Newstar Story / 2019. 5. 10. 00:57 / 미국 부동산 이야기

높은 가격·재고 부족·깐깐한 대출…3중고

첫 주택구입자가 겪을 문제
엔트리 레벨 주택 재고 바닥
높은 크레딧 점수 유지해야

레드핀은 지난 1월 부동산 거래에서 오퍼의 13%만 계약이 성사됐다고 발표했다. 이는 높은 집값과 재고 부족 문제가 풀리지 않고 있음을 보여준다.

리얼터닷컴은 지난 3월 리스팅 중간가격이 7% 인상된, 사상 최초로 30만 달러를 기록했다고 발표했다.

전국에 85개 주요 대도시에 지사를 두고 있는 레드핀은 1월 중 오퍼의 13%만이 계약이 완료됐다고 밝혔다. 전년 대비 53% 하락한 수치다.

가장 과열된 지역에서 가장 가파른 하락세를 보였다. 샌프란시스코의 경우 복수 오퍼가 82%에서 18%로 격감했다. 시애틀은 69%에서 15%로, 보스턴은 53%에서 14%로 감소했다.

주택 건설이 진행되고는 있지만 판매할 주택수는 아직도 많이 부족한 상태다. 특히 엔트리 레벨의 주택 재고는 심각한 상황이다. 전문가들은 부동산 경기가 내리막을 걷는 상황을 준비해야 한다고 말했다.

USA 투데이는 올봄 주택구입자가 3가지 문제에 직면할 것이라고 보도했다.

▶주택가격

주택 테이터 사이트인 트룰리아의 수석 이코노미스트 이시 로만은 "올봄 주택 시장은 우리가 보아 온 것의 연장선이 될 것이다. 가격은 여전히 높고 계속 올라가고 있다"고 말했다.

앳톰(ATTOM)의 분석에 따르면, 주택구입자들은 거주하는 도시 또는 카운티에 따라서 주택구입 능력이 현저하게 다른 차이를 발견하게 될 것이다.

주택구입자들의 부동산 매매를 돕는 사이트인 녹닷컴(Knock.com)의 공동설립자인 션 블랙은 "현재 집값이 상대적으로 높지만 첫 주택구입자는 곧 근심을 덜게 될 것"이라고 말했다. 녹닷컴 조사에 따르면 현재 리스팅의 75%가 4월에서 6월까지의 2/4분기에 리스팅 가격보다 낮은 가격에 판매될 것이다. 그는 "사람들이 이전보다 더 많은 흥정을 하고 있으며, 바이어는 이를 이용해야 한다"고 말했다. 또 "구매할 가격 범위를 약간 웃도는 가격으로 검색하고, 셀러에게 주택수리비를 청구하거나 클로징 코스트를 요구하며 흥정을 진행할 수 있을 것"이라고 조언했다.

▶주택 재고량

경기 침체 이후 신규주택 건설 중단으로 인해 바이어가 구입할 수 있는 주택들이 이전 기간보다 훨씬 적어졌다. 질로의 계산에 따르면 지난 몇 년 동안 주택건축이 같은 속도로 유지됐다면 국내에 630만 채 이상의 주택이 있어야 했다.

리얼터닷컴에 의하면 올 초 바이어들에게 희소식과 나쁜 소식이 동시에 전해졌다. 전체 주택 재고량이 3월에 상승했다. 그러나 엔트리 레벨의 주택 재고는 줄어들고 있으며, 20만 달러 미만의 판매용 주택 수는 9% 감소했다.

구매 가능한 주택의 부족현상은 입찰경쟁으로 이어질 수 있으며, 첫 주택구입자들에게 당혹감을 안겨주고 있다고 블랙은 지적했다. 특히 재고량이 적은 지역에서는 바이어가 자금 준비를 단단히 해야 한다고 말했다.

그는 "최대한 저축을 많이 하고, 모기지를 받을 만큼 최대한 승인받으면 오퍼에 유리할 것"이라고 덧붙였다.

▶대출받기

세 번째로 자금조달문제가 첫 주택구입자에게 여전히 장애물이 될 수 있다. 정부가 대출을 보장하는 연방주택관리국(FHA)은 위험이 높은 모기지의 규정을 강화한다고 발표했다. FHA는 대출을 받은 사람들의 평균 크레딧 점수 하락에 대해 우려를 표명했다.

전문가들은 "첫 주택구입자들이 대출을 받는 것이 어려워질 수 있다. 모기지를 받기 전에 크레딧 점수를 높여 놓으면 낮은 이율로 대출을 받기 쉬워진다. 많은 유형의 대출을 받으려면 여전히 높은 크레딧 점수가 필요하다"고 말했다.

▶긍정적인 면

첫 주택구입자에게 긍정적인 면도 있다. 모기지 은행협회(MBA)에 따르면 30년 고정 모기지 금리는 4.42%로 완화됐다. 상대적으로 낮은 모기지 이자율이 모기지 페이먼트의 이자를 낮추기 때문에 주택구입 능력을 향상시킨다.

질로의 분석가인 제프 트러커는 주택 재고량이 예년에 비해 부족한 실정이지만 작년보다 소폭 상승한 것으로 나타났다고 말했다.

전문가들은 "올겨울 시장에 대한 압박감이 다소 둔화됐지만 지난 몇 년 동안 치열한 경쟁을 치렀다. 그렇다고 집값이 구입가능하게 현저히 떨어진 것도 아니다. 성장이 둔화되고 측정 기준치가 평준화된 것뿐이다"라고 평가했다.

USA투데이는 위스콘신 중학교 교사부부의 예를 들었다.

첫 주택구입자인 레이철 왈드버거는 지난 3월 집을 보러 다니기 시작했다. 그 부부는 자신들이 목표한 집을 빨리 찾기를 희망했다. 그리고 집이 우아하지는 않지만 2에이커 대지에 3베드룸 하우스를 찾았다. 집을 찾기는 했는데 지극히 실망스러웠다. 위스콘신 중심부에는 그 부부가 살 수 있는 범위의 주택들이 거의 없었다. 그들이 집을 둘러보는 기간 중에도 프로퍼티의 가격은 빠르게 올라갔다.

그 부부는 "우리는 타협을 해야 했다. 구입할 수 있는 가격 범위의 주택이 우리 카운티에는 없었기 때문에 어쩔 수 없이 한 주택을 구입하기로 결정했다. 집 사이즈는 두 배로 늘고 넓은 대지가 있는 집을 구입했지만 우리가 원하는 주택은 아니었다"고 말했다.

<이재호 객원기자>
[LA중앙일보] 발행 2019/05/09 부동산 1면