준교외 지역 건축·매매 경기 좋다

준교외 지역 건축·매매 경기 좋다

도심과 교외 지역에서 집을 사기 어려운 밀레니엄 세대가 준교외(exurb) 지역에서 주택을 구입하면서 준교외 지역이 새로운 부동산 시장으로 떠오르고 있다.

교외 지역보다 먼 곳
집 사기 어려운 
밀레니엄 세대에 인기 

단독 주택 건축 건수
전국적으로 7% 증가 
새 거주지 정착 가능성 

교외 지역보다 외곽인 준교외 지역에서 집을 사는 밀레니얼 세대와 은퇴자가 늘고 있다. 집값이 오르면서 도심은 물론 교외에서도 내 집 마련이 어려워지자 교외보다 먼 준교외 지역에서 집을 사는 이들이 늘어난 것이다. 뒤집어 보면 도심과 교외 지역에서 집 사기가 어려워지자 편도 2시간의 출퇴근을 감수하고 더 멀리 떨어진 준교외 지역으로 나가는 것이다. 

준교외(exurb)는 'extra-urban'의 합성어로 가주에서는 랭캐스터와 벤투라 데미큘라가 대표적이다. 평균적으로 도심에서 16마일 이상 떨어진 곳을 가르키지만 실제로는 30마일 이상 되는 곳이 대부분이다. 월스트리트저널은 패니매의 자료를 인용해 이 지역의 주택 구매자가 는 것은 10년 내 처음이라고 지적했다. 

패니매의 더그 던컨 수석 이코노미스트는 "구매 가능한 집을 찾으려면 도심에서 더 멀리 떨어진 곳까지 운전해야 한다"고 말했다. 집값이 급등하면서 주택 구매자가 집을 살 수 있는 먼 지역까지 가는 현상에는 개스값 하락도 한몫했다. 50분 출근 시간이 최대 2시간으로 늘었지만 준교외 지역을 택한 29세 남성은 "도심에서 살면 임금 전체를 집에 써야 한다"고 이사 이유를 밝혔다. 월스트리트저널은 피닉스 다운타운에서 35마일 떨어진 마리코파의 상황을 보도했다. 이곳은 10년 전 건축 붐이 일었으나 금융위기와 함께 80%가 깡통 주택이 됐다. 지난해 마리코파에서 주택 신축 허가 건수는 약 1000건에 이른다. 주택 경기가 침체였던 2010년 신축 허가가 110건이었던 것과 비교하면 9배 이상 늘었다. 

부동산 시장의 상승 폭이 전반적으로 위축되고 있지만 전국적으로 준교외 지역의 주택 판매와 건설은 회생의 조짐을 보이고 있다. 전국주택건설회사협회는 지난해 준교외 지역의 단독 주택 건설이 전년 대비 약 7% 증가한 것으로 분석했다. 같은 기간 전체 주택 건설은 3%에 미치지 못했다. 

준교외 지역은 역사적으로 주택 경기 상승 사이클의 후반부에 등장한다. 기존의 거주 지역이 수요를 더 충족시키지 못할 때 인기를 얻는다. 구매자 입장에서는 모기지 융자가 쉽고 투기 구매자를 피할 수 있다. 건설회사는 저렴한 넓은 부지를 확보하기 쉽다. 10년 전 부동산 붐 때도 그랬다. 

문제는 거품이다. 10년 전 거품이 꺼졌을 때 집값은 곤두박질쳤다. 일반적인 준교외 지역 거주자는 집값이 내려간 교외나 도심으로 이사하고 건설회사는 큰 손실을 보거나 파산하면서 버려진 곳이 적지 않았다. 

이번엔 좀 다르다. 규제 당국과 은행은 융자 기준을 엄격히 적용해 투기를 막고 자격이 안 되는 구매자의 집 구매를 막고 있다. 나아가 경제 기반을 늘려 통근 주민에 의존하지 않는 독자적인 경제 구조를 확보하려 애를 쓰고 있다. 

준교외 주택 구매자는 밀레니얼 세대와 은퇴자다. 이중 전문가들이 주목하는 것은 밀레니엄 세대다. 이들은 이미 도심에 대규모 아파트 건설 현상을 일으켰고 이제 준교외 지역을 활성화하고 있는 것이다. 

베이비부머 세대가 교외 지역을 활성화한 것처럼 밀레니얼 세대가 준교외 지역을 살릴 것으로 기대하는 것이다. 이들이 결혼하고 출산한 뒤에 계속 거주하면 교외 지역처럼 확고한 거주 지역으로 자리 잡을 가능성이 있기 때문이다. 이렇게 되면 집값이 급등하면 활성화했다가 집값이 내려가면 사람들이 떠나는 일시적인 거주 지역 성격에서 벗어날 수 있다. 

준교외 지역이 부상한 이유는 물론 집값 때문이다. 부동산 전문 사이트 질로우에 따르면 전국 중간 집값은 27만9900달러다. 평균적인 밀레니얼 세대는 소득의 39%를 첫 집 구매에 써야 한다. 인구 200만 이상이 거주하는 도시에서는 다운페이먼트 마련이 더 어렵다. 임금보다 집값이 훨씬 높은 도시의 경우 밀레니얼 세대가 다운페이먼트 20%를 마련하는 데만 약 10년이 걸리는 것으로 나타났다. 

밀레니얼 세대가 내 집 마련에 필요한 목돈 마련이 어려운 것은 경력이 짧아 임금이 높지 않은 데다 그나마도 치솟은 렌트비를 따라가는 데 지출해야 한다. 질로우 통계에 따르면 전국 평균 렌트비는 1650달러다. 

인플레이션을 반영한 렌트비는 1960년대에서 2000년 사이 46%나 상승했다. 이런 상황이 반전돼 집값이 안정되거나 개스값이 오르면 준교외 지역은 10년 전 만큼은 아니라도 흔들릴 수 있다.

<안유회 기자>

[LA중앙일보] 발행 2019/04/04 부동산 2면

 

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