그다음으로 댈러스 피닉스 포틀랜드가 10%에서 14%로 과대평가 됐다. 애틀랜타 덴버 탬파 피츠버그가 5%~9%로 그 뒤를 이었다. 

주 수준에서는 가주가 5~9%까지 과대평가된 8개 주 중의 하나로 꼽혔다. 이는 주 전체로 작년과 동일한 수치지만 2년 전에 비해서는 상승한 것이다. 가장 큰 위험은 아이다호와 네바다주로 20~24%로 과대평가 됐으며 애리조나 콜로라도 노스다코타 오리건주는 10~14%로 과대평가 됐다. 

주택시장의 역사는 가격이 등락을 거듭하고 있음을 보여준다. 1977년 가주의 집값은 27%가 치솟았다. 1982년에 주 전체 가격은 1% 하락했다. 그다음 오름세는 1989년까지 23%의 이익을 창출했다. 하락세로 돌아서서는 1995년까지 5% 하락했다. 

2004년에는 29%로 최고의 증가율을 기록했으며 4년 후 주 전체로 23%의 손실을 기록했다.

<이재호 객원기자>

[LA중앙일보] 발행 2019/07/04 부동산 3면

 

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