리버스 모기지 계약 시니어들 부담 가중

리버스 모기지 계약 시니어들 부담 가중

사용자들 "매우 유용" 평가 불구
세금체납·건강 문제로 채무 불이행 
융자액 바닥나 생활방식 바꾸기도

수명이 길어지거나 집값이 하락해 리버스 모기지를 계약한 시니어들이 융자액이 바닥 나 어려움을 겪는 경우가 늘고 있다.

USA 투데이는 2013~2017년 정부 차압 데이터를 기준으로 약 10만 개의 리버스 모기지 론이 채무불이행으로 시니어들과 그의 가족들에게 부담을 주고 있다고 보도했다. 또 이런 현상이 부동산 가치를 하락시키고 있다고 전했다. 

특히 리버스 모기지 차압이 리버사이드와 샌버나디노 카운티 일부 지역에 집중되고 있다. 리버사이드 카운티 페어 하우징 카운슬의 맥클라나한은 세금 체납, 치매와 같은 건강문제, 사기 등 리버스 모기지의 채무 불이행을 야기하는 다양한 요인들이 있다고 말했다. 

지난 수년간 리버스 모기지 융자업체는 신청자의 크레딧은 점검하지 않고 연령, 집값, 이자율만을 근거로 융자액을 계산했다. 최근 들어 정부는 신청자에게 재정상담을 요구하고 대출기관이 융자 신청자가 채무를 변제할 능력이 있는지 등을 평가하라고 요구하고 있다. 

융자 신청인은 집값이 계속 오른다면 페이먼트에 문제가 없다. 그러나 경기 침체 이후 주택 가치가 하락하여 대출 잔고가 시장가치를 초과한 상태다. 대출기관은 그 돈을 회수할 수 있다. 연방주택국(FHA)이 대출을 보증해주기 때문이다. 그 적자액이 136억 달러 이상이다. 

리버스 모기지 채무불이행의 위험이 없다 하더라도 대출에 대한 스트레스는 또 있다. 팜스프링스에 거주하는 밥 클링크는 리버스 모기지 페이먼트 기간보다 오래 살 것 같다고 생각한다. 그는 87세가 되던 지난 4월, 1265달러씩 받는 기간이 37개월 남았다는 명세서를 받았다. 그 기간 이후에는 리버스 모기지 돈이 바닥이 난다. 그는 "문제는 모기지 융자액보다 더 오래 사는 것"이라고 한숨을 쉬었다. 그는 리버스 모기지가 바닥이 난 후에는 생활비를 충당하기 위해 차를 팔고 생활방식을 바꿔야 할 것 같다고 말했다.

리버스 모기지로 큰 타격을 입은 곳은 시카고, 볼티모어, 마이애미, 디트로이트, 필라델피아 등 빈곤지역에 거주하는 노인들이다. USA 투데이는 리버스 모기지가 백인거주 지역보다 흑인 밀집지역에서 차압이 많이 나타난다고 보도했다. 

소비자 단체는 대출기관이 저소득층, 흑인 지역에서의 리버스 모기지 위험성을 무시한 결과라고 지적했다. 신문은 그랜드 밸리 주립대학과 공동으로 130만 건 이상의 론을 분석한 결과 수많은 가정들이 리버스 모기지로 고통받고 있다고 전했다. 

에드문드 게레로는 82세로 부모로부터 물려받은 집에서 은퇴 후 삶을 계획했다. 그러나 작년에 캐시드럴 시티에 있는 1600스퀘어피트에 거주하던 그는 집 경매처분 통보를 받았다. 13년 전 그는 62세 이상 주택소유자가 홈 에퀴티를 이용하여 대출을 받는 리버스 모기지 계약을 했다. 그가 재산세와 보험료를 계속 내는 한 남은 생애 동안 그 집에서 살 수 있는 프로그램이다.

그러나 심각한 척추측만증과 신경병증을 앓고 있는 게레로는 세금이 1만 달러가 밀렸다. 2018년 1월 그는 그의 론이 채무불이행이라는 사실을 알았고 융자업체는 그 집을 경매처분하기로 결정했다. 

리버사이드 카운티에서 샌버나디도 카운티에 걸쳐있는 인랜드 엠파이어 지역은 리버스 모기지 차압률이 전국 평균보다 2~3배 높다. 집코드 92252 지역은 최악으로 전국평균보다 10배나 높다. 

맥클라나한은 리버스 모기지를 계약한 사람들이 차압을 피할 수 있도록 매년 100명이 넘는 사람들을 컨설팅하고 있다. 

리버스 모기지는 1961년에 고안됐지만 2000년대 이후 인기가 급등했다. 유명인사들을 동원하여 TV 광고와 우편물 광고, 전화광고를 이용하여 대출기관들은 "위험이 없는" 혜택을 받도록 광고를 했다. 

USC에서 인랜드 엠파이어 지역을 연구하는 주안 라라는 대출기관들이 타겟을 서브프라임 론에서 시니어들의 리버스 모기지로 전환한 것 같다고 말했다. 

앳톰 데이터 솔루션에 의하면 2013년부터 2017년까지 리버스 모기지 차압 건은 경기침체기에 비해 다소 작은 것으로 나타났다. 2008년부터 2012년 사이에는 430만 건이 차압됐다. 

그러나 수많은 리버스 모기지를 이용한 사람들은 재정적으로 매우 유용하고 중요한 요소라고 말했다. 일부 주민은 리버스 모기지 론으로 기존의 모기지를 상환하거나 주택 개량, 은퇴자금 등으로 사용했다. 

연방 규제 기관과 모기지 대출기업은 사망한 주택소유주들 때문에 리버스 모기지 차압 통계는 부풀려졌다고 지적했다. 또 규제 당국은 퇴거가 매우 드물다고 말하지만 주택 도시개발부가 퇴거를 계산하지 않기 때문에 그들의 주장을 입증하기는 불가능하다. 

라라는 "헤스페리아, 크레스트라인, 빅베어 지역 등 리버스 모기지 차압률이 높은 지역은 공통점이 있다. 서브프라임 때 영향을 받은 지역보다 인구밀도가 적다. 오클랜드와 LA를 제외하고 이들 커뮤니티 거주자는 도심의 비싼 생활비를 벗어나 이주한 사람들"이라고 말했다.

<이재호 객원기자>

[LA중앙일보] 발행 2019/06/20 부동산 1면

 

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