2019년 주택시장 트렌드…
가격 상승 둔화되고 변동 모기지 늘어날 듯
2019년 주택시장은 바이어스 마켓이 되는 것은 아니지만 집값 상승세는 지난해 보다 많이 둔화될 것으로 보인다.
올해의 주택시장은 어떤 모습을 보여줄까. 부동산 관계 기관들은 2019년도 주택시장에 대한 트렌드를 잇달아 내놓고 있다. 우선 가격 상승세가 둔화되고 바이어들의 주택구입 능력 하락에 따라 거래량이 감소할 것으로 전망하고 있다. 또한 30년 고정 모기지 이자율 상승에 대한 부담감으로 그동안 인기가 없었던 변동 모기지 융자가 늘어날 것으로 예상되고 있다.
◆인벤토리 증가
지난 6년간 전국 주택시장은 인벤토리 감소 영향으로 셀러스 마켓이었다. 매물이 적다보니 수요 공급의 원칙에 따라 집값이 많이 올랐던 것이다.
새해에는 지난해 보다 인벤토리가 다소 늘어날 전망이지만 그렇다고 바이어스 마켓이 되는 것은 아니다.
◆인벤토리 증가
지난 6년간 전국 주택시장은 인벤토리 감소 영향으로 셀러스 마켓이었다. 매물이 적다보니 수요 공급의 원칙에 따라 집값이 많이 올랐던 것이다.
새해에는 지난해 보다 인벤토리가 다소 늘어날 전망이지만 그렇다고 바이어스 마켓이 되는 것은 아니다.
그 이유는 매물 증가가 모든 도시와 모든 가격대서 다 증가할 것으로는 예상되지 않기 때문이다.
국책모기지 기관인 프레디맥은 2017년에는 기대치 보다 무려 37만채나 적은 수의 신규 주택이 공급됐다고 밝혔다.이 수치는 인구 증가에 따른 필수 물량이었으나 계획대로 신축되지 않으면서 전체적인 인벤토리 감소를 불러왔던 것이다.
2019년에는 첫 주택구입자들이 선호하는 가격대인 30만~50만 달러대의 주택은 인벤토리가 부족하지만 100만 달러가 넘는 지역의 매물은 감소할 것으로 예상된다.
◆집값은 계속 상승
주택가격 상승세가 둔화 되겠지만 그래도 집값은 오른다.
전국부동산중개인협회(NAR)는 2019년에는 전국 집값이 2.5% 상승할 것으로 전망했다.
그러나 또 다른 국책모기지 기관인 패니매는 2019년 주택가격을 전년도 대비 약 4.5%의 상승을 점치고 있다.
가주의 내년 주택가격 상승률은 3.1%다.
◆모기지 이자율 올라
2018년 주택 모기지 이자율은 475%로 막을 내렸다. 연초대비 약 0.7% 포인트가 상승했다. 2019년에도 모기지 이자율은 오를 것으로 보인다.
연방준비제도(Fed)가 내년 기준금리 인상 횟수를 3회서 2회로 줄일 가능성이 있기는 하지만 그래도 채권 수익률에 직접적인 영향을 주기 때문에 이자율 상승은 피할 수 없다.
프레디맥은 2019년 30년 고정 모기지 이자율이 0.5% 포인트가 더 오를 것으로 분석하고 있다. 반면 NAR은 0.4% 포인트 패니매는 이보다 훨씬 낮은 0.1% 포인트의 상승을 예상하고 있다.
기관별로 이자율 상승치는 다르지만 오르는 것만은 확실한 셈이다.
◆변동 모기지 늘어
10년전 발생한 금융위기 이후 모기지 융자 시장에서 변동(ARMs:Adjustable Rate Mortgages) 프로그램은 사라졌었다.
그 당시에는 이자율이 조금만 올라도 원금이 늘어나는 1%짜리 변동 상품으로 주택을 구입했다가 차압을 당한 홈오너들이 많았기 때문이었다. 하지만 2012년 이후 집값이 회복되면서 변동을 선택하는 홈오너들이 조금씩 늘어나기 시작했다.
변동의 장점은 고정에 비해 3년이나 5년 등 일정 기간동안 낮은 이자율을 받을 수 있다는 점이다.
변동 프로그램은 정해진 기간이 지나면 그 시점에서의 변동 이자율이 적용되는 방식으로 운영되고 있다.
2018년에는 30년 고정 프로그램이 이자율이 크게 오르면서 변동 모기지 상품을 선택하는 바이어들이 늘었다.
2017년 변동 모기지는 전체의 5.5%를 차지했으나 2018년에는 8.2%로 늘었다. 2019년에는 이 비율이 두자릿수대로 증가할 것으로 예상되고 있다.
◆새집은 면적 줄어
요즘 신축주택은 크기가 작아지고 있다. 첫 주택구입자들이 생애 첫 번째 마이홈에서 영원히 살기 보다는 어느 정도 살다가 다시 큰 집으로 이사가려는 경향을 보이고 있기 때문이다.
또한 첫 주택구입자들이 마이홈을 이루는데 부담을 줄여주기 위해 개발업자들이 건축비가 적게 들도록 면적을 줄이고 있는 것이다.
로버츠 데이츠 전국홈빌더협회 수석 경제학자는 "새로 짓는 주택들의 건물 면적이 지난 수년간 해마다 작아지는 추세를 보이고 있다"고 전했다.
연방센서스국 자료를 보면 2018년 3분기 기준 전국 신축 단독주택의 면적은 2320스퀘어피트로 전년도의 2440스퀘어피트 보다 4.9%가 줄었다.
◆첫 주택구입자 증가
서브프라임 사태가 발생하기 이전의 주택시장은 첫 주택구입자의 비율이 40% 정도였다. 하지만 금융위기기 끝나고 나서 지난 10년 간은 첫 주택구입자 비중이 60%를 넘고 있다.
티앤 리우 겐워스모기지 보험사의 수석 경제학자는 "2007년부터 2015년까지 전국의 첫 주택구입자들의 규모는 약 300만명으로 추산되고 있으며 지난 3년간 주택 판매량의 80%는 이들을 위한 거래였다"고 말했다.
국책모기지 기관인 프레디맥은 2017년에는 기대치 보다 무려 37만채나 적은 수의 신규 주택이 공급됐다고 밝혔다.이 수치는 인구 증가에 따른 필수 물량이었으나 계획대로 신축되지 않으면서 전체적인 인벤토리 감소를 불러왔던 것이다.
2019년에는 첫 주택구입자들이 선호하는 가격대인 30만~50만 달러대의 주택은 인벤토리가 부족하지만 100만 달러가 넘는 지역의 매물은 감소할 것으로 예상된다.
◆집값은 계속 상승
주택가격 상승세가 둔화 되겠지만 그래도 집값은 오른다.
전국부동산중개인협회(NAR)는 2019년에는 전국 집값이 2.5% 상승할 것으로 전망했다.
그러나 또 다른 국책모기지 기관인 패니매는 2019년 주택가격을 전년도 대비 약 4.5%의 상승을 점치고 있다.
가주의 내년 주택가격 상승률은 3.1%다.
◆모기지 이자율 올라
2018년 주택 모기지 이자율은 475%로 막을 내렸다. 연초대비 약 0.7% 포인트가 상승했다. 2019년에도 모기지 이자율은 오를 것으로 보인다.
연방준비제도(Fed)가 내년 기준금리 인상 횟수를 3회서 2회로 줄일 가능성이 있기는 하지만 그래도 채권 수익률에 직접적인 영향을 주기 때문에 이자율 상승은 피할 수 없다.
프레디맥은 2019년 30년 고정 모기지 이자율이 0.5% 포인트가 더 오를 것으로 분석하고 있다. 반면 NAR은 0.4% 포인트 패니매는 이보다 훨씬 낮은 0.1% 포인트의 상승을 예상하고 있다.
기관별로 이자율 상승치는 다르지만 오르는 것만은 확실한 셈이다.
◆변동 모기지 늘어
10년전 발생한 금융위기 이후 모기지 융자 시장에서 변동(ARMs:Adjustable Rate Mortgages) 프로그램은 사라졌었다.
그 당시에는 이자율이 조금만 올라도 원금이 늘어나는 1%짜리 변동 상품으로 주택을 구입했다가 차압을 당한 홈오너들이 많았기 때문이었다. 하지만 2012년 이후 집값이 회복되면서 변동을 선택하는 홈오너들이 조금씩 늘어나기 시작했다.
변동의 장점은 고정에 비해 3년이나 5년 등 일정 기간동안 낮은 이자율을 받을 수 있다는 점이다.
변동 프로그램은 정해진 기간이 지나면 그 시점에서의 변동 이자율이 적용되는 방식으로 운영되고 있다.
2018년에는 30년 고정 프로그램이 이자율이 크게 오르면서 변동 모기지 상품을 선택하는 바이어들이 늘었다.
2017년 변동 모기지는 전체의 5.5%를 차지했으나 2018년에는 8.2%로 늘었다. 2019년에는 이 비율이 두자릿수대로 증가할 것으로 예상되고 있다.
◆새집은 면적 줄어
요즘 신축주택은 크기가 작아지고 있다. 첫 주택구입자들이 생애 첫 번째 마이홈에서 영원히 살기 보다는 어느 정도 살다가 다시 큰 집으로 이사가려는 경향을 보이고 있기 때문이다.
또한 첫 주택구입자들이 마이홈을 이루는데 부담을 줄여주기 위해 개발업자들이 건축비가 적게 들도록 면적을 줄이고 있는 것이다.
로버츠 데이츠 전국홈빌더협회 수석 경제학자는 "새로 짓는 주택들의 건물 면적이 지난 수년간 해마다 작아지는 추세를 보이고 있다"고 전했다.
연방센서스국 자료를 보면 2018년 3분기 기준 전국 신축 단독주택의 면적은 2320스퀘어피트로 전년도의 2440스퀘어피트 보다 4.9%가 줄었다.
◆첫 주택구입자 증가
서브프라임 사태가 발생하기 이전의 주택시장은 첫 주택구입자의 비율이 40% 정도였다. 하지만 금융위기기 끝나고 나서 지난 10년 간은 첫 주택구입자 비중이 60%를 넘고 있다.
티앤 리우 겐워스모기지 보험사의 수석 경제학자는 "2007년부터 2015년까지 전국의 첫 주택구입자들의 규모는 약 300만명으로 추산되고 있으며 지난 3년간 주택 판매량의 80%는 이들을 위한 거래였다"고 말했다.
<박원득 객원기자>
[LA중앙일보] 발행 2019/01/03 부동산 1면
[LA중앙일보] 발행 2019/01/03 부동산 1면
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