저평가된 주택 구입 후 '70% 룰' 적용하라
플리핑을 하려면 여름과 연말 시즌을 이용하고 인스펙터를 고용해 집의 문제점을 정확히 알고 사야 한다.
USA투데이, 플리핑 성공 노하우
타이밍 중요…연말·여름 시즌 노려
인스펙터 고용, 주택 하자 미리 발견
팀 꾸리고 완공까지 관리·감독 필요
USA 투데이는 웹을 통해 '부동산 투자로 돈 버는 법 - 주택 플립을 성공시키는 5가지 팁'이라는 노하우를 공개했다.
TV쇼에서 투자자가 주택을 구입한 후 이익을 남기고 재빨리 파는 것을 보면 주택 플리핑(Flipping·낮은 가격에 주택을 구입해 리모델링 한 후 되파는 투자방식)은 아주 쉽게 보일 수 있다. 전문가들도 비슷하게 말한다. 그러나 부동산 전문가들은 "한두 가지라도 실수하면 플리핑은 재정적으로 심각한 영향을 받는 일이 많다. 수리비용 견적을 잘못 뽑거나 제때에 허가를 받지 못하면 막대한 손실을 초래할 수 있다"고 지적했다.
타이밍 중요…연말·여름 시즌 노려
인스펙터 고용, 주택 하자 미리 발견
팀 꾸리고 완공까지 관리·감독 필요
USA 투데이는 웹을 통해 '부동산 투자로 돈 버는 법 - 주택 플립을 성공시키는 5가지 팁'이라는 노하우를 공개했다.
TV쇼에서 투자자가 주택을 구입한 후 이익을 남기고 재빨리 파는 것을 보면 주택 플리핑(Flipping·낮은 가격에 주택을 구입해 리모델링 한 후 되파는 투자방식)은 아주 쉽게 보일 수 있다. 전문가들도 비슷하게 말한다. 그러나 부동산 전문가들은 "한두 가지라도 실수하면 플리핑은 재정적으로 심각한 영향을 받는 일이 많다. 수리비용 견적을 잘못 뽑거나 제때에 허가를 받지 못하면 막대한 손실을 초래할 수 있다"고 지적했다.
NASA의 로봇 연구 과학자였던 제릴 누어든은 부동산 회사를 통해 한 번에 3~4채의 주택을 플리핑했는데, 가장 어려운 점을 프로퍼티를 구입할 자금을 구하는 일이었다고 말했다.
2016년에 주택 플리핑을 시작한 누어든은 "대출을 받는 것이 가장 끔찍한 일이었다. 그래서 온라인에서 투자자 포럼을 찾아내고 시중가보다 낮게 나온 주택을 수리하여 플리핑하고 수익을 나누자고 제안했다"고 말했다.
대부분의 사람이 이 제안을 비웃을 때 한 투자자가 동의했다. 수리 비용이 견적보다 두 배로 늘고 프로젝트 완료까지 11개월이 걸렸지만 8만 달러의 수익을 올렸다.
플리핑을 제대로 하면 투자 수익이 높다. 그러나 플리핑을 성공적으로 완수하기 위해서는 몇 가지 단계가 있다.
▶시장조사를 하라
워싱턴 캐피털 파트너스의 마케팅 매니저는 "가장 좋은 부동산은 브로커가 판매할 부동산을 리스팅한 MLS에 있는 것이 아니라 사이트 밖에 있다"고 조언했다. "이런 부동산은 오프 마켓 딜러, 부동산을 찾아서 언더 계약을 하고 다른 바이어를 찾아 넘기는 홀세일러, 급매물을 취급하는 사람 등으로부터 나온다. 에이전트를 개입시켜야 한다"고 말했다.
커네티컷주의 한 부동산 에이전트는 "로컬 부동산 시장을 이해하고 좋은 기회를 발견할 수 있는 에이전트를 찾아야 한다. 그 지역 부동산에 대한 파악이 플리핑을 성공시키는 열쇠다. 가까운 투자자에게 플리핑 경험이 있는 에이전트가 누구인지 물어보라. 투자자와 함께 프로퍼티를 사고파는 장기적인 관계를 유지하고 통찰력이 있고 경험이 풍부한 에이전트를 찾아야 한다"고 강조했다.
▶적절한 플리핑 매물을 찾아라
내슈빌의 한 에이전트는 시장가치 이하의 플리핑용 주택을 찾았다. 창문이 깨지거나 페인트가 벗겨지거나 잔디가 죽은 주택을 골라냈다. 그는 카펫이나 페인트만 하면 되는 간단한 플리핑 주택을 구입하여 몇 년동안 6번의 플리핑을 했다. 그의 전략은 10만 달러짜리 주택을 구입하여 4만~5만 달러의 가치를 추가해서 1만5000~2만 달러의 수익을 남기는 것이다.
그는 "플리핑은 타이밍이 중요하다. 연말이나 여름 시즌 동안 다른 사람들이 주택에 대한 헌팅을 하지 않는 기간을 주목해야 한다. 다른 사람들이 한눈을 팔 때 기회를 잡아야 한다"고 말했다.
▶예산과 타임라인을 설정하라
누어든은 "첫 플리핑을 하는 사람은 주택 수리 비용과 거래 관련 비용을 파악해야 한다. 사람들은 클로징 비용, 대출 비용, 셀러 에이전트 커미션, 보유 비용, 컨틴전시 비용, 유틸리티, 공사 및 개축비용 등에서 돈을 낭비한다. 이런 비용을 고려하여 적절한 가격에 주택을 구입해야 한다"고 말했다. 이는 수리 후 가치(After-Repair Value: ARV)를 알아내는 것을 의미한다. ARV는 완전히 개조한 후 집의 예상 가치를 말한다. 많은 바이어들이 70% 룰을 이용한다.
뉴저지의 한 투자가가 예를 들었다. "5만 달러를 들여 집을 고친 후 20만 달러 가치가 있는 플리핑 주택을 찾는다면 최대 9만 달러짜리 이하를 찾아야 한다.
직접 계산을 해보자.
$200,000(ARV) x 70% = $140,000.
$140,000(ARV의 70%) - $50,000(수리비) = $90,000(맥시멈 구매 가격).
물론 9만 달러 이하의 주택을 구입하고 다른 문제가 발생하지 않는다면 큰 수익을 남길 수 있다. 전문 컨트랙터는 수리비용의 견적을 산출할 때 도움을 줄 수 있다. 그러나 집을 구입하기 전에 반드시 인스펙터를 고용하여 검은 곰팡이, 터마이트 문제, 지하 오일 탱크, 집 기초에 대한 손상 등이 있는지 파악해야 한다. 어떤 경우든 투자자는 예기지 않은 비용을 예상하고 있어아 한다.
또 타임라인을 설정해야 한다.
▶팀을 관리하라
프로퍼티 개축은 복잡한 일이다. 건축가, 컨트랙터, 인스펙터, 대출기관, CPA, 부동산 에이전트, 부동산 전문 변호사를 고용하여 팀을 꾸려야 한다. 전문가들이 당신 편에 있다 하더라도 당신이 책임자라는 사실을 기억하고 있어야 한다.
컨트랙터와 항목별로 예산, 공사 마감일 등의 정확한 업무범위를 설정한다. 공사가 시작되기 전에 10% 이상의 돈을 주지 말아야 한다. 컨트랙터에게 집을 맡기지 말고 항상 그들의 일을 감독해야 한다.
▶지나친 개축을 피하라
내슈빌의 한 에이전트는 "첫 번째 플리퍼들의 가장 큰 실수는 주방 카운터톱을 비싼 대리석으로 수리하는 일이다. 멋지고 튼튼한 카운터면 족하다. 감정적으로 돈을 지출해서는 안 된다"고 강조했다. "플리핑으로 수익을 창출하려면 할 일을 하되 허영심으로 프로젝트를 진행하면 안 된다"고 덧붙였다.
2016년에 주택 플리핑을 시작한 누어든은 "대출을 받는 것이 가장 끔찍한 일이었다. 그래서 온라인에서 투자자 포럼을 찾아내고 시중가보다 낮게 나온 주택을 수리하여 플리핑하고 수익을 나누자고 제안했다"고 말했다.
대부분의 사람이 이 제안을 비웃을 때 한 투자자가 동의했다. 수리 비용이 견적보다 두 배로 늘고 프로젝트 완료까지 11개월이 걸렸지만 8만 달러의 수익을 올렸다.
플리핑을 제대로 하면 투자 수익이 높다. 그러나 플리핑을 성공적으로 완수하기 위해서는 몇 가지 단계가 있다.
▶시장조사를 하라
워싱턴 캐피털 파트너스의 마케팅 매니저는 "가장 좋은 부동산은 브로커가 판매할 부동산을 리스팅한 MLS에 있는 것이 아니라 사이트 밖에 있다"고 조언했다. "이런 부동산은 오프 마켓 딜러, 부동산을 찾아서 언더 계약을 하고 다른 바이어를 찾아 넘기는 홀세일러, 급매물을 취급하는 사람 등으로부터 나온다. 에이전트를 개입시켜야 한다"고 말했다.
커네티컷주의 한 부동산 에이전트는 "로컬 부동산 시장을 이해하고 좋은 기회를 발견할 수 있는 에이전트를 찾아야 한다. 그 지역 부동산에 대한 파악이 플리핑을 성공시키는 열쇠다. 가까운 투자자에게 플리핑 경험이 있는 에이전트가 누구인지 물어보라. 투자자와 함께 프로퍼티를 사고파는 장기적인 관계를 유지하고 통찰력이 있고 경험이 풍부한 에이전트를 찾아야 한다"고 강조했다.
▶적절한 플리핑 매물을 찾아라
내슈빌의 한 에이전트는 시장가치 이하의 플리핑용 주택을 찾았다. 창문이 깨지거나 페인트가 벗겨지거나 잔디가 죽은 주택을 골라냈다. 그는 카펫이나 페인트만 하면 되는 간단한 플리핑 주택을 구입하여 몇 년동안 6번의 플리핑을 했다. 그의 전략은 10만 달러짜리 주택을 구입하여 4만~5만 달러의 가치를 추가해서 1만5000~2만 달러의 수익을 남기는 것이다.
그는 "플리핑은 타이밍이 중요하다. 연말이나 여름 시즌 동안 다른 사람들이 주택에 대한 헌팅을 하지 않는 기간을 주목해야 한다. 다른 사람들이 한눈을 팔 때 기회를 잡아야 한다"고 말했다.
▶예산과 타임라인을 설정하라
누어든은 "첫 플리핑을 하는 사람은 주택 수리 비용과 거래 관련 비용을 파악해야 한다. 사람들은 클로징 비용, 대출 비용, 셀러 에이전트 커미션, 보유 비용, 컨틴전시 비용, 유틸리티, 공사 및 개축비용 등에서 돈을 낭비한다. 이런 비용을 고려하여 적절한 가격에 주택을 구입해야 한다"고 말했다. 이는 수리 후 가치(After-Repair Value: ARV)를 알아내는 것을 의미한다. ARV는 완전히 개조한 후 집의 예상 가치를 말한다. 많은 바이어들이 70% 룰을 이용한다.
뉴저지의 한 투자가가 예를 들었다. "5만 달러를 들여 집을 고친 후 20만 달러 가치가 있는 플리핑 주택을 찾는다면 최대 9만 달러짜리 이하를 찾아야 한다.
직접 계산을 해보자.
$200,000(ARV) x 70% = $140,000.
$140,000(ARV의 70%) - $50,000(수리비) = $90,000(맥시멈 구매 가격).
물론 9만 달러 이하의 주택을 구입하고 다른 문제가 발생하지 않는다면 큰 수익을 남길 수 있다. 전문 컨트랙터는 수리비용의 견적을 산출할 때 도움을 줄 수 있다. 그러나 집을 구입하기 전에 반드시 인스펙터를 고용하여 검은 곰팡이, 터마이트 문제, 지하 오일 탱크, 집 기초에 대한 손상 등이 있는지 파악해야 한다. 어떤 경우든 투자자는 예기지 않은 비용을 예상하고 있어아 한다.
또 타임라인을 설정해야 한다.
▶팀을 관리하라
프로퍼티 개축은 복잡한 일이다. 건축가, 컨트랙터, 인스펙터, 대출기관, CPA, 부동산 에이전트, 부동산 전문 변호사를 고용하여 팀을 꾸려야 한다. 전문가들이 당신 편에 있다 하더라도 당신이 책임자라는 사실을 기억하고 있어야 한다.
컨트랙터와 항목별로 예산, 공사 마감일 등의 정확한 업무범위를 설정한다. 공사가 시작되기 전에 10% 이상의 돈을 주지 말아야 한다. 컨트랙터에게 집을 맡기지 말고 항상 그들의 일을 감독해야 한다.
▶지나친 개축을 피하라
내슈빌의 한 에이전트는 "첫 번째 플리퍼들의 가장 큰 실수는 주방 카운터톱을 비싼 대리석으로 수리하는 일이다. 멋지고 튼튼한 카운터면 족하다. 감정적으로 돈을 지출해서는 안 된다"고 강조했다. "플리핑으로 수익을 창출하려면 할 일을 하되 허영심으로 프로젝트를 진행하면 안 된다"고 덧붙였다.
<이재호 객원기자>
[LA중앙일보] 발행 2019/06/06 부동산 1면
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