집값 서서히 상승…바이어·셀러 '눈치 작전'
올 부동산 동향 및 매매 전략
금융전문가 데이브 램지는 올해 부동산 시장 동향으로 집값 상승 둔화와 모기지 이자율 상승, 밀레니얼 세대의 주택 구입 세 가지를 꼽았다.
모기지 급증세…시장 붕괴 없을 것
밀레니얼 세대가 부동산 시장 견인
2020년까지 매매 타이밍 좋은 기회
밀레니얼 세대가 부동산 시장 견인
2020년까지 매매 타이밍 좋은 기회
2018년 주택시장은 초기에는 뜨거웠지만 중반 이후 시들해졌다. 매물은 연말까지 그럭저럭 팔렸다. 올해도 같은 결과가 나올까. 현재의 경제상황에서 바이어와 셀러는 어떻게 대처해야 할 것인가. 미 최고의 금융전문가이자 램포 그룹의 창립자인 데이브 램지가 요약한 2019년 부동산 동향과 사고 팔기의 전략을 정리한다.
▶부동산 동향 1: 집값 천천히 상승
2017년과 2018년 초에 주택 가격이 10% 이상 올랐다고 들었을 것이다. 그러나 올해는 이야기가 다르다. 2019년 주택 값은 상승하겠지만 훨씬 느린 속도로 진행된다. 주택 판매율도 겨우 1% 증가할 것으로 예상된다.
▶부동산 동향 1: 집값 천천히 상승
2017년과 2018년 초에 주택 가격이 10% 이상 올랐다고 들었을 것이다. 그러나 올해는 이야기가 다르다. 2019년 주택 값은 상승하겠지만 훨씬 느린 속도로 진행된다. 주택 판매율도 겨우 1% 증가할 것으로 예상된다.
이유는 경기둔화의 영향으로 모기지 이자율 인상과 전반적인 경제적 불확실성 때문이다. 이 때문에 주택을 구입하려는 수 많은 바이어들이 경계를 하고 있다. 그러나 여전히 시장에는 새 집을 찾고 있는 구매자들이 있다. 2019년 신규주택 건설이 8% 증가할 것으로 예상된다. 신축 주택의 가격은 오를 것이다.
-셀러에게 비싼 집값은 어떤 의미인가.
주택판매 추세는 느리지만 여전히 증가할 것이다. 이는 셀러에게 좋은 소식이다. 그러나 집 값이 너무 올라 있어 구매 수요는 줄어들 것이다.
이 상황을 어떻게 헤쳐나갈 것인가. 경쟁을 예상해야 된다. 예상 구매자를 위해 주택을 정비하고, 적정한 가격으로 시장에 내놓아야 한다. 일부 구매자가 가격을 깎을 것이다. 그러나 서둘러 이사 가야 할 상황이 아니면 좀더 수익이 날 때까지 기다려야 한다.
-비싼 집값이 구매자에게 의미하는 것.
자신이 어느 정도의 주택을 구입할 수 있는지 파악해야 한다. 모기지 계산기를 이용하면 월 페이먼트가 얼마인지 계산할 수 있다. 그리고 예산 한도 내에서 집을 구입해야 한다. 주택시장에서 셀러들이 좋은 주택을 제공한다하더라도 재정이 허락하지 않으면 구입을 서둘러서는 안된다.
15년 고정 컨벤셔널 론에서 10%를 다운할 수 없으면 현재 주택을 구입할 수 있는 상황이 아니다. 10% 이하로 다운페이먼트하면 월 페이먼트 액수가 높아져 고생할 수 있다. 집을 살 준비가 되어 있고 예산을 짰다면 다음과 같은 몇가지 옵션을 고려하라.
첫째, 저축을 계속하라. 인내심을 갖고 동기를 부여하면 내년까지 다섯자리 숫자의 다운페이먼트를 저축할 수 있을 것이다.
둘째, 소비를 줄여라. 지출을 줄이고 가장 좋은 지역에서 가장 저렴한 주택을 찾도록 노력하라. 시간이 지남에 따라 소득이 늘어나면 집은 그때 업그레이드 하면 된다.
셋째, 검색범위를 확장하라. 당신이 원하는 지역에서 집을 찾기가 힘들다면 검색 지역을 넓혀라. 허름한 동네에서도 숨은 보석이 있기 마련이다. 예산과 라이프스타일에 맞는 주택을 찾기 위해서 그 지역에 정통한 부동산 에이전트를 찾아서 연락하는 것도 좋은 방법이다.
▶부동산 동향 2: 모기지 이자율의 상승
모기지 이자율은 수 년간 정체되어 있다가 오름세를 타고 있다. 이자율은 30년 모기지 평균 5%, 15년 모기지 평균 4.4%로 오를 것으로 예상된다.
모기지 이자율이 7년만에 최고치를 기록하고 있다. 모기지 이자율이 높다고해서 경제가 어렵다는 의미는 아니다. 실제로는 그 반대다. 지난 몇 년동안의 호경기와 상승하는 인플레이션을 안정시키기 위해 연방준비 이사회는 단기금리를 올렸다. 아직도 많은 사람들이 돈을 지출하고 빌릴 수 있는 상황이지만 올해는 상황이 조금 달라질 전망이다.
-높은 모기지 이자율이 셀러에게 의미하는 것
간단히 말해서 집을 시장에 내놓는 기간을 좀 더 길게 잡고, 오퍼가 적게 들어올 것을 예상하면 된다. 모기지 이자율은 중요한 이슈이므로 바이어들이 집구입을 잠시 중단할 것이다. 현재 시장을 이해하는 에이전트와 계약을 맺는다. 그들이 적정한 집값을 매기고 기다릴 수 있는 시간을 정하는데 도움을 줄 것이다.
-높은 모기지 이자율이 바이어에게 의미하는 것
모기지 이자율이 현재 최고 수준이기는 하지만 여전히 낮은 편이다. 현금으로 구매하진 않는다면 15년 고정 모기지로 구입하라. 그러면 론 기간동안 페이먼트가 얼마인지 정확하게 알 수 있다.
▶부동산 동향 3: 주요 주택 구입자는 밀레니얼 세대
누가 주택시장을 견인해갈까. 베이비부머와 X세대를 제치고 밀레니얼 세대가 주축이다. 밀레니얼 세대도 안정적인 직업을 갖고 나이를 먹어가고 있다. 그들의 가계수입은 8만8200달러로 증가했으며, 중상층 지역에서 첫 주택을 구입하고 있다.
베이비부머가 은퇴를 하고 집을 축소하는 것과 정확하게 맞물려 있다. 올해는 밀레니얼 세대가 모기지 시장의 45%을 차지할 것이다. X세대가 37%, 베이비부머가 17%를 차지할 것으로 예상된다.
-밀레니얼 세대가 주요 주택구입자라는 사실이 셀러에게 의미하는 것
바이어를 파악하라. 밀레니얼 세대는 인터넷을 잘 다루고 집을 쇼핑하기 전에 검색부터 한다. 그들의 특징은 다음과 같다.
첫째, 온라인 쇼핑. 밀레니얼 세대의 집 찾기는 온라인에서 시작하므로 인터넷에서 좋은 인상을 남기는 것이 필요하다. 고화질 사진을 준비 하고 드론을 이용하여 비디오 촬영하는 것에 투자하라.
둘째, 사이즈 보다 품질. 집의 스퀘어피트가 중요한 요소긴 하지만 밀레니얼 세대에게는 각 공간이 어떻게 효용성이 있는지가 더 관심사다.
셋째, 위치. 밀레니얼 세대는 18시간 작업이 가능한 테네시 주의 내슈빌, 텍사스 주 오스틴 같은 도심의 주택을 선호한다. 저렴한 생활비로 도시생활을 할 수 있는 곳을 찾는다. 매물이 걸어서 공공 교통수단을 이용할 수 있는 곳에 있다면 밀레니얼 세대가 문을 두드릴 것이다.
넷째, 관리비가 싼 라이프스타일. 밀레이얼 세대는 첨단 IT기기, 아마존 프라임과 함께 생활하고 있다. 그들은 에너지 효율이 높은 스마트 가전제품을 찾는다. 스마트 가전제품을 구비하지 않으면 밀레니얼 세대들이 나중에 업그레이드를 위해 집값을 깎을 것이다.
-밀레니얼 세대가 주요 주택구입자라는 사실이 바이어에게 의미하는 것
교외에 있는 3베드룸 단독주택을 찾는다면 경쟁이 치열할 것이다. 다음의 팁을 이용하라.
첫째, 꼭 필요한 것이 무엇인지 정하라. 결혼을 했고 주택을 찾는 중이면 당신의 배우자와 함께 리스트를 작성하고 부동산 에이전트와 상의하라.
둘째, 편지 쓰기. 셀러에게 개인적인 편지를 보내면 여러 오퍼 중에서 눈에 띌 것이다. 내슈빌의 한 커플은 오퍼를 낼 때 개인적인 편지를 함께 보냈다. 이 집을 왜 좋아하고 데크나 현관을 어떻게 사용할 지 등을 적어서. 셀러가 여러 개의 오퍼 중에서 이 오퍼를 수락했다.
셋째, 숙련된 프로를 고용하라. 작년 밀레니얼 세대의 90%가 부동산 에이전트를 이용해 집을 구입했다. 혼자서 집을 구입할 생각은 버려라. 전문가의 도움을 받아라.
-올해 집을 구입하거나 팔 생각이 없다면, 당신이 알아야 할 것이 세가지 있다.
첫째, 에퀴티는 2020년까지 매년 2~6%씩 계속 증가할 것이다. 주택시장은 경기침체의 위험이 낮기 때문에 주택가격은 향후 2~3년 동안 계속 상승할 것으로 예상된다. 2020년 이전에 집을 팔면 여전히 큰 수익을 남길 수 있다. 주택의 가치가 얼마나 오르는지 계속 모니터링하라.
둘째, 예상하건데 주택시장은 붕괴되지 않는다. 모기지 이자율이 급등하자 사람들은 주택시장이 붕괴될 것을 우려하고 있다. 확신할 수는 없지만 가까운 미래에 주택시장 붕괴는 없을 것이며, 경제가 여전히 건강하다는 지표가 많다.
셋째, 지역에 관계없이 구매자가 나타날 수 있다. 집이 하이웨이 근처가 아니고 대도시 주변이 아니어도 바이어는 있다.
-셀러에게 비싼 집값은 어떤 의미인가.
주택판매 추세는 느리지만 여전히 증가할 것이다. 이는 셀러에게 좋은 소식이다. 그러나 집 값이 너무 올라 있어 구매 수요는 줄어들 것이다.
이 상황을 어떻게 헤쳐나갈 것인가. 경쟁을 예상해야 된다. 예상 구매자를 위해 주택을 정비하고, 적정한 가격으로 시장에 내놓아야 한다. 일부 구매자가 가격을 깎을 것이다. 그러나 서둘러 이사 가야 할 상황이 아니면 좀더 수익이 날 때까지 기다려야 한다.
-비싼 집값이 구매자에게 의미하는 것.
자신이 어느 정도의 주택을 구입할 수 있는지 파악해야 한다. 모기지 계산기를 이용하면 월 페이먼트가 얼마인지 계산할 수 있다. 그리고 예산 한도 내에서 집을 구입해야 한다. 주택시장에서 셀러들이 좋은 주택을 제공한다하더라도 재정이 허락하지 않으면 구입을 서둘러서는 안된다.
15년 고정 컨벤셔널 론에서 10%를 다운할 수 없으면 현재 주택을 구입할 수 있는 상황이 아니다. 10% 이하로 다운페이먼트하면 월 페이먼트 액수가 높아져 고생할 수 있다. 집을 살 준비가 되어 있고 예산을 짰다면 다음과 같은 몇가지 옵션을 고려하라.
첫째, 저축을 계속하라. 인내심을 갖고 동기를 부여하면 내년까지 다섯자리 숫자의 다운페이먼트를 저축할 수 있을 것이다.
둘째, 소비를 줄여라. 지출을 줄이고 가장 좋은 지역에서 가장 저렴한 주택을 찾도록 노력하라. 시간이 지남에 따라 소득이 늘어나면 집은 그때 업그레이드 하면 된다.
셋째, 검색범위를 확장하라. 당신이 원하는 지역에서 집을 찾기가 힘들다면 검색 지역을 넓혀라. 허름한 동네에서도 숨은 보석이 있기 마련이다. 예산과 라이프스타일에 맞는 주택을 찾기 위해서 그 지역에 정통한 부동산 에이전트를 찾아서 연락하는 것도 좋은 방법이다.
▶부동산 동향 2: 모기지 이자율의 상승
모기지 이자율은 수 년간 정체되어 있다가 오름세를 타고 있다. 이자율은 30년 모기지 평균 5%, 15년 모기지 평균 4.4%로 오를 것으로 예상된다.
모기지 이자율이 7년만에 최고치를 기록하고 있다. 모기지 이자율이 높다고해서 경제가 어렵다는 의미는 아니다. 실제로는 그 반대다. 지난 몇 년동안의 호경기와 상승하는 인플레이션을 안정시키기 위해 연방준비 이사회는 단기금리를 올렸다. 아직도 많은 사람들이 돈을 지출하고 빌릴 수 있는 상황이지만 올해는 상황이 조금 달라질 전망이다.
-높은 모기지 이자율이 셀러에게 의미하는 것
간단히 말해서 집을 시장에 내놓는 기간을 좀 더 길게 잡고, 오퍼가 적게 들어올 것을 예상하면 된다. 모기지 이자율은 중요한 이슈이므로 바이어들이 집구입을 잠시 중단할 것이다. 현재 시장을 이해하는 에이전트와 계약을 맺는다. 그들이 적정한 집값을 매기고 기다릴 수 있는 시간을 정하는데 도움을 줄 것이다.
-높은 모기지 이자율이 바이어에게 의미하는 것
모기지 이자율이 현재 최고 수준이기는 하지만 여전히 낮은 편이다. 현금으로 구매하진 않는다면 15년 고정 모기지로 구입하라. 그러면 론 기간동안 페이먼트가 얼마인지 정확하게 알 수 있다.
▶부동산 동향 3: 주요 주택 구입자는 밀레니얼 세대
누가 주택시장을 견인해갈까. 베이비부머와 X세대를 제치고 밀레니얼 세대가 주축이다. 밀레니얼 세대도 안정적인 직업을 갖고 나이를 먹어가고 있다. 그들의 가계수입은 8만8200달러로 증가했으며, 중상층 지역에서 첫 주택을 구입하고 있다.
베이비부머가 은퇴를 하고 집을 축소하는 것과 정확하게 맞물려 있다. 올해는 밀레니얼 세대가 모기지 시장의 45%을 차지할 것이다. X세대가 37%, 베이비부머가 17%를 차지할 것으로 예상된다.
-밀레니얼 세대가 주요 주택구입자라는 사실이 셀러에게 의미하는 것
바이어를 파악하라. 밀레니얼 세대는 인터넷을 잘 다루고 집을 쇼핑하기 전에 검색부터 한다. 그들의 특징은 다음과 같다.
첫째, 온라인 쇼핑. 밀레니얼 세대의 집 찾기는 온라인에서 시작하므로 인터넷에서 좋은 인상을 남기는 것이 필요하다. 고화질 사진을 준비 하고 드론을 이용하여 비디오 촬영하는 것에 투자하라.
둘째, 사이즈 보다 품질. 집의 스퀘어피트가 중요한 요소긴 하지만 밀레니얼 세대에게는 각 공간이 어떻게 효용성이 있는지가 더 관심사다.
셋째, 위치. 밀레니얼 세대는 18시간 작업이 가능한 테네시 주의 내슈빌, 텍사스 주 오스틴 같은 도심의 주택을 선호한다. 저렴한 생활비로 도시생활을 할 수 있는 곳을 찾는다. 매물이 걸어서 공공 교통수단을 이용할 수 있는 곳에 있다면 밀레니얼 세대가 문을 두드릴 것이다.
넷째, 관리비가 싼 라이프스타일. 밀레이얼 세대는 첨단 IT기기, 아마존 프라임과 함께 생활하고 있다. 그들은 에너지 효율이 높은 스마트 가전제품을 찾는다. 스마트 가전제품을 구비하지 않으면 밀레니얼 세대들이 나중에 업그레이드를 위해 집값을 깎을 것이다.
-밀레니얼 세대가 주요 주택구입자라는 사실이 바이어에게 의미하는 것
교외에 있는 3베드룸 단독주택을 찾는다면 경쟁이 치열할 것이다. 다음의 팁을 이용하라.
첫째, 꼭 필요한 것이 무엇인지 정하라. 결혼을 했고 주택을 찾는 중이면 당신의 배우자와 함께 리스트를 작성하고 부동산 에이전트와 상의하라.
둘째, 편지 쓰기. 셀러에게 개인적인 편지를 보내면 여러 오퍼 중에서 눈에 띌 것이다. 내슈빌의 한 커플은 오퍼를 낼 때 개인적인 편지를 함께 보냈다. 이 집을 왜 좋아하고 데크나 현관을 어떻게 사용할 지 등을 적어서. 셀러가 여러 개의 오퍼 중에서 이 오퍼를 수락했다.
셋째, 숙련된 프로를 고용하라. 작년 밀레니얼 세대의 90%가 부동산 에이전트를 이용해 집을 구입했다. 혼자서 집을 구입할 생각은 버려라. 전문가의 도움을 받아라.
-올해 집을 구입하거나 팔 생각이 없다면, 당신이 알아야 할 것이 세가지 있다.
첫째, 에퀴티는 2020년까지 매년 2~6%씩 계속 증가할 것이다. 주택시장은 경기침체의 위험이 낮기 때문에 주택가격은 향후 2~3년 동안 계속 상승할 것으로 예상된다. 2020년 이전에 집을 팔면 여전히 큰 수익을 남길 수 있다. 주택의 가치가 얼마나 오르는지 계속 모니터링하라.
둘째, 예상하건데 주택시장은 붕괴되지 않는다. 모기지 이자율이 급등하자 사람들은 주택시장이 붕괴될 것을 우려하고 있다. 확신할 수는 없지만 가까운 미래에 주택시장 붕괴는 없을 것이며, 경제가 여전히 건강하다는 지표가 많다.
셋째, 지역에 관계없이 구매자가 나타날 수 있다. 집이 하이웨이 근처가 아니고 대도시 주변이 아니어도 바이어는 있다.
<이재호 객원기자>
[LA중앙일보] 발행 2019/03/14 부동산 1면
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