집 구입 vs 렌트 계산에 대한 생각

 우연히 집을 렌트하는 것이 유리한지 구입하는 것이 유리한지에 대한 설명들을 유튜브에서 접한 적이 있다. 아주세세한 부분까지 감안하여 잘 만들어진 것도 있는 반면, 일부 비디오들은 많은 시청수에도 불구하고 현실과 맞지 않은 내용을 다루고 있어 살펴보고자 한다.

특히 4년전에 만들어져서 4백만명이상이 시청하여 꽤 유명하다는 5%룰에 대한 것과 최근에 상승한 이자율로 이를 업데이트 하였다는 8.7%룰에 대한 것이 눈에 띄었다.

8.7%룰이란 집가격에 8.7%를 곱한후 12달로 나누어 나온 숫자와 그 집에 대한 월렌트비를 비교하여 렌트비가 낮으면 렌트가 유리하고 렌트비가 높으면 집을 구입하는 것이 유리하다는 것이다.

예를들어 80만달러집의 경우 렌트비가 월5800달러 (800000*8.7%/12) 이하이면 렌트가 유리하다는 말이다. 주택소유의 심리적, 정서적 측면을 제외하고 순순히 재정적인 측면에서만 비교할 수 있는 수단으로써 주택구입을 고민하는 사람들이 사용할 수 있는 룰이라고 자랑스럽게 결론을 내리고 있다.  정말 그럴가? 한번 살펴보자.

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이 글에서는 유튜브에서 접한 집 구입과 렌트에 대한 설명들을 검토하고 그 중에서도 5%룰과 8.7%룰에 대한 비판을 다루고 있습니다. 아래는 글의 내용을 간략히 정리한 것입니다.

1. 5%룰과 8.7%룰 소개: 글에서는 유튜브에서 접한 설명 중 5%룰과 8.7%룰에 대한 내용을 언급하고 있습니다. 8.7%룰은 주택의 가치에 8.7%를 곱한 후 12로 나누어 월 렌트비와 비교하여, 낮으면 렌트가 유리하고 높으면 집을 구입하는 것이 유리하다는 규칙으로 설명되고 있습니다.
2. TUCO 계산 방법: 설명에 따르면 Total Unrecoverable Costs of Owning(TUCO)는 재산세, 유지보수비, Cost of Capital (COC)로 나누어진다고 소개되었습니다. 그 중에서 COC 계산 시 다운페이먼트금액에 대한 기회비용을 잘못 계산했다는 비판을 제기하고 있습니다.
3. COC 계산 오류: 글 작성자는 COC 계산 시 주택가치 상승율과 S&P 수익율을 비교한 것이 오류라고 지적합니다. 특히, 주택가치 상승율이 주식 수익율보다 낮게 적용되었을 때의 오류를 지적하고 있습니다.
4. Leverage 효과 고려: 글에서는 주식 투자의 경우와 달리 주택 구입의 경우 20% 다운페이먼트로도 500%의 레버리지 효과가 발생한다는 것을 간과했다고 지적합니다.
5. 고정모기지이자율 장점 고려: 글은 렌트비가 시간이 지남에 따라 상승하는 반면 고정모기지 이자율은 30년 동안 고정될 수 있다는 주택융자의 장점을 간과했다고 지적합니다.
6. 결론: 글의 결론에서는 COC 계산의 오류와 다양한 변수가 존재하기 때문에 집 구입 여부를 순전히 재정적인 측면에서만 비교하는 것은 현실적으로 무리하다고 강조하고 있습니다. 대신, 부담될 수 있는 여러 지출을 정확히 파악한 후 개인의 상황과 성향에 맞춰 결정하는 것이 더 중요하다고 주장합니다.

 

·         출처 :  미주 한국일보 (1/15/24일자)

http://www.집 구입 vs 렌트 계산에 대한 생각 - 미주 한국일보 (koreatimes.com)